灰色模型在南京奧體中心軌道交通周邊房地產(chǎn)市場的應(yīng)用

王文君

摘要： 本文以南京夏季青年奧運會的舉辦引起軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善為例，根據(jù)房地產(chǎn)置業(yè)調(diào)查收集樣本和相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合定性判斷和定量分析構(gòu)建灰色預(yù)測模型，探究由青奧會軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而引起房價變化的趨勢，以及對南京奧體中心地鐵站點附近普通住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價值做出預(yù)測。結(jié)果表明：由南京青奧會舉辦而加強(qiáng)南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，對房價的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對房地產(chǎn)的推動效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。核心區(qū)在短期內(nèi)快速上漲，但是此影響持續(xù)時間較短，在青年奧運會結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長。

Abstract： Based on the construction and improvement of the transport infrastructure caused by Nanjing Summer Youth Olympic Games， the price of real estate near the rail traffic around Nanjing Olympic Sports Center has increased significantly. In this paper， according to the collect samples of real estate surveys and related data， the trend of housing price changes caused by the construction of the Youth Olympic rail transit infrastructure is explored and the ordinary residential real estate value near to Nanjing Olympic Sports Center subway station is forecasted. The improvement of rail transit infrastructure surrounding Nanjing Olympic Sports Center caused by the Nanjing Youth Olympic Games pushes up prices of real estate. The driving effect of the real estate caused by convenient transportation facilities is also gradually emerging. The price of core areas rose rapidly in the short term， but the duration of this effect is shorter. After the Youth Olympic Games， the prices of real estate near the Olympic Sports Center will decrease， and then recover to small steady growth.

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)價值；灰色模型；預(yù)測；軌道交通

Key words： real estate；grey model；forecast；rail transit

中圖分類號：F282；O212 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）03-0039-06

0 引言

2014年8月16日第二屆青年夏季奧運會（以下簡稱青奧會）在南京開幕。自2010年申辦成功以來，青奧會作為南京發(fā)展戰(zhàn)略部署的重要組成部分，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、提升文化認(rèn)同感的同時，更是為青奧會加大了以南京奧體中心為聚點，延伸至周邊諸多場館的軌道交通設(shè)施建設(shè)。地鐵的發(fā)展將帶動沿線舊城改造和新城區(qū)的開發(fā)，提高沿線物業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)價值。本文將以南京奧體中心周邊的新建站點（地鐵十號線上的中勝站、元通站、奧體中心站，以及地鐵二號線上的奧體東站）為例，對南京奧體中心及其周邊地鐵沿線地區(qū)房價的變化趨勢進(jìn)行研究。

目前，國內(nèi)已經(jīng)有不少關(guān)于重大體育賽事影響房價的詳細(xì)調(diào)查研究，然而對重大賽事導(dǎo)致交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善改變區(qū)位條件而影響房價的理論研究還很鮮見，更不用提對其影響的定量評估。發(fā)生此種現(xiàn)象的原因主要是由于重大事件對房價影響具有隱性，其使用價值難以從市場價值中分離，加之我國房地產(chǎn)市場起步晚，數(shù)據(jù)開放性弱而加劇了這一現(xiàn)象。但在當(dāng)前環(huán)境下，城市地鐵建設(shè)產(chǎn)生了“一線帶活一片”的效應(yīng)，使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)升值，因此深入研究重大體育事件通過影響交通便利性對房價造成的具體影響，對購房者、城市規(guī)劃者和決策者等都具有實際參考價值。于購房者而言，能有效地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行估計進(jìn)行合理購置與投資；于城市規(guī)劃者和決策者而言，能有效地降低政策制定和實施的盲目性，為城市發(fā)展戰(zhàn)略的定位和調(diào)整提供理論依據(jù)和有效指導(dǎo)?；诖?，本研究以2014年南京青年奧運會為實例，收集、統(tǒng)計奧體中心附近地鐵沿線的房地產(chǎn)價值并建立灰色預(yù)測模型對房價進(jìn)行預(yù)測，分析由交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善對房價的影響。

1 文獻(xiàn)綜述

距離南京青奧會結(jié)束已經(jīng)歷時近兩年，這種大型的體育賽事的舉辦帶來的一系列的有關(guān)房地產(chǎn)價值的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更是引起了相關(guān)學(xué)者的關(guān)注，眾多學(xué)者針對大型賽事與房地產(chǎn)價值這二者聯(lián)系做出過相關(guān)研究。例如，崔旭靚[1]研究發(fā)現(xiàn)北京市由于奧運會舉辦帶來的房價上漲有其自身特點，奧運會帶來的經(jīng)濟(jì)帶動作用，使生活水平提高和城鎮(zhèn)化水平提高，使購房需求增加，房價上升，但是奧運會的舉辦與購房需求沒有直接聯(lián)系；葉子君，方斌，程廷，郁佳影等[2]研究得出，重大事件是階段性影響房價上漲的關(guān)鍵因子。申奧成功兩年后，青奧會的影響開始顯現(xiàn)，同時隨著青奧會的不斷臨近。影響愈加增強(qiáng)，他們均以北京奧運會和南京青奧會為一個整體，去研究經(jīng)濟(jì)帶動水平以及房價的變化，并未針對某一具體的重要因素去分析影響房價變化的趨勢。

鑒于此，本文擬針對軌道交通這一因素進(jìn)行分析。軌道交通對于房價的影響，相關(guān)學(xué)者曾經(jīng)做出過相應(yīng)不同程度的研究。趙冬琦曾研究南京長江緯七路過江隧道開通影響到房價的攀升，得出交通影響的即時性、區(qū)域性特征，造成交通成本的提高及不同區(qū)域人群交通需求的差異，從而影響到房價的跌幅[3]。湯學(xué)永通過對軌道交通沿線房價分布的特點和變動趨勢進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)了軌道交通的修建對房地產(chǎn)價格時間和空間上有著明顯的波動影響[4]。同樣張興勝，高忠研究得出城市交通對住宅房價卻有影響其影響效應(yīng)分為：空間影響、時間影響和區(qū)位影響[5]。杜文姬，盧志強(qiáng)對北京越來越易達(dá)與通達(dá)的城市公共交通與其周邊房價的變化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)二者之間的影響是顯著的[6]。

當(dāng)前國內(nèi)外文獻(xiàn)中，對于城市軌道交通對住房價格的影響大多集中于一般城市層面的研究，研究內(nèi)容聚焦于影響顯著性、影響大小和影響范圍等問題。這些問題非常重要，但城市軌道交通對住房價格的影響規(guī)律不限于此，還有很多內(nèi)部規(guī)律和更細(xì)節(jié)的影響有待探索。本文擬針對南京青奧會舉辦帶動軌道交通發(fā)展，居民房產(chǎn)距離新建地鐵站點的遠(yuǎn)近影響房價的程度和趨勢，并針對這樣的趨勢對奧體中心一帶的房價做出估計。

2 問題描述

南京青奧會的舉辦，促進(jìn)了南京奧體中心附近地鐵干線的新建與站點重新規(guī)劃，在奧體中心附近共有奧體中心站、奧體東站、夢都大街站、興隆大街站、元通站、中勝站、綠博園站七個站點。通過收集距離這七個站點的附近的27個普通居民住宅小區(qū)從2010年至2015年共六年的季度房價數(shù)據(jù)，構(gòu)建灰色模型分析，分析隨時間變化房地產(chǎn)價值的變動趨勢與特點。

本研究的因變量為奧體中心地鐵沿線附近房地產(chǎn)的價格，通過價格的變動來反應(yīng)價值的變化規(guī)律。鑒于我國房地產(chǎn)市場的評估機(jī)制還不完善，缺少權(quán)威的評估機(jī)構(gòu)，且對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的費用比較高；而通過調(diào)查的方式獲得交易價格的費用比較低，并且交易價格更能反應(yīng)房地產(chǎn)市場的真實情況，能夠比較靈敏的反應(yīng)房地產(chǎn)價格隨時間的變化情況，所以本研究選取通過抽樣調(diào)查方式獲得的普通住宅房地產(chǎn)價值（樣本小區(qū)均位于南京奧體中心附近，距離新建地鐵站點約200米到1500米不等），數(shù)據(jù)如表1。

根據(jù)普通住宅小區(qū)距離最近地鐵站點的人行距離遠(yuǎn)近與房價的關(guān)系得出：距離地鐵站點越近，房價受其影響越明顯，故按此規(guī)律將收集的原始數(shù)據(jù)賦予不同的權(quán)重進(jìn)行處理[7]，其權(quán)重賦予表，如表2。

得出每一季度奧體中心地鐵沿線普通住宅價值的均價，結(jié)果如表3。

根據(jù)上表繪制更直觀的折線圖，如圖1。

由圖1定性分析可以看出：2010年底，因南京青奧會的申辦成功，南京奧體中心周邊軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施開始建設(shè)、完善，其對房價的影響呈漸進(jìn)式推進(jìn)。隨著交通設(shè)施便利，對房地產(chǎn)的推動效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。奧體中心周邊區(qū)域房地產(chǎn)價值快速上漲，在南京奧體中心附近軌道交通基本健全的2014年第一季度，房地產(chǎn)價值達(dá)到有史以來最高水平，隨著青奧會的舉辦房地產(chǎn)價值一直維持在那一價格水平，但是此影響持續(xù)時間較短，在青年奧運會結(jié)束之后，奧體中心附近地鐵周邊的房價有小幅度降低，隨后又恢復(fù)至小幅度穩(wěn)態(tài)增長的狀態(tài)。

4 結(jié)論

近幾年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為金融建筑和股市等經(jīng)濟(jì)板塊發(fā)展的重要推動力，而諸如南京青奧會等的這樣一類大型體育賽事推動軌道交通建設(shè)與完善，是影響周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要因素。本文選擇了南京奧體中心周圍具有代表性的普通住宅的房地產(chǎn)市場六年的均價數(shù)據(jù)作為分析對象，預(yù)測未來兩年內(nèi)奧體中心地鐵沿線普通住宅均價的變動情況。所提出的預(yù)測結(jié)果可為間接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價值的供需平衡提供可行性的參考，同時為廣大的房地產(chǎn)投資決策者的管理與決策提供一定的科學(xué)性借鑒。本文得出的研究結(jié)果也表示，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在諸如軌道交通建設(shè)等方面的正面影響下，會呈現(xiàn)一定程度的有規(guī)律的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可利用此因素積極推動，進(jìn)而正向帶動中國其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動中國經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔旭靚.奧運會后北京市房價走勢分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2010（22）：118-120.

[2]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對房價的影響研究——以南京青奧會為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.

[3]趙冬琦.交通對區(qū)域房價的差異影響——以南京緯七路過江隧道為例[J].中國房地產(chǎn)，2011（16）：28-35.

[4]湯學(xué)永.城市軌道建設(shè)對城市開發(fā)及房價的影響[J].經(jīng)營管者，2009（18）：227.

[5]何芳，張興勝，高忠.鄭州城市交通對住宅房價影響分析[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2015（06）：35-36.

[6]杜文姬，盧志強(qiáng).城市公共交通對房價的影響研究—以北京市海淀區(qū)為例[J].管理觀察，2015（17）：9-11.

[7]葉子君，方斌，程廷，郁佳影.重大事件對房價的影響研究——以南京青奧會為例[J].江蘇商論，2014（04）：72-76.