我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范研究

【摘要】近些年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和規(guī)則日趨完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷完善，其中包括房地產(chǎn)中介市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、存量市場(chǎng)和土地市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)資金密集，所需的資金絕大多數(shù)依賴(lài)金融，房地產(chǎn)金融便由此產(chǎn)生，迅速發(fā)展。但是，發(fā)展的同時(shí)伴隨著各種金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展取決于房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展，于是對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】中國(guó)房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 防范與控制

當(dāng)今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)乃至世界都是重要產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)正日益顯示出在社會(huì)生產(chǎn)和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和導(dǎo)向的作用。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始、發(fā)展和穩(wěn)定的每個(gè)階段，都需要巨額資金和多種金融服務(wù)的支持，這些都需要房地產(chǎn)金融發(fā)揮其作用。

一、房地產(chǎn)金融的含義及作用

（一）房地產(chǎn)金融的含義

房地產(chǎn)金融的含義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)相關(guān)渠道籌融資和獲得各種金融服務(wù)，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、消費(fèi)等各個(gè)方面產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的一切金融活動(dòng)，含義相對(duì)籠統(tǒng)。后者則表現(xiàn)在各種具體的金融形式上，包括設(shè)立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，發(fā)行企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)股票基金上市，設(shè)立按揭性質(zhì)的證券公司等。

（二）房地產(chǎn)金融的作用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和消費(fèi)時(shí)需要資金，房地產(chǎn)企業(yè)則可以運(yùn)用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)的資金鏈循環(huán)，保障各項(xiàng)房地產(chǎn)工程穩(wěn)定進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融的作用不僅僅只表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)方面，同時(shí)也對(duì)改善人民居住水平，培育支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)起到了保障作用。我國(guó)要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)必須要有長(zhǎng)期且明確的房地產(chǎn)金融政策支持。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其原因

（一）我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指我國(guó)的金融系統(tǒng)，特別是我國(guó)的商業(yè)銀行，在為房地產(chǎn)商提供金融服務(wù)，融通資金，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)時(shí)，遇到各種事先沒(méi)有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實(shí)際收益偏離了預(yù)期收益，金融系統(tǒng)將要承受的各種風(fēng)險(xiǎn)。這里需要指出的是，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)既包括可能的未知損失，同時(shí)也包括可能的未知收益情況，本文將著重研究的是未知損失方面。

房地產(chǎn)行業(yè)由于是高投資同時(shí)具有高利益的行業(yè)，決定其先天就是高風(fēng)險(xiǎn)的。中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史數(shù)十載，已經(jīng)基本形成了一套組成結(jié)構(gòu)明顯的金融體系，其以我國(guó)商業(yè)銀行貸款為主，房地產(chǎn)基金，住房?jī)?chǔ)蓄銀行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不再只是單獨(dú)業(yè)務(wù)，某個(gè)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而是整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)

1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。（1）信用風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)或者住房消費(fèi)者由于缺失信用所造成風(fēng)險(xiǎn)就是信用風(fēng)險(xiǎn)。由于他們向銀行借款后無(wú)力償還或者不愿償還，導(dǎo)致貸款銀行不能按時(shí)甚至無(wú)法收回本金及利息，造成了嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既可能是貸款前商業(yè)銀行對(duì)借款人資信審查評(píng)估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后其他情況的變動(dòng)造成的。

（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是一種現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金或者隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他金融資產(chǎn)，導(dǎo)致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)和滿(mǎn)足客戶(hù)取款要求。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有兩種，包括原發(fā)性和繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)。前者指的是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例不合理，中長(zhǎng)期貸款比例相比短期過(guò)高，而滿(mǎn)足客戶(hù)提款需要的現(xiàn)金不能完全通過(guò)現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券彌補(bǔ)，同時(shí)融入現(xiàn)金的方法和渠道有限，最終結(jié)果是流動(dòng)性不足，導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。后者則是由信用風(fēng)險(xiǎn)引起的。

（3）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在融通資金時(shí)，銀行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中長(zhǎng)期貸款所占比例大，如果銀行業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)多以活期存款投入，就極容易造成風(fēng)險(xiǎn)。

（4）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。如果中長(zhǎng)期貸款中存在逾期不還、無(wú)力償還和無(wú)法追索等質(zhì)量差的貸款，就會(huì)形成壞賬，銀行業(yè)就會(huì)面臨資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

（5）利率風(fēng)險(xiǎn)。如果貸款利率下調(diào)、存款利率上調(diào)，或者說(shuō)二者同向變動(dòng)但利率差不斷變小，都會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)，使銀行在經(jīng)營(yíng)方面造成損失。在中長(zhǎng)期貸款中利率變化很大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長(zhǎng)，自然銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。

（6）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時(shí)，通貨膨脹會(huì)影響實(shí)際利率，使其下降甚至變成負(fù)數(shù)，對(duì)銀行業(yè)極其不利，造成銀行業(yè)資金損失。

2.其它風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)除了上述風(fēng)險(xiǎn)外，還存在很多其他風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)銀行在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中由于失誤造成的操作風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程存在問(wèn)題導(dǎo)致效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家相關(guān)政策變動(dòng)造成的政策風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及信托方面的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)法律不了解引起的法律風(fēng)險(xiǎn)等。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近些年來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)暴利特點(diǎn)的影響，大量企業(yè)轉(zhuǎn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)謀求高利潤(rùn)，然而這些企業(yè)里能達(dá)到在證券市場(chǎng)上市融資標(biāo)準(zhǔn)的是少之又少。絕大多數(shù)企業(yè)還是依靠銀行提供貸款來(lái)融資。有實(shí)際數(shù)字表明，全國(guó)房地產(chǎn)貸款中依賴(lài)銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達(dá)80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。

2.相關(guān)政策、法律不健全。目前我國(guó)存在一種比較極端片面的現(xiàn)象，某些地區(qū)認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有強(qiáng)大的推動(dòng)作用，從而為了去片面追求GDP的增長(zhǎng)，容易造成這些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在很差的資信、房屋竣工期限與質(zhì)量都無(wú)保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險(xiǎn)。

3.銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對(duì)稱(chēng)。在信息的了解程度上，開(kāi)發(fā)商比銀行更有優(yōu)勢(shì)。銀行并不了解開(kāi)發(fā)商的情況，也不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度，而開(kāi)發(fā)商直接掌握自身的全部信息同時(shí)深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。再加之我國(guó)個(gè)人和企業(yè)信用制度還不完善，極易出現(xiàn)空手套白狼的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

從根本原因上看，土地制度、商業(yè)銀行管理體系、房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜等綜合因素造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，因此我國(guó)應(yīng)加大對(duì)相關(guān)方面的改革力度從而來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大。如果我們僅僅從房地產(chǎn)金融運(yùn)行規(guī)則和機(jī)制本身去考慮，結(jié)合相關(guān)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和根據(jù)中國(guó)當(dāng)前國(guó)情，可通過(guò)以下幾點(diǎn)加以防范與控制：

（一）創(chuàng)造多元化的融資渠道和發(fā)行證券來(lái)轉(zhuǎn)移分擔(dān)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)一方面要控制銀行信貸規(guī)模，另一方面要?jiǎng)?chuàng)造其他融通資金的方法與途徑，通過(guò)各種不同的途徑轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)分散在不同領(lǐng)域。這樣一來(lái)，我國(guó)便可以基本解決房地產(chǎn)商過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行的問(wèn)題。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行股票、企業(yè)債券等融通資金。

（二）運(yùn)用我國(guó)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，調(diào)節(jié)、控制和引導(dǎo)宏觀經(jīng)濟(jì)；運(yùn)用中央銀行的監(jiān)管職能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)有力的監(jiān)督管理

健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不僅有利金融系統(tǒng)的發(fā)展，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和政治穩(wěn)定也至關(guān)重要，因此我國(guó)政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，控制風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)各種金融機(jī)構(gòu)能夠合理公平的競(jìng)爭(zhēng)，維持其健康穩(wěn)定。同時(shí)，中央銀行應(yīng)加大調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題并能夠精準(zhǔn)分析，及時(shí)將相關(guān)信息公開(kāi)，及時(shí)對(duì)相關(guān)不利態(tài)勢(shì)發(fā)出預(yù)警并積極采取應(yīng)對(duì)措施，指導(dǎo)各金融機(jī)構(gòu)的行為并嚴(yán)格監(jiān)管。房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（尤其在中國(guó)是半壟斷性），當(dāng)上調(diào)利率時(shí)，確實(shí)能夠抑制住房需求，但并不會(huì)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)。開(kāi)發(fā)商不會(huì)為了增加銷(xiāo)售量去降價(jià)出售，他們往往會(huì)暫時(shí)不賣(mài)房，囤積住房，等到購(gòu)買(mǎi)力恢復(fù)正常后反而去加價(jià)銷(xiāo)售。因此，政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)抓住房地產(chǎn)問(wèn)題的根源，比如說(shuō)從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對(duì)土地的監(jiān)管，從根本上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

（三）建設(shè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

我國(guó)應(yīng)該建設(shè)相關(guān)方面的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，及時(shí)分析房地產(chǎn)的供給和需求，及時(shí)預(yù)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定持續(xù)的監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)金融體系。

（四）完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

結(jié)合中國(guó)國(guó)情和國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，合理制定相關(guān)政策法規(guī)來(lái)有效防范控制風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩(wěn)定與發(fā)展。

（五）完善我國(guó)的個(gè)人以及房地產(chǎn)商的信用制度

目前我國(guó)還處于個(gè)人和企業(yè)相關(guān)信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應(yīng)逐步建立完善的適合我國(guó)國(guó)情的信用制度。通過(guò)信用制度約束個(gè)人和企業(yè)的行為，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定。加大防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的力度，才能有效保障房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：劉成（1995-），男，漢族，安徽六安人，大學(xué)本科，就讀于安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，研究方向：金融學(xué)。