基于灰色預(yù)測的商品房價格影響因素及預(yù)測研究

【摘要】在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價格影響的因素時使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進行的定量分析。在對未來武漢市商品房價格的情況進行預(yù)測的時候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時候是綜合的進行分析，將很多學(xué)科的知識融在一起，主張從實踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進而進行理論研究，然后再用于實踐中進行檢驗。

【關(guān)鍵詞】商品房價格 灰色關(guān)聯(lián)分析 GM（1，1）模型

一、研究方法和數(shù)據(jù)來源

（一）研究方法

本文在研究影響商品房價格因素預(yù)測的時候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對房價未來的走勢研究的時候使用的是GM（1，1）模型。

1.運用灰色關(guān)聯(lián)度進行分析?；疑碚摬恍枰罅繑?shù)據(jù)即可建立模型進而分析預(yù)測，最終進行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題，現(xiàn)已在管理決策和社會經(jīng)濟等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用。研究的時候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進行研究?；疑A(yù)測是對灰色系統(tǒng)進行預(yù)測，對一定時間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進行預(yù)測。灰色預(yù)測方法的特點表現(xiàn)在：在提取離散值的時候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型，就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律且避免了很多的隨機誤差。

該理論是我們國家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個系統(tǒng)之間的因素，因為對象和時間的原因，在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時候，如果這兩個因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標(biāo)，依次與商品房均價進行關(guān)聯(lián)度分析，并對結(jié)果進行排序，得出各指標(biāo)對房價的影響程度。

2.GM（1，1）模型?；疑A(yù)測模型里面最重要的就是GM模型，因為這個模型對房價未來發(fā)展趨勢的預(yù)測結(jié)果比較優(yōu)良。還有一個優(yōu)點就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測，計算方法也比較簡單，所以在很多行業(yè)里面都在使用。

（二）數(shù)據(jù)來源

為更好的反映出武漢市商品房價格變化機理，同時考慮到數(shù)據(jù)的真實性和便捷性，進行更好地分析，這次分析的數(shù)據(jù)來源09年到15年的《武漢統(tǒng)計年鑒》。

二、商品房價格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)分析

（一）影響因素的選取

根據(jù)統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)的易得性，確定影響房地產(chǎn)價格的主要因素有（見表1）：

影響房地產(chǎn)需求的因素：GDP、總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)居民人均可支配收入、地方財政收入。

影響房地產(chǎn)供給的因素：房地產(chǎn)投資、地價、商品房竣工面積、商品房銷售面積。

上述指標(biāo)說明如下：

X0為房屋銷售價格，用房屋銷售價格數(shù)據(jù)說明房價的變動情況。

X1為國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。GDP反映社會經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，GDP增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。

X2為年末總?cè)丝凇Ｓ媚昴┛側(cè)丝诒硎粳F(xiàn)住戶籍人口的變動。戶籍人口反映對住房需求的規(guī)模趨勢，人口增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。

X3為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市場需求增加，相對價格上漲。反之，價格朝相反方向變動。

X4為地方財政收入。地方財政收入增加，市場需求增加，價格上升，反之相反。

X5為房地產(chǎn)投資額。房地產(chǎn)投資增加，供給增加，相對價格就會下降。反之，價格朝相反方向變動。

X6為土地交易價格。用來反映地價的變化。土地價格增加，供給減少，房價增加。反之，房價減少。

X7為商品房竣工面積?？⒐っ娣e增加，供給增加，相對價格會下降。反之，價格朝相反方向變動。

X8為商品房銷售面積，用來反映市場需求。銷售面積增加，需求增加，相對價格會上升。反之，價格朝相反方向變動。

（二）結(jié)果計算與分析

1.結(jié)果計算。根據(jù)關(guān)聯(lián)度的定義，可得關(guān)聯(lián)度的計算步驟如下：

第一，設(shè)這9個原始指標(biāo)數(shù)據(jù)序列。

第二，對指標(biāo)數(shù)據(jù)序列用關(guān)聯(lián)算子進行無量綱化。

第三，逐個計算每個被評價對象指標(biāo)序列與參考序列對應(yīng)元素的絕對差值（表2）：

（二）預(yù)測結(jié)果分析

從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預(yù)測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預(yù)測數(shù)據(jù)可以推定今后的商品房房價持續(xù)上漲態(tài)勢不變，且漲幅有一個明顯的提升。

1.在經(jīng)濟發(fā)展的同時，剛性需求量會持續(xù)增長。居民購房能力會持續(xù)增長。經(jīng)濟發(fā)展越來越好，人均收入水平也會增長，家庭可支配的收入會增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進程發(fā)展的時候，很多的農(nóng)村剩余勞動力都去到城市，這樣城市的人口就會增長規(guī)模也在擴大。

2.建房成本上漲。因為土地資源的不可再生特點，以后的土地價格還會繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊商用土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少，土地使用成本將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。

建筑安裝成本價格繼續(xù)上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲，所以安裝工程的價格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價格也會長高。

我國城市的住宅供應(yīng)主要是商品房和政策性住房構(gòu)成[8]，武漢市也不例外。這其中，除政策性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房是靠政府劃撥取得土地外，其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地，這就導(dǎo)致了土地成本的快速上升，間接提高了房價。雖然土地成本是影響房價的重要因素，但是還有其他一些因素對武漢市房價的快速升高起到了很大的作用。

參考文獻

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[2]杜曉芳，張金鎖.我國商品住宅價格灰色預(yù)測[J].西安科技大學(xué)學(xué)報，2012，12（4）：568-571.

[3]李宏博，黃華，閻曉紅.基于灰色關(guān)聯(lián)度和嶺回歸分析的房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].測繪地理信息2015，6：82-85.

[4]鄧聚龍.灰色理論基礎(chǔ)[M].武漢：華中科技大學(xué)出版社，2012.

[5]劉思峰，郭天榜，黨耀國.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].北京：科學(xué)出版社，2010.

[6]肖武權(quán)，冷伍明.軟土地基承載力指標(biāo)灰色關(guān)聯(lián)分析[J].勘察科學(xué)技術(shù)，2014，（2）：3-5.

[7]武漢統(tǒng)計局.武漢統(tǒng)計年鑒[M].北京：中國統(tǒng)計出版社，2013-2009.

[8]劉翎，楊大蓉.商品住宅價格的決定——上海市場的計量模型研究[J].科學(xué)經(jīng)濟社會2012，1（24）：26-29.

作者簡介：朱博男（1992-），男，漢，廣西玉林人，研究生，廣西大學(xué)商學(xué)院，研究方向：數(shù)量經(jīng)濟學(xué)。