廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南淺析

張芳

摘 要：為大力推進(jìn)新型城市化發(fā)展，加快廣州市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地集約利用，提高產(chǎn)業(yè)用地管理水平，廣州市于2006年首次啟動(dòng)了廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南編制工作，至2013年廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南已經(jīng)完成了3次更新，分別是《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2007）年版》、《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009年版）》、和《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013年版）》。歷次指南更新的變化主要體現(xiàn)在五個(gè)方面，一是用地類型、二是產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、三是用地控制指標(biāo)，四是用地指標(biāo)控制標(biāo)準(zhǔn)，五是區(qū)域等別劃分。以下將對(duì)廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南的編制及變化情況進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)用地指南；用地指標(biāo)；創(chuàng)新點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F321 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-2064（2017）04-0206-02

1 廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南編制概況

廣州市于2006年首次啟動(dòng)了廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南編制工作，2007年頒布了《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2007）年版》。隨著廣州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用程度的不斷提高，按照每?jī)赡旮乱淮蔚脑瓌t，結(jié)合國(guó)家于2008年修訂后出臺(tái)的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，廣州市及時(shí)對(duì)《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2007年版）》進(jìn)行了更新和修訂，形成了《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009年版）》，并于2010年頒布實(shí)施。隨著建設(shè)用地規(guī)模接近極限及國(guó)家對(duì)土地節(jié)約集約利用的新要求，廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南于2012年再次進(jìn)行更新，以提高土地利用效率，滿足產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展的需要。

2 歷次產(chǎn)業(yè)用地指南更新變化

2.1 用地類型

隨著指南的更新，指南管控的用地類型也隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃發(fā)生變化。2009年版產(chǎn)業(yè)用地指南主要管控的用地類型為工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)四類行業(yè)。2013年版產(chǎn)業(yè)用地指南主要管控的用地類型為工業(yè)項(xiàng)目、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目。見表1。

2.2 工業(yè)項(xiàng)目目錄

2009年版指南依據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2002）及廣州市產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，工業(yè)部分選取了98個(gè)中類行業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)部分選取了28個(gè)中類行業(yè)確定相關(guān)用地指標(biāo)、其中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在農(nóng)藥制造、磚瓦、石材及其他建筑材料制造中增加兩個(gè)小類即生物化學(xué)農(nóng)藥及微生物農(nóng)藥制造和其他建筑材料制造。2013年版指南依據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754-2011）更新其行業(yè)代碼及類別名稱，再結(jié)合國(guó)家發(fā)改委目錄、《印發(fā)廣東省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2011年本）》、《廣州市“十二五”規(guī)劃》和廣州市目錄等，選出121個(gè)中類作為工業(yè)行業(yè)范圍，在此基礎(chǔ)上篩選單獨(dú)供地產(chǎn)業(yè)目錄。

為貫徹落實(shí)《中共廣州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見》指示，優(yōu)化空間資源配置、徹底摒棄拼土地資源的粗放增長(zhǎng)方式，實(shí)現(xiàn)城市集約發(fā)展和精明增長(zhǎng)，可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同行業(yè)生產(chǎn)工藝要求初步篩選單獨(dú)供地產(chǎn)業(yè)目錄。對(duì)非單獨(dú)供地行業(yè)的企業(yè)，原則上鼓勵(lì)他們進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)廠房，提高土地節(jié)約集約利用水平。

2.3 控制指標(biāo)

隨著對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的節(jié)約集約利用水平要求越來(lái)越嚴(yán)格，產(chǎn)業(yè)用地控制指標(biāo)也越來(lái)越全面，由批前準(zhǔn)入指標(biāo)發(fā)展至批前準(zhǔn)入、批中審核、批后監(jiān)管的立體監(jiān)控指標(biāo)體系。以工業(yè)項(xiàng)目為例，2009年版指南中工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)包括投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例、用地指標(biāo)等六項(xiàng)。2013年版指南，工業(yè)項(xiàng)目用地指標(biāo)增加至九項(xiàng)，包括容積率、投資強(qiáng)度、用地指標(biāo)、建筑系數(shù)、綠地率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例、土地產(chǎn)出率、產(chǎn)值能耗、科技率，其中科技率是國(guó)內(nèi)首次使用。見表2。

2.4 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》中各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)用地控制指標(biāo)值的設(shè)置均以廣州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)和《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009版）》中指標(biāo)值為依據(jù)。根據(jù)廣東省及廣州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)不同行業(yè)設(shè)置修正系數(shù)，計(jì)算得出各行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地控制指標(biāo)值。

隨著產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用水平要求越來(lái)越高及資源消耗水平的要求越來(lái)越嚴(yán)格，產(chǎn)業(yè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越嚴(yán)格，工業(yè)項(xiàng)目用地指標(biāo)控制標(biāo)準(zhǔn)變化最為明顯。

2.4.1 容積率

與2009年版指南相比，2013年 版指南工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大幅調(diào)整。調(diào)整較大的為傳統(tǒng)的、用地粗放的行業(yè)，根據(jù)廣州市近年來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分析行業(yè)均值，在2009年版指南基礎(chǔ)上適度調(diào)整，以便更好的指導(dǎo)該類行業(yè)節(jié)約集約用地。其中基礎(chǔ)化學(xué)原料制造、專用化學(xué)產(chǎn)品制造、塑料制品業(yè)、磚瓦、石材等其他建筑材料制造、鋼壓延加工、金屬加工機(jī)械制造、采礦、冶金、建筑等專用設(shè)備制造、化工、木材、非金屬加工專用設(shè)備制造、醫(yī)療儀器設(shè)備及器械制造、環(huán)保、社會(huì)公共服務(wù)及其他專用設(shè)備制造調(diào)整幅度較大，其他行業(yè)進(jìn)行了微調(diào)。

2.4.2 投資強(qiáng)度

與2009年版指南相比，2013年版指南工業(yè)用地的8個(gè)中類行業(yè)的投資強(qiáng)度提高。其中，基礎(chǔ)化學(xué)原料制造的現(xiàn)狀均值遠(yuǎn)高于2009年版指南的控制值，其取值在原有基礎(chǔ)上提高20%作為新的指標(biāo)，其他行業(yè)進(jìn)行了微調(diào)。控制指標(biāo)的提高說(shuō)明廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，用地投入強(qiáng)度的門檻提高。因此，基于各行業(yè)投資強(qiáng)度的平均水平重新確定投資強(qiáng)度控制指標(biāo)具有現(xiàn)勢(shì)性和可行性。

2.4.3 用地指標(biāo)

與2009年版指南相比，2013年版指南工業(yè)用地不再分區(qū)域類別設(shè)定，仍依據(jù)生產(chǎn)規(guī)模設(shè)置用地標(biāo)準(zhǔn)。其中，塑料制品業(yè)、石墨及其他非金屬礦物制品制造、有色金屬合金制造、鍋爐及原動(dòng)設(shè)備制造、金屬加工機(jī)械制造、專用設(shè)備制造、汽車整車制造等行業(yè)用地指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整?？傮w而言，2013年版指南比2009年版指南的用地指標(biāo)更加嚴(yán)格，提高了入園標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)提高廣州市土地節(jié)約集約利用水平。

2.4.4 土地產(chǎn)出率

通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，廣州市2013年版指南工業(yè)用地的土地產(chǎn)出率標(biāo)準(zhǔn)低于《上海市產(chǎn)業(yè)用地指南（2012年版）》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但廣州市土地產(chǎn)出率指標(biāo)普遍高于青島市標(biāo)準(zhǔn)，僅有7個(gè)行業(yè)指標(biāo)值略低于青島市?？傮w上，廣州市產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出水平的要求更高。

2.4.5 產(chǎn)值能耗

同《深圳市工業(yè)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2012年版）》相比，廣州市2013年版指南工業(yè)用地中僅4個(gè)中類行業(yè)的產(chǎn)值能耗標(biāo)準(zhǔn)高于深圳市標(biāo)準(zhǔn)，其他行業(yè)的產(chǎn)值能耗標(biāo)準(zhǔn)均低于深圳市標(biāo)準(zhǔn)。但相比《上海市產(chǎn)業(yè)用地指南（2012年版）》指標(biāo)，廣州市產(chǎn)值能耗的限制較為嚴(yán)格。

2.5 區(qū)域等別劃分

由于各區(qū)域發(fā)展方向、發(fā)展規(guī)劃不同，以致同一城市不同區(qū)域發(fā)展速度不同，所以產(chǎn)業(yè)用地指南的編制，要以區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，不同區(qū)域設(shè)置不同的用地控制標(biāo)準(zhǔn)。

2009年版指南以國(guó)土資源部劃定的土地等別為基礎(chǔ)， 將十五等歸并為三類區(qū)域，其中一至五等城市并為一類區(qū)域，第六、七等并為二類區(qū)域，八至十五等并為三類區(qū)域，區(qū)域類別劃分具體如下：

一類區(qū)域：越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)。

二類區(qū)域：番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)。

三類區(qū)域：增城市、從化市。

2013年版指南區(qū)域劃分依據(jù)“一個(gè)都會(huì)區(qū)、兩個(gè)新城區(qū)、三個(gè)副中心”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，參照《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕308號(hào)）劃定的土地等別，將廣州市域分為都會(huì)區(qū)和外圍區(qū)域，都會(huì)區(qū)范圍北起北二環(huán)高速公路，南至沙灣水道，東起增城市行政邊界，西至廣州市界，包括越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)以及白云區(qū)和花都區(qū)的北二環(huán)高速公路以南地區(qū)、蘿崗區(qū)的南部地區(qū)（開發(fā)區(qū)東區(qū)、西區(qū)），總面積約為1231平方公里。外圍區(qū)域范圍為除都會(huì)區(qū)外的廣州市其他區(qū)域，包括南沙區(qū)、從化市、增城市以及白云區(qū)、花都區(qū)和蘿崗區(qū)部分區(qū)域。

3 《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013年版）》創(chuàng)新點(diǎn)

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013年版）》在《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009年版）》的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

3.1 產(chǎn)業(yè)類型擴(kuò)展

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》在《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2009年版）》的基礎(chǔ)上，增加社會(huì)事業(yè)設(shè)施項(xiàng)目的用地指引，單獨(dú)編制了《社會(huì)事業(yè)用地指南》，使指南覆蓋的產(chǎn)業(yè)類型更加全面。

3.2 設(shè)置《限制/禁止用地項(xiàng)目目錄》

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》中規(guī)定，用地規(guī)模較大但產(chǎn)值較低、不利于產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化的項(xiàng)目將被限制用地，資源消耗大、污染環(huán)境、工藝技術(shù)需要淘汰的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將被禁止用地?！断拗?禁止用地項(xiàng)目目錄》共涉及食品飲料、煙草、紡織、制革、造紙印刷、石油化工、醫(yī)藥制造、化學(xué)原料及制品、化學(xué)纖維制造、橡膠和塑料制品、冶金壓延加工、金屬制品、通用和專用設(shè)備、電氣機(jī)械和器材制造、電力生產(chǎn)、房地產(chǎn)、公共設(shè)施管理、文體娛樂業(yè)等34個(gè)行業(yè)大類項(xiàng)目。

3.3 制定了單獨(dú)供地產(chǎn)業(yè)目錄

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》制定了單獨(dú)供地產(chǎn)業(yè)目錄，實(shí)行差別化供應(yīng)，不在目錄之列的項(xiàng)目一律要進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)園區(qū)，這在全國(guó)范圍內(nèi)尚屬首例。

3.4 完善后評(píng)估指標(biāo)

工業(yè)項(xiàng)目用地新增的科技率、土地產(chǎn)出率和產(chǎn)值能耗的三項(xiàng)后評(píng)估指標(biāo)也屬創(chuàng)新之舉。未來(lái)廣州的工業(yè)土地出讓合同將約定，無(wú)法達(dá)到評(píng)估要求的項(xiàng)目會(huì)被罰款、限制再次供地等，以此引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高項(xiàng)目科技水平。

3.5 合理劃分區(qū)域等別

《廣州市產(chǎn)業(yè)用地指南（2013版）》依據(jù)廣州市“123”城市功能布局規(guī)劃將區(qū)域調(diào)整劃分為都會(huì)區(qū)和外圍區(qū)域，根據(jù)區(qū)域發(fā)展定位，對(duì)同一類項(xiàng)目分別設(shè)定不同的用地控制標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)

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