成都房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策及影響分析

董建明

摘要：本文分析了成都市2016年房地產(chǎn)調(diào)控的背景，總結(jié)了兩次調(diào)控政策的主要內(nèi)容，并就調(diào)控政策對(duì)成都市房?jī)r(jià)走勢(shì)及天府新區(qū)建設(shè)的影響進(jìn)行了研究。本文認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控手段完備，力度較大，可以有效控制房?jī)r(jià)上漲，但不會(huì)造成房?jī)r(jià)的大幅下跌，同時(shí)有利于天府新區(qū)及成都市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；限購；房?jī)r(jià)；天府新區(qū)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2016）036-000479-02

一、成都市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景及政策內(nèi)容

2016年以來，在居民投資渠道單一，購房信貸政策放寬等的影響下，成都的商品住宅去庫存取得了很好的成果。年初很多陷入資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，在前二至三季度就完成了全年的銷售目標(biāo)，資金壓力大大緩解。但銷售的火爆及在售房源的減少，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅上漲。很多房地產(chǎn)商玩起了坐地起價(jià)、捂盤惜售的手段，導(dǎo)致很多處于觀望狀態(tài)的購房者轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，進(jìn)一步加劇了成都住宅市場(chǎng)的供需矛盾，推升了房?jī)r(jià)。尤其是成都高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)，在天府新區(qū)及成都“一城雙中心”發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，吸引了大批改善需求及投資甚至投機(jī)資金，房?jī)r(jià)飆升了30%一50%，甚至翻倍，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成都其他區(qū)域，引起了很大的社會(huì)爭(zhēng)議。很多大型開發(fā)商認(rèn)為成都的地價(jià)及房?jī)r(jià)仍有較大的上漲空間，利用資金優(yōu)勢(shì)大肆拿地，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，有些地塊的樓面地價(jià)甚至超過了周邊房?jī)r(jià)，坐實(shí)了居民對(duì)高房?jī)r(jià)的預(yù)期，大有房?jī)r(jià)升勢(shì)不止的景象。

為控制房?jī)r(jià)上漲，成都市政府連續(xù)出臺(tái)了兩次房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在土地拍賣上采取了較強(qiáng)的管制措施。2016年10月1日，成都市政府出臺(tái)政策，在十區(qū)一縣（包含高新區(qū)和天府新區(qū)）實(shí)施限購，規(guī)定同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房；購買二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不低于40%。此次調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響，但并未根本扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，尤其是高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)走高預(yù)期不減，甚至擠壓了其他區(qū)域的房產(chǎn)需求。為此，成都市政府于2016年11月17日出臺(tái)了年內(nèi)的第二次房地產(chǎn)調(diào)控政策。這次政策的主要內(nèi)容可以分為四大類：

（一）增加土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格。具體內(nèi)容有：1.公布全市經(jīng)營性建設(shè)用地出讓3年滾動(dòng)供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)步增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。2.堅(jiān)持“凈地出讓”，加快出讓宗地周邊市政配套設(shè)施建設(shè)。合理確定經(jīng)營性用地出讓起始價(jià)，對(duì)溢價(jià)率超過60%的，競(jìng)得人須在三個(gè)月內(nèi)交清全部土地出讓價(jià)款。3.建立購地資金來源審查機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能用自有資金購買土地的要求，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。以上政策“增供應(yīng)、降杠桿、穩(wěn)地價(jià)”，管住了房?jī)r(jià)上漲的源頭。

（二）增加新房供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過快增長。1.加大促建力度，增加有效供給，已拿地的要按期開工按期完工，具備銷售條件的要及時(shí)銷售，并對(duì)開發(fā)商辦理預(yù)售許可證的面積進(jìn)行控制；2.加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。要求開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目樓面地價(jià)及建安成本等合理確定申報(bào)價(jià)格，不得虛高申報(bào)，不得以精裝修、提高設(shè)施設(shè)備檔次等為名變相抬高價(jià)格；對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格，且不接受價(jià)格主管部門指導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，房管部門可暫不予受理預(yù)售許可、現(xiàn)售備案；且申報(bào)價(jià)格一經(jīng)確定不得上調(diào)。以上政策管住了開發(fā)商囤地、捂盤、亂漲價(jià)等行為。

（三）調(diào)整購房信貸政策。公積金貸款一套房首付提高至三成，二套房提升至四成；商業(yè)住房貸款方面，成都市高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)居民家庭有1套住房未結(jié)清相應(yīng)貸款，再次申請(qǐng)貸款購房，首付款比例不得低于70%；公積金及商業(yè)住房貸款對(duì)居民家庭購買第三套及以上的，均不提供貸款支持。以上政策可以限制高杠桿購房行為，切斷炒房者的資金來源。

（四）熱點(diǎn)區(qū)域加大限購力度。成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的戶籍居民或在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅1年以上的其他地區(qū)戶籍居民，在本區(qū)域內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)[2016]37號(hào)文件規(guī)定的住房限購區(qū)域內(nèi)新購買商品住房的，可在本區(qū)域范圍內(nèi)購買1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區(qū)域購買商品住房。這一政策極大限制了上述區(qū)域的購房需求。

以上四類政策從“增供給、穩(wěn)地價(jià)、減杠桿、控需求”四個(gè)角度，控制成都市尤其是成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)的房?jī)r(jià)，手段完備，力度大，堪稱史上最嚴(yán)。若能有效執(zhí)行，對(duì)房?jī)r(jià)必定有很好地控制。

二、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

此次的房地產(chǎn)調(diào)控必定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)，尤其是高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)成都直管區(qū)的房?jī)r(jià)造成一定程度的打壓。

首先，此次調(diào)控穩(wěn)定了地價(jià)，房地產(chǎn)商借成本高提高房?jī)r(jià)的理由便不存在了，對(duì)于在售和待售的樓盤房?jī)r(jià)都會(huì)形成一定的壓制。成都市政府2016年12月底拍賣的成都科學(xué)城890畝土地，對(duì)土地的開發(fā)持有方式、售價(jià)、銷售對(duì)象以及業(yè)主轉(zhuǎn)售都做了嚴(yán)格的限制。這些地塊位置優(yōu)越，銷售價(jià)格則制定了普通住房6800元/平米、高端住房9000元平米的最高限，大大低于周邊房?jī)r(jià)，對(duì)抑制周邊房?jī)r(jià)起到了重要作用，具有標(biāo)桿指導(dǎo)意義。

其次，此次調(diào)控抑制了購房需求。十區(qū)一縣一人最多購一套房，高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)成都直管區(qū)則只能是“本地戶籍或工作的人+本地?zé)o房+10月1日限購后未在成都限購區(qū)域內(nèi)買房”的人才可購買1套房，極大的限制了購買人群。由于高新區(qū)南區(qū)及天府新區(qū)面臨嚴(yán)厲的限購政策，大批購房者被排除在外，房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定幅度的回落；因限購被限制買房的購房者會(huì)有部分被擠出到其他區(qū)域購房，但這兩個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)回落對(duì)其他區(qū)域的房?jī)r(jià)的影響會(huì)更大一些。

最后，在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，有大量房源的開發(fā)商會(huì)加大促銷力度，高價(jià)拿地的開發(fā)商面臨資金壓力，會(huì)加快新房上市，快速回籠資金。中小開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)上升，需引起重視。對(duì)于購房者來說，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期基本消除，選擇增多，部分需求會(huì)延后。

以上因素共同作用，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成壓制，嚴(yán)重區(qū)域甚至?xí)ㄆ礁叻鍟r(shí)的漲幅。

三、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)天府新區(qū)發(fā)展的影響分析

筆者認(rèn)為，成都此次房地產(chǎn)調(diào)控專門針對(duì)高新區(qū)南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)出臺(tái)嚴(yán)厲的限購政策，體現(xiàn)了政府對(duì)天府新區(qū)發(fā)展的重視，更體現(xiàn)了對(duì)天府新區(qū)發(fā)展規(guī)律的尊重。

天府新區(qū)作為新批準(zhǔn)的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，預(yù)計(jì)人口600萬人，規(guī)劃面積1578平方公里（236.7萬畝），是中國西部地區(qū)的核心增長極與科技創(chuàng)新高地，潛力巨大，前景廣闊。按照每畝100萬元的投資額粗略測(cè)算，天府新區(qū)總投資額可達(dá)2.367萬億，占2015年四川全省GDP的78.63%，為成都甚至四川的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了良好的機(jī)遇。但如果只看中短期效益，過度消耗政策紅利，在基礎(chǔ)設(shè)備及商業(yè)配套不完善的情況下推高樓價(jià)，則會(huì)使開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)化，實(shí)業(yè)空心化，導(dǎo)致泡沫積累并最終破滅，貽害無窮。

房地產(chǎn)調(diào)控雖然會(huì)在短期內(nèi)壓低天府新區(qū)地價(jià)，減少政府的財(cái)政收入，但卻有利于控制區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)，有利于天府新區(qū)土地儲(chǔ)備的逐步釋放，為天府新區(qū)建設(shè)提供可持續(xù)的資金支持。同時(shí)，穩(wěn)定天府新區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)給先進(jìn)入的企業(yè)及員工一定的政策收益，有利于企業(yè)長期發(fā)展，有利于提高員工收入水平，有利于企業(yè)吸引人才并留住人才，從而吸引更多的企業(yè)入駐天府新區(qū)，提升天府新區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，進(jìn)而提升成都以及四川的整體經(jīng)濟(jì)水平。

四、結(jié)語

總的來看，成都的房?jī)r(jià)與中東部很多城市相比，仍處于較低水平。在西部大開發(fā)、一帶一路及天府新區(qū)建設(shè)的支撐下，成都的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌。此次房地產(chǎn)調(diào)控貫徹了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大政方針，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，為成都及四川經(jīng)濟(jì)的長久可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，有重大的積極意義。