為何調(diào)控政策越嚴(yán)厲樓市越瘋狂

易憲容

房?jī)r(jià)從8000元/平方米飆升至3萬元/平方米，雄安新區(qū)只用了6個(gè)小時(shí)，創(chuàng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來漲幅最大、漲速最快的紀(jì)錄。

今年以來，特別是北京“3·17”樓市調(diào)控政策實(shí)施以來，全國(guó)近40個(gè)城市頻繁出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，總計(jì)超過120次。其中，包括限購(gòu)限貸、禁買禁賣等，各種行政性房地產(chǎn)調(diào)控方式無所不有，被稱為范圍最廣、政策力度最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。但是，即使是史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策，也沒能把房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、炒作行為扼住。反之，從今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)、房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)、房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)、二手房?jī)r(jià)格上漲等數(shù)據(jù)，以及4月初雄安新區(qū)房?jī)r(jià)飆升等現(xiàn)象來看，調(diào)控政策越嚴(yán)厲，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作行為越瘋狂。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)8.9%，增速較2016年提高2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資增長(zhǎng)達(dá)9.0%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)意味著房地產(chǎn)開發(fā)商看好當(dāng)下及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的投資。特別是看好住宅市場(chǎng)，對(duì)其投資力度更大。

1～2月，盡管東部地區(qū)受調(diào)控政策出臺(tái)的影響，住房銷售面積及銷售金額增長(zhǎng)同比有所下降，但從全國(guó)范圍來看，其增長(zhǎng)速度并未減緩。其中，西部地區(qū)的增速相對(duì)更快。西部地區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)36.2%，增速提高20.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額增長(zhǎng)49.5%，增速提高31.2個(gè)百分點(diǎn)。也就是說，2016年由房?jī)r(jià)瘋狂上漲而推動(dòng)?xùn)|部及中部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)擴(kuò)散至西部地區(qū)，這些地方同樣因房?jī)r(jià)瘋狂上漲而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。

2月，全國(guó)70個(gè)主要城市的新房?jī)r(jià)格雖然得到控制，但二手房?jī)r(jià)格卻全面上漲，多達(dá)60個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)1月環(huán)比上漲。然而，只要國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，就意味著目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)所起的作用是有限的。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，2月底全國(guó)的住房待售面積在銷售快速增長(zhǎng)的情況下不僅沒有減少，反之還有所增加。更為重要的是，住房施工面積，特別是新開工面積增長(zhǎng)更快。1～2月，房屋新開工面積增長(zhǎng)10.4%，增速提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積增長(zhǎng)14.8%。今年的《政府工作報(bào)告》指出，要去三、四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，并把這項(xiàng)工作作為今年經(jīng)濟(jì)工作中最重要的任務(wù)，但實(shí)際的市場(chǎng)情況卻與政策目標(biāo)背道而馳。因?yàn)?，作為一個(gè)以投機(jī)炒作主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在暴利，房地產(chǎn)開發(fā)商豈能不增加開發(fā)投資？房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能夠去庫(kù)存？

4月1日，國(guó)務(wù)院印發(fā)通知，宣布設(shè)立河北雄安新區(qū)。該消息發(fā)布之后，立刻掀起了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆炒高潮，其中一個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)在4月1日當(dāng)晚被曝出價(jià)格上漲至3萬元/平方米。從8000元/平方米飆升至3萬元/平方米，雄安新區(qū)只用了6個(gè)小時(shí)，創(chuàng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來漲幅最大、漲速最快的紀(jì)錄。4月2日，當(dāng)?shù)卣⒓闯雠_(tái)了強(qiáng)力禁止炒房令，宣布立即停止一切住房銷售交易，凍結(jié)所有房地產(chǎn)交易過戶，在建房屋一律停工，二手房中介全部停業(yè)，甚至連農(nóng)民的自建房也被禁止?？梢哉f，雄安新區(qū)完全禁建、禁買賣、禁交易的措施把這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策推向了最高點(diǎn)。

但目前的問題是，為何政府房地產(chǎn)調(diào)控政策越嚴(yán)厲，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作越瘋狂，房?jī)r(jià)越不斷地攀升？有些人認(rèn)為，其原因是我國(guó)央行發(fā)行貨幣過多。央行發(fā)行貨幣過多，太多的錢購(gòu)買同樣多的東西，價(jià)格必定上漲。也有人認(rèn)為，全國(guó)各地房?jī)r(jià)快速上漲，是因?yàn)槭袌?chǎng)供需不平衡，住房供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲。還有人認(rèn)為，國(guó)內(nèi)百姓在投資上最看重的就是房子，多數(shù)人認(rèn)為只要投資房產(chǎn)就一定能夠賺錢。所以，只要有機(jī)會(huì)，投資者就會(huì)立刻涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而近十幾年的市場(chǎng)走勢(shì)更加印證了這一觀念。

其實(shí)，核心問題是各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策并沒有真正回到“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本定位。2016年9月以來，政府要求各城市，特別是熱點(diǎn)城市開始進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并在2016年12月16日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新定位，要求地方政府綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段抑制房地產(chǎn)泡沫。但是，各地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大多表示這些房地產(chǎn)調(diào)控政策既不能讓房?jī)r(jià)再瘋狂上漲，也不能讓房?jī)r(jià)大起大落，而是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并采取因城施策的調(diào)控手段。

也就是說，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策向市場(chǎng)發(fā)出了幾個(gè)明確信號(hào)：第一，2016年房?jī)r(jià)瘋狂上漲的城市，出臺(tái)調(diào)控政策的目的是控制房?jī)r(jià)不能再上漲，但也要控制房?jī)r(jià)不下跌。各個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論如何嚴(yán)厲，其目的都圍繞著這一點(diǎn)，不會(huì)超過這一底線。第二，2016年房?jī)r(jià)沒有瘋狂上漲的城市，在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)沒有步入2016年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲之前，當(dāng)?shù)卣粫?huì)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。當(dāng)這些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋狂上漲后，再出臺(tái)調(diào)控政策也為時(shí)不晚，也就意味著允許這些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋狂上漲。第三，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是不讓房?jī)r(jià)快速下跌，維持房?jī)r(jià)在天花板上，所以這一輪調(diào)控政策并沒有采用最簡(jiǎn)單、有效的經(jīng)濟(jì)杠桿（按揭貸款利率工具及對(duì)投資和消費(fèi)有效區(qū)分的稅收政策）來遏制房地產(chǎn)泡沫，而只是利用行政工具或方式。

也就是說，在當(dāng)前的這種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)下，要對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定位非常困難。如果人們明白了政府房地產(chǎn)調(diào)控的意圖，他們豈能千方百計(jì)地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)？國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂炒作豈能不停止？