中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)研究

趙永升

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，與貨幣資產(chǎn)的占有量會(huì)影響居民的消費(fèi)行為一樣，商品房的財(cái)富價(jià)格-變動(dòng)也會(huì)影響居民的消費(fèi)行為。通過本文的研究可知，無論是從理論上還是實(shí)踐上來看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)多數(shù)人的收入預(yù)期會(huì)增加，從而增強(qiáng)了他們的消費(fèi)信心，人們會(huì)增加自己的消費(fèi)從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格下降時(shí)多數(shù)人感覺自己在未來的收益會(huì)下降從而壓縮支出，使得消費(fèi)萎縮。所以房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)于居民消費(fèi)的影響是顯著的，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有財(cái)富效應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)富效應(yīng)；消費(fèi)；價(jià)格

中圖分類號(hào)：F224；F293.3

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2016）036-000336-02

引言

房地產(chǎn)是我國(guó)居民財(cái)富的主要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)于居民的財(cái)富總量影響較大從而也對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生影響。通常來講居民的財(cái)富增加就會(huì)引起消費(fèi)的增加，但是在我國(guó)居民的房產(chǎn)財(cái)富不斷增加的當(dāng)下我國(guó)居民的消費(fèi)卻沒有出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)。在這種情況下研究中國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)無論是理論上還是實(shí)踐上都具有重要的意義：第一，豐富和發(fā)展了財(cái)富效應(yīng)的相關(guān)理論體系；第二，為我國(guó)政府部門進(jìn)行相應(yīng)的宏觀調(diào)控提供決策參考因而具有實(shí)踐應(yīng)用意義。

一、房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制及理論模型

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)主要受到房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并且價(jià)格上漲或是下跌所帶來的影響正好相反，所以本文在此僅研究房?jī)r(jià)上漲時(shí)的情況。

1.正向財(cái)富效應(yīng)

對(duì)于那些持有房產(chǎn)的家庭而言，房?jī)r(jià)的上漲則表示房主的財(cái)富在增加；雖然他們不一定會(huì)立即出售房產(chǎn)，但是出于對(duì)自己財(cái)富總量增加的信心他們會(huì)適當(dāng)?shù)脑黾酉M(fèi)改善生活。另外，對(duì)于那些有多套房產(chǎn)的所有者而言房?jī)r(jià)上漲他們的租金收益會(huì)增加，他們也必然會(huì)增加消費(fèi)。同時(shí)，他們對(duì)于未來可能進(jìn)一步增加的財(cái)富預(yù)期同樣也會(huì)刺激他們?cè)黾赢?dāng)前的消費(fèi)。當(dāng)全社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定良好時(shí)那些正處于還貸期的居民也會(huì)認(rèn)為未來的收入會(huì)進(jìn)一步的增加，而使得自己的還貸壓力變小，也會(huì)增加當(dāng)前的消費(fèi)。

2.負(fù)向財(cái)富效應(yīng)

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)于租房者和購(gòu)房者而言將會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)上的負(fù)向影響。房?jī)r(jià)上漲會(huì)使得租房者不得不增加房租成本；而對(duì)于準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者來說不得不加大儲(chǔ)蓄的力度以應(yīng)對(duì)未來不斷增加的購(gòu)房支出。這些都會(huì)使得這一類的消費(fèi)者減少當(dāng)前的消費(fèi)支出。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高位運(yùn)行

在2007年面對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲的現(xiàn)象，我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控措施以防止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)發(fā)酵；在這一輪政府的調(diào)控措施之下我國(guó)城市的房?jī)r(jià)總體上上升速度變緩，雖然房?jī)r(jià)仍然維持在高位運(yùn)行但是存在一定的下行壓力背景、廣州和深圳的房?jī)r(jià)在2007年末期開始下調(diào)。在2008年由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響我國(guó)推出了一系列的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，在這一輪的刺激作用下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來了一次較大的發(fā)展，但是到了2010年后又開始放緩。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明國(guó)房景氣指數(shù)在2010年第一季度末期達(dá)到最大值以后整體開始下滑，到2011年第四階段下滑到100以內(nèi)，并在此后一直處于100以內(nèi)；到2014年已經(jīng)從96.91下降到94.72。但是，進(jìn)入到2016年受到中央政府“去庫(kù)存”的影響，“北上廣深”的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲。此外，一些二線城市的房?jī)r(jià)在2016年也出現(xiàn)了較大比例的上漲。

2.成交量由萎縮轉(zhuǎn)向“井噴”，空置率上升

由于2015年以前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌的傾向，消費(fèi)者在購(gòu)房問題上越來越持觀望的態(tài)度，從而使得商品房的成交量下降，大量的商品房處于閑置狀態(tài)。2014年前10個(gè)月全國(guó)的商品房銷售面積為8.85×104萬平方米，銷售總量同比下降約8%。其中住宅和辦公樓的銷售均出現(xiàn)了超過9個(gè)百分點(diǎn)的下跌只有商業(yè)營(yíng)業(yè)房的銷售面積上升8.3%。而整體的銷售額為56385億元，降幅達(dá)到了7.92%。在2015年的第一季度以及第二季度的第一個(gè)月全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)6%，但是增速同比下降了2.5%；到2015年的4月房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)超過4個(gè)季度下滑；而2015年的前4個(gè)月銷售面積同比下降4.8%為2.64×104萬平方米。但是，進(jìn)入2016年以來我國(guó)沿海城市和內(nèi)陸省會(huì)城市均出現(xiàn)了購(gòu)房熱潮，這就使得2016年我國(guó)房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了“井噴”。雖然我國(guó)房地產(chǎn)的交易量不斷上漲，但是，根據(jù)住建部與社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房的空置率在不斷上升。這就出現(xiàn)了大量小區(qū)商品房已經(jīng)銷售完成卻較少有人入住的情況。

3.企業(yè)開發(fā)成本增加房地產(chǎn)價(jià)格依然偏高

由于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國(guó)的人力成本越來越高；此外當(dāng)前的建筑材料的成本也在不斷地的升高。這些因素的疊加使得企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的成本大幅上升。有較多的房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨著較大的資金壓力，為了彌補(bǔ)不斷上漲的生產(chǎn)成本。房地產(chǎn)企業(yè)又不得不提高房地產(chǎn)的價(jià)格，以至于陷入了價(jià)格不斷上漲的惡性循環(huán)。當(dāng)前在非一線和非省會(huì)城市，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)狀就是：房地產(chǎn)開發(fā)商為了保持高利潤(rùn)而抬升房?jī)r(jià)，由此降低了銷量使得大量的房子被積壓，而希望政府采取救市的政策。而另一方面又有大量的有購(gòu)房需求的居民，因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高而無法購(gòu)買。房地產(chǎn)價(jià)格的適當(dāng)下調(diào)對(duì)于緩解這兩者的矛盾意義重大。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)理論分析

1.中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)

房地產(chǎn)價(jià)格的變化會(huì)引起房地產(chǎn)持有者財(cái)富總量的變化，從而影響消費(fèi)者短期消費(fèi)行為或者是影響長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)。學(xué)術(shù)界將房地產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用成為正向的財(cái)富效應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響稱為負(fù)向的財(cái)富效應(yīng)；房地產(chǎn)的財(cái)富傳導(dǎo)效應(yīng)有以下的6種方式：兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)、流動(dòng)約束效應(yīng)、替代效應(yīng)、信心效應(yīng)。

2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的理論分析結(jié)論

結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制從理論上分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)，可以得出以下的結(jié)論：第一，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，那么對(duì)于近期出售或者出租房屋的所有者而言他們的財(cái)富就會(huì)增加，從而影響他們的消費(fèi)行為，使得他們的消費(fèi)支出會(huì)增加；第二，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，對(duì)于那些持有房產(chǎn)但是不準(zhǔn)備銷售的所有者而言他們不會(huì)在近期內(nèi)增加太多的消費(fèi)，但是對(duì)于未來的消費(fèi)充滿信心；第三，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，那么租房者和購(gòu)房者在其它收入不變的情況必須增加更多的投入才可以實(shí)現(xiàn)原計(jì)劃所以他們會(huì)減少消費(fèi)以保證購(gòu)房和租房的支出；第四，如果房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，那么投資者會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)的投資從而使得房地產(chǎn)的價(jià)格別抬升并進(jìn)一步加強(qiáng)房屋所有者的消費(fèi)行為。

通過對(duì)上面的分析結(jié)合我國(guó)當(dāng)前居民的自有住房率較高的實(shí)際，我們可以最終得出如下結(jié)論：無論房地產(chǎn)的價(jià)格是上升還是下降都會(huì)引起人們財(cái)富的變化從而影響到了人們的消費(fèi)行為的變化；在任何一種情況下都會(huì)有一部分人擴(kuò)大消費(fèi)而有另一部分人減少消費(fèi)。所以，從理論上來講我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng)。

四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)實(shí)證分析

1.變量的選取

通過對(duì)相關(guān)研究文獻(xiàn)的總結(jié)分析，在本文的研究中選取的變量指標(biāo)包括：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（CY）作為居民的收入代表指標(biāo)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額（CC）作為我國(guó)居民消費(fèi)的衡量指標(biāo)；選用全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（cH）來表示我國(guó)房地產(chǎn)的財(cái)富變化；考慮到我國(guó)居民存在較多的股票投資行為以及股市與房地產(chǎn)關(guān)系密切等原因，本文在此選用上證綜合指數(shù)（csl作為反映股票財(cái)富的指標(biāo)。

2.數(shù)據(jù)的選取

考慮到數(shù)據(jù)獲取和分析的需要，本文選取了2007年1月份到2015年12月份共9年的全國(guó)面板數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析。為了確保數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性，本文選取的CC指標(biāo)、CY指標(biāo)數(shù)據(jù)是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局下載收集和整理而來；CH指標(biāo)數(shù)據(jù)則是發(fā)改委公布的歷年數(shù)據(jù)中匯總得來；cs數(shù)值這是從中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)中匯總而來?？紤]到實(shí)際應(yīng)用的需要，需要使得數(shù)據(jù)的變化更具有線性的特征，消除干擾因素；為此本文對(duì)所選擇的數(shù)據(jù)進(jìn)行了自然對(duì)數(shù)變換，變換后的相關(guān)指標(biāo)分別表示為L(zhǎng)NCC、LNCH、LNCY及LNCS。

3.實(shí)證過程與結(jié)論

在下文中將采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)及誤差修正模型這四種現(xiàn)代計(jì)量方法對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證研究。其中單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)是用來對(duì)長(zhǎng)期的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析；Granger因果檢驗(yàn)則是用來研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在財(cái)富效應(yīng)；誤差修正模型是用來分析短期的財(cái)富效應(yīng)以及短期和長(zhǎng)期財(cái)富效應(yīng)的關(guān)系。本文先對(duì)四個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的單整性進(jìn)行檢驗(yàn)。LNCC、LNCY、LNCH及LNCS是已經(jīng)進(jìn)行了對(duì)數(shù)變換后的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)以月為單位。采用ADF法來對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。信息秩統(tǒng)計(jì)量記為AIC，該統(tǒng)計(jì)量是用來確定檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臏箅A數(shù)k的，AIC值越小越有利于檢測(cè)。根據(jù)對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行檢驗(yàn)可得上述4項(xiàng)變量具有不穩(wěn)定的水平序列；如顯著水平在5%以下那么一階差分序列拒絕含有單位根的假設(shè)，這是稱這種序列為典型的時(shí)間序列。

由我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)實(shí)證結(jié)果可以得出以下結(jié)論：

就長(zhǎng)期而言，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)顯著。全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈負(fù)方向影響全國(guó)消費(fèi)支出，即全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲1%，全國(guó)消費(fèi)品零售總額減少0.01%；全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)下跌1%，全國(guó)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)0.01%。

就短期來看，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)不顯著。以近期為例，房?jī)r(jià)的時(shí)漲時(shí)跌使房地產(chǎn)市場(chǎng)一度變得撲朔迷離，存在太多的不確定因素，導(dǎo)致大多數(shù)購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)持有者無法預(yù)期將來房?jī)r(jià)變動(dòng)的趨勢(shì)，從而無法確定所持有財(cái)富變化趨勢(shì)，其消費(fèi)行為相對(duì)來說也比較謹(jǐn)慎，進(jìn)而消費(fèi)支出不會(huì)受太大影響。

五、結(jié)語

通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的理論分析和實(shí)證分析我們可以得出以下的結(jié)論：

無論是從理論上還是實(shí)踐上來看我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有財(cái)富效應(yīng)；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)多數(shù)人的收入預(yù)期會(huì)增加，從而增強(qiáng)了他們的消費(fèi)信心，人們會(huì)增加自己的消費(fèi)從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格下降時(shí)多數(shù)人感覺自己在未來的收益會(huì)下降從而壓縮支出，使得消費(fèi)萎縮。產(chǎn)生這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的原因主要是因?yàn)閷?duì)于我國(guó)居民來說房產(chǎn)是其主要的財(cái)富表現(xiàn)形式之一，對(duì)于很多家庭而言房產(chǎn)所代表的財(cái)富占到了家庭總財(cái)富的一半以上；而對(duì)于那些沒有房產(chǎn)的居民而言購(gòu)買住房也是他們進(jìn)行儲(chǔ)蓄的主要目的。所以房產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)于居民消費(fèi)的影響是顯著的，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有財(cái)富效應(yīng)。