基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型分析

趙海燕

[摘 要]本文分別對重資產(chǎn)運(yùn)營模式和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行了描述，并分析了我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀。分析說明，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、經(jīng)濟(jì)格局的不斷改變，房地產(chǎn)企業(yè)想要在新形勢下實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)市場的變化，改變不合適的資產(chǎn)運(yùn)營模式，找到適合企業(yè)自身發(fā)展的模式。

[關(guān)鍵詞]重資產(chǎn)運(yùn)營模式；輕資產(chǎn)運(yùn)營模式；房地產(chǎn)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.014

[中圖分類號]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-00-02

1 資產(chǎn)運(yùn)營模式

1.1 重資產(chǎn)運(yùn)營模式

重資產(chǎn)運(yùn)營模式指的是企業(yè)的固定投資在資產(chǎn)負(fù)債中所占比例較高的結(jié)構(gòu)，這種模式在供不應(yīng)求、競爭壓力小的情況下較易實(shí)現(xiàn)盈利。但在供大于求的情況下，固定資產(chǎn)投入比重大、周期長，極易出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)就是該模式的典型代表，該模式主要用于購買土地、建房存貨等，當(dāng)投入過大的固定資產(chǎn)且銷售量下滑時(shí)，就會使經(jīng)營杠桿系數(shù)變大。

1.2 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式主要指兩個(gè)方面：一方面是指占總資產(chǎn)比例較高的部分，其為流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)；另一方面主要表現(xiàn)在產(chǎn)品研發(fā)、用戶體驗(yàn)、品牌宣傳等方面。該模式與重資產(chǎn)運(yùn)營模式相比，降低了固定資產(chǎn)的投資比重，較注重企業(yè)的運(yùn)營能力以及企業(yè)品牌的打造，力求用最少的資金獲得最大的資源，它能夠與各產(chǎn)業(yè)鏈和諧共存，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)更加靈活，融資渠道也更加多元化。

不論是重資產(chǎn)運(yùn)營模式，還是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式都有著各自的優(yōu)缺點(diǎn)，前者的優(yōu)點(diǎn)在于抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，而缺點(diǎn)在于由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期長，將大量的資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投入會導(dǎo)致流動(dòng)資金的緊張等一系列的問題。而后者的優(yōu)點(diǎn)在于投入資本較少，可以通過多元化的融資渠道讓企業(yè)更好的發(fā)展。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

2.1 現(xiàn)金流壓力

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金在房地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)周期一般至少需要3年，即使房屋已經(jīng)建成，仍然需要大量現(xiàn)金的投入。只要資金投入了房地產(chǎn)項(xiàng)目，那就變成了固定的資產(chǎn)投入，這樣的風(fēng)險(xiǎn)十分大，一旦作為房地產(chǎn)企業(yè)生命線的現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂現(xiàn)象，大多會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的關(guān)鍵原因。

2.2 融資壓力

銀行的信用貸款是廣大房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，因?yàn)橐话闵婕暗娜谫Y金額都十分龐大，因此，銀行在信貸審核方面也十分嚴(yán)格，尤其是注重企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)審核。房地產(chǎn)企業(yè)很重要的基本保障是土地儲備，因?yàn)槠髽I(yè)即使出現(xiàn)破產(chǎn)的情況，銀行也可以通過土地拍賣來進(jìn)行資金回款。銀行的信用貸款一般是針對一些實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，而實(shí)力相對較弱的企業(yè)只能通過擔(dān)保公司與民間借貸進(jìn)行融資，且需將企業(yè)樓盤和土地進(jìn)行抵押融資，然而這種方式有一個(gè)很大的缺點(diǎn)就是成本高、危險(xiǎn)性大，長此以往，將會給企業(yè)帶來巨大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 土地成本壓力

眾所周知，我國是一個(gè)人口大國，城市的土地資源供給量是有限的，尤其是一些較為發(fā)達(dá)的城市。政府對于土地的價(jià)值具有控制作用，一塊地的升值空間大小與該地是否具有良好的配套設(shè)施相關(guān)的，這便受到了政府規(guī)劃政策的嚴(yán)重影響。當(dāng)前土地的供給與需求完全不平衡，因而地價(jià)上漲較快。上漲的地價(jià)一方面增加了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本，另一方面也使固定資產(chǎn)得到了增值。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)權(quán)衡好增值與費(fèi)用間的關(guān)系。如今已經(jīng)是地價(jià)暴漲的時(shí)代，這樣的局面也使廣大房地產(chǎn)企業(yè)入不敷出。

2.4 稅收政策壓力

稅收政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的壓力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是土地增值稅，它的存在提高了土地成本，降低了市場活躍度，同時(shí)也使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤被賦稅拿走，使房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)模式走不通；另一方面是房產(chǎn)稅，當(dāng)前該稅正處于試點(diǎn)階段，它增加了投資性房地產(chǎn)的持有成本，市場需求降低的同時(shí)，也使供應(yīng)量得到了提升，這便增加了市場競爭。

2.5 行業(yè)競爭壓力

自從1998年房改政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了他們快速發(fā)展的時(shí)期。1998年，全國房地產(chǎn)企業(yè)有24 000多家，但是經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，在2013年，全國房地產(chǎn)企業(yè)高達(dá)91 000多家，這兩組數(shù)據(jù)可以明顯看出我國房地產(chǎn)企業(yè)在這些年中的發(fā)展速度之快。然而，近幾年“限購令”出臺，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，這使廣大的房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)換思路，由原先的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的布局與投資轉(zhuǎn)變。如今，不論是一線城市，還是二、三線城市，都出現(xiàn)了不少房地產(chǎn)企業(yè)參與了產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的市場競爭，這導(dǎo)致市場競爭更加激烈。自從2006年我國全面對外開放以來，國外房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展相對成熟的情況下，競相進(jìn)入中國市場，憑著自身豐富的管理運(yùn)行、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，很快就得到了廣大國內(nèi)消費(fèi)者的認(rèn)可，比如凱德置業(yè)就是一個(gè)典型的外資名企，他們快速搶占了部分國內(nèi)市場，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤被擠占，這也對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)形成了一個(gè)不小的沖擊。

2.6 樓盤庫存壓力

近年來，由于“限購令”等相關(guān)政策的出臺，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的低迷現(xiàn)象，成交量急劇下降，房地產(chǎn)庫存量急劇升高，創(chuàng)庫存新高。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近幾年房地產(chǎn)庫存總量在不斷增長，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全行業(yè)的庫存總量已經(jīng)超過5萬億元。在這樣嚴(yán)峻的市場現(xiàn)狀下，廣大房地產(chǎn)企業(yè)將主要精力放在了去庫存壓力上。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，大量資源被庫存占用后，只有將存貨盡快的銷售出去才能將資金及時(shí)進(jìn)行回收?！安欢诘?，高周轉(zhuǎn)”是萬科集團(tuán)在新形勢下實(shí)行的運(yùn)營模式，在這樣的低迷市場行情下，其也實(shí)現(xiàn)了逆勢擴(kuò)張。

3 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的選擇

從文中房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)峻現(xiàn)狀可以看出，由于現(xiàn)金流壓力不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)大難以進(jìn)行，企業(yè)的融資壓力不斷增加。這樣的現(xiàn)狀一方面讓企業(yè)資本成本不斷攀升，另一方面也大大加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于土地成本在急劇上升、稅收費(fèi)用也在不斷增加、日益加劇的行業(yè)競爭壓力，同時(shí)加上國家加大了對房價(jià)的調(diào)控力度，使房屋升值速度在不斷減緩，同時(shí)也導(dǎo)致了成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率的上升空間也受到了極大的限制。種種壓力因素都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的增值幅度難以彌補(bǔ)資金成本，所以，在當(dāng)前嚴(yán)峻的形式下，相對于重資產(chǎn)運(yùn)營模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式具有資金投入量少、融資方式多元化等優(yōu)勢，這也將是廣大房地產(chǎn)企業(yè)更加理想的選擇。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能夠成為保障企業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)必然趨勢。

雖然當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)更加適用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，但是面對每一個(gè)不同的房地產(chǎn)企業(yè)，他們都有各自的特點(diǎn)，不能一概而論，其必須進(jìn)行詳細(xì)的策略分析，通過分析判斷自身是否適合輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的發(fā)展。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式雖然較重資產(chǎn)經(jīng)營模式有自身的優(yōu)點(diǎn)，但它需要企業(yè)具備良好的資本運(yùn)作能力、運(yùn)營管理能力等，因此，廣大房地產(chǎn)企業(yè)必須依據(jù)自身的實(shí)際情況，在企業(yè)自身?xiàng)l件滿足輕資產(chǎn)運(yùn)營的相關(guān)條件下才能選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，且房地產(chǎn)企業(yè)只能循序漸進(jìn)的從重資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，否則貿(mào)然向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型也不能取得長久的成功和持久的發(fā)展。

4 結(jié) 語

近年來，房地產(chǎn)市場在不斷變化，政府也加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，出臺了一系列的相關(guān)政策以不斷進(jìn)行深入的調(diào)控。當(dāng)前在新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著多種多樣的挑戰(zhàn)，為了適應(yīng)新時(shí)期的發(fā)展要求，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式更適合當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，且需要企業(yè)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，需要企業(yè)重視自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，保持財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定、健康，提高房地產(chǎn)企業(yè)金融化資本的運(yùn)作速度，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高資金使用率。在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要健康的發(fā)展，就必須對公司的運(yùn)營更加強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，將企業(yè)自身特點(diǎn)與市場現(xiàn)狀有機(jī)結(jié)合，做到輕資產(chǎn)、重運(yùn)營。

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