美國住房租賃制度研究

崔裴++李然

一、政府作為合作方，跟開發(fā)商合作興建各類型出租住房

美國住房和城市發(fā)展部（HUD）通過美國家庭投資合伙人計劃（HOME investment partnership program）向以各形式興建可支付住宅的私人開發(fā)商或社會非盈利群體提供支持。其支持形式是以家庭基金（HOME FUNDING）形式，向其合伙人提供直接貸款、貸款擔?；蛑苯酉虻褪杖肴后w提供租金補貼。

二、房地產(chǎn)投資信托制度對房屋租賃市場的資金保障

目前，公寓類REITs （REITs-apartments）是美國權益類REITs的重要組成。2014年，該類型的REITs有36支，占比權益類REITs的支數(shù)比例為15% （見表1）。

三、以租金補貼帶動住房租賃市場的興起

美國的可支付住房（Afordable Housing）發(fā)展經(jīng)歷了以下階段：

1934年，政府開始為中低收入人群購房提供擔保。首付3%，30年貸款。政府擔保使得大量中低收入家庭可獲得貸款來購置住房。

20世紀40-50年代，政府直接投資建設public housing，例如在紐約有很多大型集合式住宅群（通常是20多層的高層住宅）就是當時在郊區(qū)（現(xiàn)多已是城區(qū)）建設的可支付住宅。但由于低收入群體的過度集聚，這些住宅區(qū)逐漸出現(xiàn)許多社會問題（如治安困難、社會階層固化等）。

20世紀60-70年代，美國政府改變策略，以租金補貼支持低收入群體的住房問題，帶動了住房租賃市場的興起。

20世紀90年代，推出希望6號計劃，向低收入群體提供公共住房；通過Low Income Housing Tax Credit法案，以房租補貼、減免不動產(chǎn)稅、減免抵押貸款記錄稅等支持面向低收入群體的租賃住房供給。

通過差別稅率來鼓勵經(jīng)營租賃住房。同時，HUD section221（d）（4）條款，對多戶可支付住宅等貸款進行擔保，支持其建設。其效果表現(xiàn)為共管產(chǎn)權房（Condominium）自住和出租所交的稅是一樣的，但基于用途的不同，用來出租的物業(yè)其抵押貸款將獲得HUD的擔保，從而更有利于房東獲得房產(chǎn)，同時也支持和鼓勵其經(jīng)營租賃性住宅。如果是企業(yè)持有的話，其Income tax跟個人的稅（Individual Income Tax）不同。根據(jù)美國國內(nèi)稅務署（Internal Revenue Service）的規(guī)定，企業(yè)經(jīng)營的租賃住房與個人經(jīng)營的租賃住房其租金收入的計算標準不同。企業(yè)方面將會以扣除開發(fā)貸款擔保費用、物業(yè)維護等費用計算其租金收入。

四、通過減免稅收鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金投資租賃經(jīng)營

美國房地產(chǎn)投資信托基金的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法所決定。房地產(chǎn)投資信托基金除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關法律外，其最主要的法律條件來自于針對房地產(chǎn)投資信托基金的稅法。由于房地產(chǎn)投資信托基金在稅收方面享受優(yōu)惠，因此相關稅法演變是決定房地產(chǎn)投資信托基金結構、發(fā)展和演變的主要因素。美國REITs作為免稅主體，必須在組織方式、投資內(nèi)容、收益來源與收益分配等方面符合一系列嚴格規(guī)定，見表2。

五、穿透性稅收政策促進了美國REITs行業(yè)的發(fā)展

稅收優(yōu)惠是REITs得以發(fā)展的主要驅動力。美國REITs所享受的穿透性稅收優(yōu)惠（Pass-through Tax Treatment），是指企業(yè)的收益與損失可以沖抵企業(yè)持有人的個人所得稅應稅收入，從而避免了雙重征稅。國會創(chuàng)立這種稅收優(yōu)惠的目的在于：讓所有的美國投資者都可以有機會投資大型的綜合性房地產(chǎn)項目。

另外，取得REITs資格的公司可以從企業(yè)應納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數(shù)REITs將至少100%的應納稅收入移交給股東，所以沒有企業(yè)收入稅。股東要按收到的股息和資本收益付稅。美國大多數(shù)州都遵從這項聯(lián)邦條約，也不要求REITs繳納州所得稅。在這種稅制支持下，美國的REITs非常發(fā)達。

六、可支付租賃住房政策以向低收入家庭提供租金補貼為核心

2008年金融危機之后，一方面，美國政府感到在支持低收入群體購房方面承受了過多風險，于是通過增加購房首付和擔保來減輕自身負擔和風險（目前市場化購房首付20%，但不需要更多的保險）；另一方面，如前文所述，目前全美住房承租戶中有近一半面臨中等甚至嚴重支付困難，在一些大都市地區(qū)（如洛杉機、紐約），快速上漲的住房租金正在產(chǎn)生對低收入甚至中等收入承租戶日益加強的排擠效應，由此產(chǎn)生一系列連帶負效應。因此，美國可支付租賃住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金補貼。

目前，美國住房和城市發(fā)展部每年的預算是500億美金，其中超過50%用于租金補貼。與用于社會住房維護及解決低收入群體聚居區(qū)域各種社會問題解決所需要的資金相比，用于租金補貼的資金不僅在解決低收入群體的居住方面更有效率，而且還能撬動更多社會資金投入租賃住房供給?，F(xiàn)行住房租金補貼辦法如下：

（1）租金補貼的算法：家庭收入的1/3，區(qū)域（整個城市量級，不是小區(qū)這個量級）的平均租金，補貼兩者之間的差額。

（2）租金補貼根據(jù)區(qū)域最低工資的40%（貧窮線）來劃線以設置最低門檻。

（3）HUD每年投入3000萬- 4000萬美金做地方租金調查，根據(jù)section 8法案進行，便于精確地計算租金補貼。

（4）HUD采用同時給租客和開發(fā)商補貼的辦法來促進租賃住房的供應。分別設置針對項目（Project base）的補貼辦法和針對租客（Tenant base）的補貼辦法。

（5）針對項目的計劃（HUD Project based program）是由當?shù)氐墓沧》抗芾砭郑≒ublic housing agency）對其轄區(qū)內(nèi)特定居住項目的申請者，補貼其家庭收入30%與項目凈租金之間的差額。

（6）針對租客的計劃（HUD tenant based program）主要針對低于地區(qū)中等收入水平50%的極低收入家庭和其他一些最高達到地區(qū)中等收入水平80%的家庭，補貼其家庭收入的30%與公共住房管理局決定的支付標準或家庭凈房屋租金之間的差額。

兩者的區(qū)別在于，針對租客的補貼隨著個人移動，受補貼家庭可以將補貼帶到其他租住的單元中；針對項目的補貼只涵蓋該項目中的租客家庭。

七、充分利用住房租賃市場的力量解決政府需承擔的住房責任

在一些地方，如洛杉機住房與社區(qū)投資部的“英雄之家”（Home for Hero）計劃，專門針對當?shù)乇姸嗤宋槔媳姆孔庵Ц独щy（甚至有許多成為無家可歸者）情況，廣泛募集市場化的租賃住房用于向經(jīng)審核的退伍老兵出租，退伍老兵只要將自已收入中某一比例（由洛杉機住房與社區(qū)投資部核定）向房東支付房租的自付部分，其余部分由政府直接向房東支付，當退伍老兵連核定的自付部分都未按時支付時，政府會先行向房東代為支付，隨后通過保險公司獲得賠付。在此計劃中，政府還專門組建了一支專業(yè)化的租賃顧問隊伍，負責定期與房東和退伍老兵進行聯(lián)系，協(xié)助溝通雙方在一些問題上的分歧，及時了解退伍老兵的就業(yè)、收入、房租支付狀況，必要時幫助退伍老兵獲得更好的就業(yè)職位，以便其能按時支付其房租自付部分。該計劃雖然緣于對退伍老兵的居住關懷，但在客觀上也對當?shù)氐淖》孔赓U市場起到了一定的支持作用。

本文由上海易居房地產(chǎn)研究院供稿