海外買“學(xué)區(qū)房”，算投資還是消費(fèi)？

張瑩

3月中旬，從一場(chǎng)“曼哈頓天際景觀公寓”的海外房產(chǎn)推介會(huì)出來后，李涵感覺有些失望。

在這場(chǎng)精心布置的推介活動(dòng)中，樓盤模型被金黃色射燈映襯得玲瓏剔透，現(xiàn)場(chǎng)還配備了可以實(shí)現(xiàn)3D實(shí)景動(dòng)態(tài)看房效果的投影裝置，但那些宣傳片所展現(xiàn)的美國中產(chǎn)階級(jí)的生活方式，對(duì)李涵并沒有什么吸引力。

“我是沖著廣告里的‘學(xué)區(qū)房才來的?！彼龑?duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，自己平時(shí)工作很忙，能讓她耗費(fèi)周末一個(gè)下午的休息時(shí)間、從北京的西城跑到東三環(huán)來參會(huì)的動(dòng)力，也只有和兒子的教育相關(guān)的事情了。

4年前，她賣掉東四環(huán)的大房子買了西城的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在，眼看孩子快要升入初中，自認(rèn)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可的李涵就盤算著，下一步也許應(yīng)該送兒子出國讀書。而李涵的身邊—這一屋子多為“家長(zhǎng)”身份的潛在購房客戶中，有相似想法的不止她一人。

在這場(chǎng)由仲量聯(lián)行舉辦的推介會(huì)上，剛一進(jìn)入客戶提問環(huán)節(jié)，一位年輕媽媽拋出的第一個(gè)問題就是關(guān)于樓盤所在地是否有好的學(xué)校，而她的孩子目前還在讀幼兒園。

“我身邊的朋友中，已經(jīng)有人給孩子在國外買了學(xué)區(qū)房，”李涵說，“可選擇的國家和地區(qū)挺多的，不著急，再看看?！崩詈呀?jīng)有了一些經(jīng)驗(yàn)，此類有關(guān)海外房產(chǎn)的推介會(huì)幾乎每個(gè)月都會(huì)在北上廣深這些一線城市舉行。

以仲量聯(lián)行為代表的房地產(chǎn)咨詢“五大行”，目前都設(shè)立了專門負(fù)責(zé)海外住宅項(xiàng)目的事業(yè)部。針對(duì)中國買家，“海外學(xué)區(qū)房”的概念總是被著重提及。

“教育是家庭在子女出生以后首先要面對(duì)的問題。北京學(xué)區(qū)房已經(jīng)飆升到十幾萬元一平方米，同樣，我們發(fā)現(xiàn)近兩年中國買家對(duì)海外學(xué)區(qū)房的需求也是呈井噴式爆發(fā)。”李靜在“五大行”之一的戴德梁行的倫敦住宅部任職，她對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，眼下“海外房產(chǎn)”項(xiàng)目的熱門投資國家，和中國留學(xué)生的留學(xué)首選目的國重合度非常高。

最熱門的是美國，但與戴德梁行合作的留學(xué)機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)顯示，英國在低齡教育上更受國內(nèi)家長(zhǎng)的認(rèn)同。隨著出國留學(xué)的低齡化，很多家長(zhǎng)認(rèn)為，如果在英國接受基礎(chǔ)教育，不僅有助于孩子提前適應(yīng)海外生活，通過參加英國的A-Level考入英國名校的機(jī)會(huì)也將大大增加。

不過，接觸了很多咨詢者后，李靜發(fā)現(xiàn)，中國買家對(duì)于“海外學(xué)區(qū)房”的理解—也就是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與就讀當(dāng)?shù)孛Ｖg的關(guān)系—存在一些偏差。

海外多數(shù)國家的公立教育資源只面對(duì)持有本國綠卡，擁有居留身份的學(xué)生，這意味著，中國買家即使購買了學(xué)區(qū)房也無法就讀當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校。在戴德梁行這樣的機(jī)構(gòu)眼中，購買海外學(xué)區(qū)房的意義首先是投資，而這類房產(chǎn)投資的價(jià)值在于投資的穩(wěn)健性。

“投資者看的無非是兩點(diǎn)，一是投資回報(bào)，即租金回報(bào)和租售比，房子是否好出租，能不能有一個(gè)穩(wěn)定的租金收入；二是看房子二次出售的難易程度，即能否實(shí)現(xiàn)最大程度的變現(xiàn)?！崩铎o分析說，基于上面這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)判斷，當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房肯定有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楸就恋馁I家也想在一個(gè)良好的學(xué)區(qū)置業(yè)。

手握一套海外學(xué)區(qū)房，就算不賣只租也是好生意。比如在英國，擁有該國國籍的居民，除了購買學(xué)區(qū)房，只要在某學(xué)區(qū)內(nèi)租住6個(gè)月以上，也可以就讀區(qū)域內(nèi)的公立學(xué)校。

“而且歐洲整體的租金回報(bào)率都比國內(nèi)高，像英國和美國還會(huì)有小幅增長(zhǎng)?！崩铎o告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，在她接手的項(xiàng)目中，有越來越多的中國父母，開始把購買海外學(xué)區(qū)房看作一舉兩得減輕子女留學(xué)成本的方式—留學(xué)期間可以住在自己家里；留學(xué)結(jié)束，房子還可以出租或賣掉，未來的投資升值空間正好又能貼補(bǔ)孩子在國外數(shù)年的留學(xué)花費(fèi)。

今年3月下旬，戴德梁行倫敦住宅部在國內(nèi)主推的一個(gè)項(xiàng)目就是位于倫敦金斯頓地區(qū)的學(xué)區(qū)房。

按照宣傳冊(cè)的說法，這是一個(gè)位于倫敦西南部的傳統(tǒng)富人區(qū)，安全指數(shù)和幸福指數(shù)在全英排名最高，擁有Hampton Wick幼兒學(xué)校、國立重點(diǎn)文法學(xué)校（Grammar School）、Surbition私立高中以及Tiffin男校和Tiffin女校等名校在內(nèi)的總計(jì)大約34所公立或私立中小學(xué)。根據(jù)英國教育部的數(shù)據(jù)，就讀Tiffin的學(xué)生，平均每年有1/4能考上牛津和劍橋。

相比就讀英國本地的公立學(xué)校需要辦理本國的居留證或者綠卡，英國的私立學(xué)校對(duì)身份要求的門檻要低得多。英國傳統(tǒng)的私立學(xué)校，包括頂尖的私立學(xué)校和國際學(xué)校對(duì)海外留學(xué)生開放的政策是，只需符合學(xué)校入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和條件，加上有足夠的經(jīng)濟(jì)能力支付學(xué)費(fèi)，辦留學(xué)簽證即可。美國、加拿大、澳大利亞等主要留學(xué)目的國的政策也大致相同。

所以意料之中的，這次在上海、北京和深圳舉辦的推介會(huì)最終收獲了來自中國買家的熱烈反響，整個(gè)項(xiàng)目?jī)H通過推介會(huì)就賣掉了50%的量。

在與北上廣深的客戶的長(zhǎng)期接觸中，李靜發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：上海的買家最具前瞻性、也愿意走出去，但購買小戶型的人居多；北京的買家數(shù)量雖然不多，但以大額買家為主；深圳因?yàn)榭拷愀?，市?chǎng)消息相對(duì)透明，客戶有很好的投資意識(shí)，在幾個(gè)一線城市中擁有最多的潛力購買者。

2014年12月，美國國際教育研究中心發(fā)布的一份報(bào)告顯示：該年度中國赴美留學(xué)的本科生數(shù)量第一次超過了研究生，呈現(xiàn)出低齡化的趨勢(shì)，高中生、初中生、小學(xué)生的占比正在快速崛起，突破20%。

因此，在那些主營海外留學(xué)或房產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)的眼中，2014年是具有標(biāo)志性意義的一年。

龐大的留學(xué)生數(shù)量和留學(xué)周期的延長(zhǎng)，讓一些創(chuàng)業(yè)公司也看到了其中的機(jī)會(huì)。

主打“為留學(xué)生尋找海外的家”的概念，印健坤在2015年創(chuàng)立了一個(gè)留學(xué)房產(chǎn)電商平臺(tái)—異鄉(xiāng)好居。創(chuàng)業(yè)前，印健坤工作于教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)新東方，擔(dān)任集團(tuán)助理副總裁。

異鄉(xiāng)好居的產(chǎn)品于2015年年底上線，初期的主要業(yè)務(wù)是做留學(xué)房產(chǎn)租賃，但是在客戶的要求下，2016年5月它上線了學(xué)區(qū)房買賣服務(wù)，與海外的大型房地產(chǎn)上市公司合作，同時(shí)在英國、美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等留學(xué)熱門國家落地門店，并獲得了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)牌照。

印健坤將購置海外學(xué)區(qū)房視作國內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的消費(fèi)升級(jí)，但他并不認(rèn)同這是一種“投資”。

“在中國，人們對(duì)教育資源的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)質(zhì)教育資源的供給。這就必然導(dǎo)致中國老百姓的消費(fèi)升級(jí)。”印健坤認(rèn)為，中國學(xué)生到海外留學(xué)相當(dāng)于采購海外的優(yōu)質(zhì)教育，是消費(fèi)升級(jí)的表現(xiàn)，買海外學(xué)區(qū)房本質(zhì)上還是消費(fèi)，是為了孩子能夠接受更高級(jí)更優(yōu)質(zhì)的教育資源形成的消費(fèi)。

印健坤的發(fā)現(xiàn)是，中國父母對(duì)海外學(xué)區(qū)房需求的增加主要來自于中國留學(xué)生的低齡化，年紀(jì)小的孩子往往需要父母陪讀，這類家庭是購買海外學(xué)區(qū)房的“剛需”人群。

“把匯率計(jì)算進(jìn)去，漲幅有限，論投資收益跟中國的房?jī)r(jià)比起來差遠(yuǎn)了。這是那些從投資角度出發(fā)的海外房產(chǎn)中介很難自圓其說的原因?！庇〗±?duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》表示，國外的房地產(chǎn)有幾百年的發(fā)展歷史，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常充分，所以國外的房?jī)r(jià)雖然也有暴漲暴跌的概率，但是這個(gè)概率很低，所以他堅(jiān)持認(rèn)為“投資海外學(xué)區(qū)房是個(gè)偽命題”。

不可否認(rèn)，購置海外學(xué)區(qū)房的成本相比國內(nèi)一線城市更低。異鄉(xiāng)好居平臺(tái)上成交的房子，總價(jià)最低的只有五六十萬元人民幣，那是英國特有的一種只出售給學(xué)生的學(xué)生公寓，所以總價(jià)較低，不可以貸款。而根據(jù)戴德梁行倫敦住宅部的數(shù)據(jù)，由該公司代理的倫敦的房產(chǎn)成交均價(jià)在70萬英鎊左右（約合605萬元人民幣）。

身在加拿大的留學(xué)生孫志鵬也是因?yàn)閮r(jià)格的原因購置了位于多倫多北部的Richmond Hill的學(xué)區(qū)房。

孫志鵬今年30歲，大學(xué)畢業(yè)后一直在北京工作，先是在國企，后來成為一名IT行業(yè)的自由職業(yè)者，幾年下來他攢了一些錢，但面對(duì)北京當(dāng)下的房?jī)r(jià)，想在北京置業(yè)幾乎不可能。

加之孫志鵬沒有北京戶口，他對(duì)這個(gè)城市一直缺乏歸屬感。剛好他的表姐一家已經(jīng)移民加拿大，這促使他有了一個(gè)新想法，“索性也去那邊讀個(gè)書，然后看看有沒有機(jī)會(huì)移民?！?/p>

說這話的時(shí)候，他在Richmond Hill購置的房子已經(jīng)進(jìn)入裝修尾聲。這是一棟大約300平方米的獨(dú)棟，帶車庫和地下室，2016年購買時(shí)總價(jià)約600萬元人民幣。

孫志鵬的表姐在當(dāng)?shù)負(fù)碛胁恢挂惶追慨a(chǎn)，借助表姐的經(jīng)驗(yàn)，孫志鵬看房時(shí)從一開始就集中在“學(xué)區(qū)房”上，他覺得除了將來自己的孩子可以就讀公立學(xué)校，即便移民沒能成功，學(xué)區(qū)房也更容易增值和出手。在他購買房產(chǎn)的Richmond Hill地區(qū)，華人占據(jù)總?cè)丝诘?0%，孫志鵬的房子入手大半年后，該地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了25%。不過當(dāng)?shù)厝似毡檎J(rèn)為，是華人自己炒高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

據(jù)孫志鵬介紹，加拿大對(duì)于購房者的簽證情況沒有過多要求，只要你的資料能夠貸款就可以在當(dāng)?shù)刭I房。因?yàn)榇饲皼]有在當(dāng)?shù)氐男庞糜涗洠瑢O志鵬申請(qǐng)的是中國銀行的貸款。

“對(duì)沒有身份的購房者唯一不同的要求，是首付比本國人多15%，我們是從35%起步?！睂O志鵬告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。

2016年年底，中國國家外匯管理局加強(qiáng)了對(duì)個(gè)人年度購匯額度使用情況的監(jiān)測(cè)。針對(duì)內(nèi)地居民在商業(yè)銀行換取外匯的監(jiān)管要求變得更加嚴(yán)格，除了要詳細(xì)填寫購買外匯的用途，用于海外投資的換匯也受到了嚴(yán)格限制，其中，直接投資海外房地產(chǎn)被列為“明確禁止”。

外匯管制的收緊，使得代理海外房產(chǎn)的商業(yè)機(jī)構(gòu)變得審慎很多，一種普遍的做法是撇清自己的身份，表示自己作為房產(chǎn)中介只提供房產(chǎn)方面的服務(wù)，至于購匯，是需要客戶自己和銀行想辦法的事情。

“我們作為中介，主要負(fù)責(zé)提供咨詢和協(xié)調(diào)像律師、銀行、開發(fā)商這些第三方?！崩铎o介紹，戴德梁行在其中提供全程的咨詢和評(píng)估服務(wù)。同時(shí)她強(qiáng)調(diào)，海外住宅業(yè)務(wù)目前也并非公司在中國最主要的業(yè)務(wù)條線。

由五大行代理的海外房產(chǎn)以期房為主，購買這類房子買方需要預(yù)先向開發(fā)商支付定金，接著由律師介入審核買家遞交的個(gè)人信息、身份證明和銀行流水等證明材料，買家需要在28天之內(nèi)支付10%的首付款，然后交換合同。依照合同，項(xiàng)目完成前期買家需支付30%到40%的房款，尾款在項(xiàng)目完工后支付，需要貸款的則需要在項(xiàng)目完工前6到9個(gè)月向銀行提交貸款申請(qǐng)。

對(duì)于熱情的中國買家而言，外匯管制的收緊在小幅度造成市場(chǎng)恐慌的同時(shí)，也激發(fā)了國內(nèi)的海外投資熱潮。作為中介，李靜明顯感覺到一批持觀望態(tài)度的投資者，正在加快海外投資的決策速度。

孫志鵬買房的時(shí)候外匯管制還不像時(shí)下這般嚴(yán)格，作為“過來人”，他暗示上有政策、下有對(duì)策，對(duì)購房者來說規(guī)避的辦法總是有的。

不過中國買家應(yīng)當(dāng)知道，在海外購買房產(chǎn)并不像在國內(nèi)買房，交付完錢款就能坐等收租或升值一般一勞永逸。在美國，每年的地稅、房屋維修費(fèi)、房產(chǎn)稅以及各種保險(xiǎn)加起來是一筆很大的開支，如果不是自住，如此高昂的持有成本從投資的角度而言并沒有什么優(yōu)勢(shì)。而李靜也承認(rèn)，英國的房產(chǎn)雖然不需要支付房產(chǎn)稅，但每年要支付物業(yè)費(fèi)和地租。

據(jù)聯(lián)合國教科文組織2016年的最新數(shù)據(jù)，中國是全球最大的留學(xué)生來源國，留學(xué)生人數(shù)接近排名第二的印度的4倍。留學(xué)目的國顯然不愿意放棄獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)生以及他們身上附帶的商業(yè)機(jī)會(huì)。

作為留學(xué)熱門國家之一，澳大利亞在2016年5月發(fā)布新的留學(xué)政策，澳洲的公立中小學(xué)面向中國人開放，對(duì)于留學(xué)生的父母，澳大利亞政府會(huì)發(fā)放陪讀簽證。

“這意味著不用移民，中國留學(xué)生也可以享受到澳洲的優(yōu)質(zhì)公立教育，”印健坤說，“既然澳大利亞的口子開了，我想加拿大、美國、英國也是時(shí)間問題?！?/p>

因?yàn)槎嗄陱氖铝魧W(xué)服務(wù)相關(guān)工作，他認(rèn)為澳洲相關(guān)政策在短期內(nèi)重新收緊的可能性不大，因?yàn)榘闹薜膶?shí)業(yè)比較少，需要外來人口帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。

“如果中國人到澳洲買了房子就走了，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)沒什么幫助，反而會(huì)炒高澳洲的房?jī)r(jià)。但是一個(gè)人在澳洲生活，要么會(huì)給當(dāng)?shù)靥峁﹦趧?dòng)力，要么會(huì)創(chuàng)業(yè)，幫助本地解決就業(yè)問題?！庇〗±ふf。

澳大利亞的利好政策讓溫小天堅(jiān)定了送孩子去澳洲讀書的信念。北京的天價(jià)學(xué)區(qū)房讓她望而卻步，她8歲的兒子目前就讀于東城區(qū)一所普通小學(xué)。

“空氣清新，碧海藍(lán)天，生活的壓力沒有那么大?！比ツ?，一次全家出動(dòng)的澳大利亞自駕游讓她產(chǎn)生了把孩子送去澳洲讀書的想法。但了解到中國留學(xué)生即便可以就讀公立學(xué)校，學(xué)費(fèi)的價(jià)格卻要比當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生高出很多，溫小天便決定要辦移民。

“考慮再三，我們家只有我最適合考試?！笨蓱z天下父母心，溫小天已經(jīng)報(bào)了一個(gè)雅思培訓(xùn)班，和一群十五六歲的孩子們一起準(zhǔn)備考試。一旦移民成功，不僅孩子上公立學(xué)校不用花錢，買學(xué)區(qū)房時(shí)可選擇的余地也要大得多。即便現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)，她覺得也值得。

“我兒子聽說要搬去澳大利亞一開始很不開心，說沒有他認(rèn)識(shí)的小朋友，也聽不懂當(dāng)?shù)厝苏f的話，”溫小天說，“我告訴他，澳洲沒有家庭作業(yè)，他就很開心地答應(yīng)了。”