土地估價應(yīng)用市場比較法存在的問題及對策

李燕玲

摘要：本文通過對市場比較法的概念、條件和應(yīng)用流程進(jìn)行分析，探討當(dāng)前市場比較法在土地估價中應(yīng)用問題，提出有效措施加以解決，以供參考。

關(guān)鍵詞：土地估價應(yīng)用；市場比較法；存在問題；解決對策

土地是人類賴以生存的基礎(chǔ)性資源，也是一種物質(zhì)財富，對有限的土地實現(xiàn)最大價值的應(yīng)用，才能不斷提高人們的生活水平并推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前在土地估價應(yīng)用中，市場比較法是一種操作便捷、程序固定的形式，本文結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗淺談市場比較法在土地估價應(yīng)用中存在的問題，探討解決措施。

一、市場比較法簡述

1.市場比較法的概念

市場比較法是對對象進(jìn)行估價的同時將其與在近期交易過的較為接近的對象進(jìn)行比較，比較近似土地成交價格，并對做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修改，最終得出客觀且科學(xué)的價值。在具體的操作時，通常需要選用3個以上的相似對象作為參照物，經(jīng)過實際的調(diào)查，逐個分析一般因素、個別因素和區(qū)域因素，通過科學(xué)的算術(shù)平均法計算估價時點值。

2.適用的條件

市場比較法通過應(yīng)用替代原則，在進(jìn)行幾個對象的科學(xué)評估后，確保調(diào)查數(shù)據(jù)的真實可靠性，才能保證結(jié)果的說服力。對其適用條件的需求通常有兩種，其一為有發(fā)達(dá)的土地交易市場，這是價值同比對象存在的先決條件，也只有確保市場的發(fā)達(dá)性，才能進(jìn)行市場比較法的評估對比。其二為可比對象較高的相似性，因其應(yīng)用替代性原則，只有相似才能進(jìn)行替代，而相似度越高，最終的估價結(jié)果也就越準(zhǔn)確。

3.應(yīng)用流程

首先，要收集具體交易的案例，這要建立在充分了解估價對象且掌握市場行情的基礎(chǔ)上，才能使得最終的估價結(jié)果不至于出現(xiàn)較大的誤差。其次，選取的對象還要具有可比性，這要求工作人員在對對象進(jìn)行選擇時必須謹(jǐn)慎，盡可能選擇和估價時點最為接近的對象進(jìn)行對比，并保證對比對象與估價的土地在商業(yè)用途、住宅用途或是工業(yè)用途上的價值等同。再者要修正可能產(chǎn)生影響的各種因素，因素的修正包括一般因素、個別因素與區(qū)域因素三種，人們習(xí)慣將估價對象的分值設(shè)為100分，比較對象則參照打分，根據(jù)最終兩者分值價格進(jìn)行對比與調(diào)整。最后是確定估價的結(jié)果，采用的方法是算術(shù)的平均數(shù)法，要求算出比較對象在調(diào)整以后的平均數(shù)，將其最為最終的估價值。

二、當(dāng)前的土地估價應(yīng)用工作中市場比較法存在的問題

1.選擇的比較對象難度大，缺乏準(zhǔn)確性

我國當(dāng)前的土地評估市場算不上發(fā)達(dá)，很多地區(qū)都沒有建立對應(yīng)的可比較數(shù)據(jù)庫，因此在比較對象的選擇上有著較大的難度。當(dāng)前的工作人員大多只能參照自身經(jīng)驗或所在估價機(jī)構(gòu)已有的比較對象進(jìn)行對比估價，但選擇的范圍非常有限，甚至對后期的估價修正都有很大的局限作用，對最終的估價值更是產(chǎn)生非常大的影響。另外，還有一些評估師為了招攬更多業(yè)務(wù)，無條件滿足委托人需求，導(dǎo)致最終的估價值存在嚴(yán)重的主觀傾向性。

2.在修正過程中影響因素主觀程度較大

在市場比較法中需要應(yīng)用地價修正影響因素對對象進(jìn)行調(diào)整，而其遵循的則多為估價師自身的理論基礎(chǔ)和工作經(jīng)驗，并沒有形成統(tǒng)一科學(xué)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有相應(yīng)的量化規(guī)則與技術(shù)上的支持，出現(xiàn)較大的同一影響因素由不同估價師導(dǎo)致不同結(jié)果的情況。另外，市場比較法很多都只是考慮一項影響因素，并沒有綜合所有影響因素評估影響程度，也沒有引入科學(xué)的權(quán)重系數(shù)進(jìn)行評估，所以其中存在很多的主觀性，終將影響最終結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、完善市場比較法評估土地價格的有效措施分析

1.建立健全土地估價的比較對象數(shù)據(jù)庫

由于市場比較法估價的結(jié)果是修正可比實例，因此建立健全完善的土地估價比較對象數(shù)據(jù)庫勢在必行。相關(guān)的評估機(jī)構(gòu)需要根據(jù)所在公司的實際情況進(jìn)行各種交易案例信息的整合，完善交易信息平臺，共享資源信息。估價師能夠應(yīng)用完善的數(shù)據(jù)庫，找出更為接近的比較對象進(jìn)行實例比較，很大程度提高估價的精準(zhǔn)度，此外，還能確保市場環(huán)境下應(yīng)用比較法更規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，大大減少因主觀原因而對最終的結(jié)果產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步提高準(zhǔn)確度。

2.確定更科學(xué)的影響因素與修正權(quán)重

評估項目以及各個影響的因素不同，其對最終的估價也并不相同，即使在同一個項目中，各因素對評估結(jié)果也有可能不同。此外，影響因素的修正權(quán)重大小也應(yīng)科學(xué)確定判定的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防在估價工作上受到主觀因素的影響。

3.完善估價結(jié)果確定的科學(xué)方法

在估價工作相關(guān)性的確定環(huán)節(jié)，回歸模型的應(yīng)用非常普遍，能夠準(zhǔn)確判斷估價對象與比較對象之間的關(guān)系，所以可以將其引入估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)中去，利用回歸模型的精準(zhǔn)度來提高估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，并引入權(quán)重修正系數(shù)，進(jìn)一步提高準(zhǔn)確性。但值得注意的是，在回歸方程中，任意給出一組數(shù)據(jù)都能建立一元線性回歸方程，而對于這組數(shù)據(jù)線性的關(guān)系顯著性以及回歸方程的利用性計算是未知的，所以必須現(xiàn)確定其顯著性。一旦確定了比較對象的顯著性，那么就可以直接算出較為準(zhǔn)確的結(jié)果，并采用求加權(quán)平均數(shù)計算最終的估價值，需要工作人員一一計算出選入的比較對象的價格，將值乘以權(quán)重后相加，算出平均值，即得出估價結(jié)果。

四、結(jié)語

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，建筑等行業(yè)也發(fā)展迅速，土地應(yīng)用價值日益增高，對土地估價工作提出了更高的要求。這就要求土地估價師提高自身的估價專業(yè)度，并負(fù)責(zé)地科學(xué)完成估價工作，及時全面發(fā)現(xiàn)當(dāng)前在土地估價的工作環(huán)節(jié)上應(yīng)用市場比較法存在的諸多問題，并采用健全科學(xué)土地估價比較對象數(shù)據(jù)庫、確定科學(xué)影響因素與修正權(quán)重，以及完善估價結(jié)果確定科學(xué)方法的手段，解決問題。