房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理探討

周磊

【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，加強成本控制精細化管理對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力有重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理理念，加強成本控制精細化管理，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。本文簡要分析了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理存在的主要問題，并提出了成本控制精細化管理的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；精細化管理

經(jīng)過多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式也不斷發(fā)生變化。近年來，隨著國家限制房價政策的出臺以及對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范管理，房地產(chǎn)行業(yè)進入低利潤時代。同時，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)要求得發(fā)展，必須合理控制開發(fā)成本，加強成本控制精細化管理，從而促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理存在的主要問題

1.對資金缺乏統(tǒng)一的管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營具有流動性和分散性等特點，基于此，其不得不在項目所在地區(qū)設(shè)立單獨的資金賬戶，這就導(dǎo)致企業(yè)資金的分布過于松散，無法集中進行管理，再加上相應(yīng)內(nèi)控制度不完善，一定程度上增加了風(fēng)險。

2.項目投資前缺乏事前調(diào)研，成本浪費問題嚴重

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)投資前，沒有進行充分的調(diào)研，忽略項目成本的投入調(diào)查，可能導(dǎo)致招標過程中出現(xiàn)成本浪費問題，難以取得良好的經(jīng)濟效益。

3.工程現(xiàn)場管理不夠到位、成本超支

房地產(chǎn)施工階段，一些企業(yè)隨意變更設(shè)計，沒有按照成本預(yù)算進行建設(shè)，導(dǎo)致成本增加。同時由于工程現(xiàn)場管理工作不到位，未及時更新合同臺賬等會計信息，難以實現(xiàn)對成本的動態(tài)反饋，物資管理不規(guī)范，存在一定的浪費問題，這些問題的存在將使企業(yè)成本大大增加。

4.成本控制意識淡薄，控制方法落后，制度不完善

現(xiàn)代企業(yè)管理要求全員、全過程、全要素和全方位進行成本管理，但真正這樣落實的房地產(chǎn)企業(yè)很少。有的企業(yè)只重視設(shè)計階段的成本控制，有的企業(yè)只重視設(shè)備和材料的成本控制，缺乏對項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)全面的成本控制，忽略微小成本及各成本要素。成本控制意識的淡薄以及存在的錯誤認識，導(dǎo)致企業(yè)成本管理成效不佳。同時，成本控制方法不科學(xué)，缺乏事前預(yù)測和過程控制，成本控制和管理主要通過財務(wù)部門的決算報告實施，由于其時效性滯后，難以及時發(fā)現(xiàn)其中的問題。另外，部分企業(yè)尚未建立完善的成本控制制度，且成本控制制度執(zhí)行不到位，導(dǎo)致企業(yè)成本管理陷入困局。

5.會計核算不集中，無法及時掌握真實的會計信息

由于建筑工程項目具有分散性的特點，就難以實現(xiàn)會計核算的一本賬模式，基于這一情況，企業(yè)大多不采用匯賬方式對企業(yè)的成本控制信息進行整理和匯總，而是采用匯表的方式編制成本控制報表。但由于各個項目編制報表時均是采用建造合同的會計準則，部分項目無法實現(xiàn)科學(xué)準確的分析項目預(yù)計合同的總成本和總收入，出現(xiàn)提前確認收入、粉飾前期項目利潤等問題，可能形成虛假的在建工程，增加了企業(yè)資產(chǎn)的負債率和成本控制風(fēng)險。以上問題的存在，可能會給企業(yè)造成無法彌補的虧損，也會對企業(yè)的經(jīng)營決策造成負面影響。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算簡單，會計科目設(shè)置不明確且級次較少，難以實現(xiàn)精細化的成本管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理措施

1.加強成本控制精細化管理的意識

企業(yè)成本控制的精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容，如果想要滲透到企業(yè)的各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)，必須提高公司內(nèi)部全體員工的精細化管理意識，企業(yè)管理層應(yīng)積極號召員工從小事做起，節(jié)約成本，杜絕浪費，將節(jié)約的思想灌輸?shù)饺w員工的思想中，在保障企業(yè)正常運營和生產(chǎn)的前提下適當壓縮企業(yè)各項費用支出，以實現(xiàn)降低成本提高效益的目標。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個階段，以構(gòu)建完善的全員、全程、全面的成本控制系統(tǒng)。

（1）項目決策階段成本控制

這一階段，應(yīng)做好項目調(diào)研工作，建立完善的投資分析評估體系，企業(yè)應(yīng)組成專業(yè)的可行性研究團隊對項目成本進行調(diào)研，全面掌握土地的屬性以及周邊的市政配套措施，并綜合考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、工程建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位及目標客戶等因素，科學(xué)編制成本估算，預(yù)測未來銷售價格，確定成本控制目標。

（2）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制

規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對企業(yè)投資的影響較大，其設(shè)計質(zhì)量和水平將直接影響企業(yè)所要投入的成本多少。因此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合市場需求，設(shè)計出讓大眾認可的方案，盡可能的減少成本浪費，抉擇設(shè)計方案時應(yīng)充分考慮其成本因素，依照造價指標和經(jīng)濟性技術(shù)指標進行限額設(shè)計，將成本的事前控制做到位。設(shè)計方案的招標建議采用經(jīng)濟方案和建筑方案相結(jié)合的方法，以確保房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

（3）施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入最大的階段，因此做好這一階段的成本控制至關(guān)重要。施工階段，應(yīng)嚴格執(zhí)行已下達的成本目標，對總部管理費用和現(xiàn)場經(jīng)費應(yīng)嚴格控制，可合理使用銷售代理、廣告策劃等使銷售成本控制在合理范圍內(nèi)。施工過程中，對于一些成本耗費高的不合理設(shè)計可適當否定，在不影響工程進度的前提下控制成本投入。在管理模式上，應(yīng)加強監(jiān)理投資控制，規(guī)范審核工程進度款的支付，對于監(jiān)理方確定的工程量，應(yīng)依據(jù)合同約定的計價標準，套用材料單價和費用定額對其進行核價后才能予以支付。同時，應(yīng)做好合同管理工作，對于工程變更應(yīng)嚴格審核，綜合考慮工程的經(jīng)濟美觀度、使用功能及工程結(jié)構(gòu)等因素決定，盡可能的減少工程費用支出。另外，企業(yè)應(yīng)加強成本管理信息化建設(shè)，借助成本管理信息化系統(tǒng)，將項目施工階段的成本支出及時反饋給總部，以使總部及時掌握成本耗費情況，為經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。

（4）核算階段的成本精細化管理

核算階段的成本精細化管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作：首先，嚴格按照成本核算程序?qū)Τ杀具M行核算，有計劃的匯總工程開發(fā)過程中所產(chǎn)生的費用，事先確定成本核算的標準、程序、方法和原則。其次，綜合考慮項目實施地、項目規(guī)模、項目耗時、項目施工技術(shù)水平、施工組織方的管理水平等因素確定成本核算的對象。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置成本核算科目，加強成本核算科目的精細化設(shè)置，避免成本核算的隨意性，對跨期合同和跨期工程明確分攤的原則，對工程成本核算對象應(yīng)合理劃分。針對不同類型的項目分別核算，合理選用分攤方案，對于實踐過程中的經(jīng)驗應(yīng)在公司內(nèi)部分享，并加以整理優(yōu)化，建立符合本企業(yè)特點的會計處理方法。同時，應(yīng)做好成本費用的分配和歸集工作。

3.創(chuàng)新成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步引進科學(xué)的成本管理方法，制定項目成本計劃和期間費用計劃，確定項目總成本計劃目標，為后續(xù)的所有工作提供目標要求。隨著項目的逐步實施以及實施方案和技術(shù)方案的進一步細化，對于各成本對象應(yīng)進行科學(xué)的成本估算，設(shè)置限額值，如估計值超出限額值，應(yīng)適當調(diào)整。在后續(xù)工程推進過程中，可由下而上匯總成本估算，并對比原先制定的成本計劃目標，評估計劃完成情況，如果出現(xiàn)成本支出超出范圍的情況，及時加以糾正，以避免支出失控。

4.建立完善的預(yù)算管理體系

全面預(yù)算管理是成本控制精細化管理的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好成本預(yù)算工作，應(yīng)依照企業(yè)的考核目標、遵循以收定支的原則編制成本預(yù)算，逐層逐級分解目標成本，制訂季度目標、月目標，并將這些目標下發(fā)到各個部門，各個部門應(yīng)嚴格按照相關(guān)目標指向。同時，應(yīng)注意分別管理預(yù)算內(nèi)成本和預(yù)算外成本。同時，在保證目標收入的基礎(chǔ)上，應(yīng)對各項利潤扣除后再縮減基礎(chǔ)設(shè)施工程建造費用、工程建造費用、前期費用等各項成本的支出。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)，收集相應(yīng)項目如跨期目標成本、項目預(yù)算、付款階段等信息數(shù)據(jù)，根據(jù)之前的工程案例和經(jīng)驗形成全成本的科目數(shù)據(jù)，建立項目的定額成本標準，以為成本精細化管理工作提供有益借鑒。

總之，加強成本控制精細化管理是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金緊縮的有效措施，是國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下企業(yè)正確主動性降價的客觀需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變管理理念，通過各種措施穩(wěn)步推進成本控制精細化管理工作，降低成本費用的支出，有效避免資金的浪費，使企業(yè)的成本管理逐漸走向規(guī)范化，從而促進企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，并在激烈的房地產(chǎn)市場競爭者處于有利位置。

參考文獻：

[1]莊志斌.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理研究[J].建筑·建材·裝飾，2014年第6期.

[2]盧凱.房地產(chǎn)成本控制精細化管理[J].城市建筑，2015年第3期.