供給側(cè)改革背景下完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的路徑選擇

蔡陽 李保國

[摘 要]供給側(cè)改革是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化要素配置，適應(yīng)市場需求。房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象，探索完善該運行機(jī)制的路徑，有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。文章界定了房地產(chǎn)價格監(jiān)管及價格監(jiān)管機(jī)制的含義，對目前我國房地產(chǎn)市場價格存在的房價收入比過高、房地產(chǎn)市場價格壟斷以及價格信息不對稱等問題進(jìn)行分析，并在供給側(cè)改革的背景下提出了完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的路徑。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；價格監(jiān)管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.049

1 引 言

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，用增量改革促存量調(diào)整，實現(xiàn)要素的最優(yōu)配置。供給側(cè)改革的手段包括去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，供給側(cè)改革的首要任務(wù)就是去庫存。2015年11月10日，習(xí)近平總書記主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，研究經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。會議中，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同時，12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議也指出，2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。

為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，中央銀行從2015年以來連續(xù)5次降息，推動購房者入市。中央政府的政策導(dǎo)向和央行的金融刺激加速了全國各城市房地產(chǎn)去庫存的步伐。2016年4月15日國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積73516萬平方米，比2月末減少415萬平方米。一線城市和部分二線核心城市去庫存目標(biāo)基本實現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的工作似乎取得了階段性的成果，但是結(jié)果卻不盡如人意?！盎夥康禺a(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的政策本意是降低三、四線城市大量的商品房庫存。然而，2016年前三個季度之后，三、四線城市房地產(chǎn)庫存量依然高企，一線城市和部分二線城市的房價卻一路狂飆猛進(jìn)，以至于國慶長假期間，北京、深圳、南京等全國19個核心城市重啟了限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策。

雖然限購令的出臺對發(fā)展過熱的房地產(chǎn)起到了一定的限制作用，但限購令作為政府臨時性的行政手段，是基于需求側(cè)的政策調(diào)控，在某種程度上違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，也限制了消費者的購買權(quán)?，F(xiàn)階段，地方政府與房地產(chǎn)商在一定程度上形成了利益共同體。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)業(yè)信息極不對稱，作為房屋供給方的房地產(chǎn)企業(yè)形成了區(qū)域性寡頭壟斷，控制了房地產(chǎn)價格的制定，在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也影響了社會的和諧穩(wěn)定。只有從供給側(cè)出發(fā)，建立合理的房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵

2.1 房地產(chǎn)價格監(jiān)管

價格監(jiān)管是在信息不確定背景下產(chǎn)生的。作為一種國家職能，價格監(jiān)管能在一定程度上維護(hù)商家與消費者的利益。房地產(chǎn)價格監(jiān)管作為房地產(chǎn)市場監(jiān)管的一個部分，是房地產(chǎn)市場監(jiān)管主體依據(jù)法律法規(guī)，通過制定相應(yīng)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，實施一定的干預(yù)措施，對房地產(chǎn)經(jīng)營價格進(jìn)行的直接或間接的規(guī)范和制約。

2.2 房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的內(nèi)涵

房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制是指協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場價格相關(guān)管理機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的運行機(jī)制。本文所研究的房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管機(jī)制主要包括房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管主體、監(jiān)管對象和房地產(chǎn)價格監(jiān)管的配套法律規(guī)范。監(jiān)管主體是指房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管行為的執(zhí)行者。從廣義上說是指具有監(jiān)管權(quán)的法律制度、各級執(zhí)法機(jī)關(guān)、行業(yè)組織和社會監(jiān)督力；從狹義上說就僅僅指政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價格監(jiān)管的對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。監(jiān)管主體應(yīng)對開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)價格的形成、公示和宣傳進(jìn)行監(jiān)管，對開發(fā)商違法違規(guī)行為加強(qiáng)監(jiān)督檢查，規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序。

3 目前我國房地產(chǎn)市場價格存在的問題

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三十年的迅速發(fā)展，拉動了我國經(jīng)濟(jì)高速增長，取得了巨大的成績，但是不可否認(rèn)的是，我國的房地產(chǎn)市場還不成熟，房地產(chǎn)市場價格存在許多問題。

3.1 房價收入比超過了正常水平

房地產(chǎn)價格水平的高低往往用房價收入比來衡量。房價收入比是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。根據(jù)世界銀行提供的資料，3～6倍的房價收入比在衡量住房消費時是比較適當(dāng)?shù)?。在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。而我國房地產(chǎn)總體房價收入比已經(jīng)突破了該區(qū)間的上限并且大大超出了合理范圍。國際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房價觀察報告指出，2016年上半年我國一線城市北京、上海、深圳的房價收入比均超過了30，其中深圳最高，達(dá)到了38.36。由于國慶節(jié)前后多個熱點城市出臺調(diào)控政策，非理性的投資投機(jī)需求得到抑制，住宅成交量回落，10月漲幅較上月回落1.18個百分點。但是，從價格環(huán)比漲跌城市個數(shù)看，79個城市價格環(huán)比上漲，21個城市價格環(huán)比下跌，下跌城市僅占比21%。按中位數(shù)計算，全國100個城市（新建）住宅價格中位數(shù)為7306元/平方米，環(huán)比上漲2.20%，同比上漲2.67%。在如此嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之下，房屋住宅價格仍然持續(xù)增長，房價收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了警戒線。

3.2 房地產(chǎn)市場價格壟斷

房地產(chǎn)市場價格的壟斷性是由房地產(chǎn)特性所決定的。房地產(chǎn)具有選址固定性、投資區(qū)位差異性、土地供給有限性、建筑質(zhì)量多樣性的特性。在我國的土地一級市場上，地方政府是土地市場唯一的供給者與經(jīng)營者。在布坎南的“政府經(jīng)濟(jì)人假設(shè)下”，地方政府往往會為了籌集城市建設(shè)的資金，追求自身利益的最大化，獲取盡可能高的利益，滿足財政收入的需求。特別是在分稅制改革后，土地收入已成為地方財政收入的主要來源。地方政府基于自身利益的考慮，會利用手中的壟斷特權(quán)，推動土地的大規(guī)模出讓。而二級市場，也就是土地使用權(quán)出讓后的第一次轉(zhuǎn)讓市場，則是由地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)以及土地使用者等壟斷。在壟斷性房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)之間結(jié)成了實質(zhì)性的價格聯(lián)盟，操控價格的形成機(jī)制，通過價格合謀維持價格剛性，形成事實上的價格壟斷。通過壟斷把土地價格、建材價格等上漲的因素轉(zhuǎn)嫁給最終消費者。當(dāng)房地產(chǎn)成本增加時，房地產(chǎn)商就要以成本增加為借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高價格，甚至通過囤地、捂盤等形式來哄抬房價，謀求更多的壟斷利潤，嚴(yán)重?fù)p害了消費者利益。

3.3 房地產(chǎn)市場價格信息不對稱

房地產(chǎn)商扭曲房價的工具之一就是房地產(chǎn)交易雙方的信息不對稱。房地產(chǎn)市場供需雙方信息不對稱的情況包括以下五種。

（1）未明確標(biāo)示銷售商品房價格。房地產(chǎn)市場中，很多房地產(chǎn)開發(fā)商將銷售價格視為“機(jī)密”，不輕易向客戶明示。有的只標(biāo)示對外公布少量價格優(yōu)惠的商品房；有的在交易場所看似放置了標(biāo)價公示牌、價目表，基本做到了“一套一標(biāo)”，但常常出現(xiàn)公示價格與銷售價格不相符的情況。

（2）價外收取未予標(biāo)明的費用。個別開發(fā)商雖然對銷售商品房實行了明碼標(biāo)價，但對售房相關(guān)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及售后相關(guān)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，如天然氣初裝費、自來水初裝費、有線電視及網(wǎng)線接口費、前期物業(yè)費等，故意隱瞞不予以明碼標(biāo)價，有的還自立項目收取裝修押金等，使得消費者最終被迫接受繳納不必要的附加項目和附加費用。

（3）未如實標(biāo)示已售房源價格和優(yōu)惠折扣條件。房地產(chǎn)開發(fā)商常常利用已售房源的價格進(jìn)行促銷。有的開發(fā)商在價格公示表中未對部分已售房源按照實際交易價格進(jìn)行標(biāo)示，或標(biāo)示的價格高于實際成交價格，且未在任何位置公布優(yōu)惠折扣條件，具有較大的蒙蔽性。

（4）未對商品房相關(guān)配套設(shè)施標(biāo)示，或標(biāo)示內(nèi)容不全。如房屋配備標(biāo)準(zhǔn)不明確； 未標(biāo)示容積率、綠化率、車位配置率；不標(biāo)明層高、戶型；代收項目不標(biāo)明自愿原則等。

（5）采用虛假的或使人誤解的價格手段。個別樓盤在進(jìn)行廣告宣傳時，夸大宣傳，散布虛假信息，故意使用欺詐性或誤導(dǎo)性的語言、文字、圖片、計價單位等標(biāo)志，誘導(dǎo)他人與其交易。還有的開發(fā)商在廣告牌宣傳中，使用“超低價”“哄搶”等字眼，帶有很大的欺詐性和誘導(dǎo)性。

4 完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的路徑選擇

在供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)的市場調(diào)控不應(yīng)從需求方出發(fā)，通過限購限貸的方式實現(xiàn)，而應(yīng)著眼于供給側(cè)。房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制以商品房供給的房地產(chǎn)企業(yè)為監(jiān)管對象，探索完善該運行機(jī)制的路徑選擇，符合供給側(cè)改革的需求，有助于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)房地產(chǎn)市場價格存在的問題，完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管機(jī)制的路徑有以下六個方面。

4.1 建立動態(tài)房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系

中介組織在信息收集、整理、分析和傳播方面發(fā)揮著無法替代的作用。房地產(chǎn)價格主管部門可以委托房屋中介協(xié)會等中介組織，定期調(diào)查統(tǒng)計并測算不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的土地價格、建安成本、房屋租金等信息并適時公布。此外，價格主管部門還應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價格的動態(tài)監(jiān)測統(tǒng)計和前瞻性預(yù)測分析，全面準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場價格狀況和運行態(tài)勢。通過對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行實時、全面的跟蹤和分析預(yù)測，引導(dǎo)商品住房價格合理構(gòu)成，為政府宏觀調(diào)控、行業(yè)危機(jī)預(yù)警和投資者經(jīng)營決策提供依據(jù)。

4.2 完善住宅商品房定價機(jī)制

住宅商品房定價機(jī)制是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房價格構(gòu)成的各要素按照一定的比例，在政府、企業(yè)和消費者的共同作用下，形成住宅商品房價格的過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性特征往往導(dǎo)致住房價格的形成機(jī)制失靈。這時，政府有必要對其價格實行監(jiān)管。對經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定實行政府指導(dǎo)價，以保本微利為原則，限價銷售。對于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指導(dǎo)性價格、浮動幅度等方式進(jìn)行一定程度的管制。指導(dǎo)性價格應(yīng)由價格主管部門根據(jù)房屋所處地段、等級、開發(fā)建造平均成本，消費者承受能力、同行業(yè)平均利潤來確定。對高檔商品住房可以實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。必要時，由政府限定開發(fā)企業(yè)的利潤幅度。

4.3 構(gòu)建房地產(chǎn)價格信息披露制度

目前我國房地產(chǎn)市場透明程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)采取措施大力提高房地產(chǎn)市場信息透明度。一是嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售“明碼標(biāo)價”制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅前必須將價目表和明碼標(biāo)價書報市物價局備案。對明碼標(biāo)價的內(nèi)容報價格主管部門備案并且公示后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得再擅自提高公示價格銷售。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)銷售商品住宅時，必須按照價格部門的要求在銷售場所醒目位置公示每套商品房銷售價格，標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價格、收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。二是建立成本認(rèn)證、預(yù)銷售成本、價格公示制度。商品房在銷售前按路段或區(qū)域公示成本；經(jīng)濟(jì)適用房、享受政府優(yōu)惠政策的住房按樓盤公示（預(yù)）銷售價格。三是完善房地產(chǎn)價格指數(shù)統(tǒng)計公布制度。價格主管部門與統(tǒng)計部門應(yīng)定期公布全市商品房銷售價格、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)市場價格行情，為消費者提供公開、及時、準(zhǔn)確、全面的房地產(chǎn)價格信息服務(wù)。四是建立不定期公告價格違法行為制度。對性質(zhì)惡劣、屢查屢犯的價格違法房地產(chǎn)開發(fā)商，要不定期給予公開曝光，充分發(fā)揮市場、社會和輿論的監(jiān)督作用。

4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場價格秩序

建立商品住房銷售成交價格申報制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在銷售商品住房并將銷售合同報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時，應(yīng)當(dāng)將銷售商品住房的成交價格報同級政府價格主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的各項費用一律按規(guī)定計入成本，并且必須在商品住宅銷售前向價格主管部門上報。不得在商品住宅銷售價格之外收取任何費用，不得在銷售價格外強(qiáng)行推銷及搭售商品，不得在買賣合同中設(shè)置不可預(yù)見費、待攤費用等不確定性費用的條款。對法律法規(guī)規(guī)定的銷售價格之外代收代繳的費用，在銷售商品住宅時必須向購房者公布代收費用的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，出具合法的代收憑據(jù)。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假標(biāo)價，減少房地產(chǎn)交易中的價格欺詐行為，維護(hù)消費者知情權(quán)和公平交易權(quán)。

4.5 完善配套法律法規(guī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)督檢查

法律是價格監(jiān)管的一個重要手段。目前我國房地產(chǎn)政府監(jiān)管的法律工具存在核心法律缺位，法律法規(guī)交叉重疊，立法可操作性差等問題。因此，第一，應(yīng)健全完善相關(guān)的法律法規(guī)，使得政府主管部門的監(jiān)管行為有法可依。第二，應(yīng)依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格和收費的監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易市場中的價格違法行為，以維護(hù)房地產(chǎn)市場正常的價格秩序。

4.6 開展社會價格監(jiān)督，建立行業(yè)自律機(jī)制

價格監(jiān)管不僅是價格主管部門的職責(zé)，也是廣大社會民眾的責(zé)任。房地產(chǎn)價格的社會監(jiān)督，是政府價格部門監(jiān)督的重要補(bǔ)充。第一，應(yīng)積極倡導(dǎo)社會組織參與共同監(jiān)督。在部分街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和有條件的社區(qū)建立社會價格監(jiān)督組織，利用社區(qū)點多面廣、與群眾聯(lián)系密切的優(yōu)勢，充分發(fā)揮社會組織在日常價格監(jiān)督中的作用。第二，應(yīng)建立行業(yè)協(xié)會價格自律制度。行業(yè)協(xié)會應(yīng)建立價格自律機(jī)制，配合價格主管部門開展各項價格檢查，協(xié)調(diào)監(jiān)管主體與監(jiān)管對象之間的矛盾，對各種價格違法行為及時舉報反映。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會在加強(qiáng)行業(yè)價格監(jiān)管、促進(jìn)價格自律、保持價格水平穩(wěn)定等方面的作用。

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[作者簡介]蔡陽（1978—），女，漢族，四川隆昌人，淮海工學(xué)院商學(xué)院講師。研究方向：財務(wù)管理理論與實踐；李保國（1962—），男，漢族，山東無棣人，連云港市物價局。研究方向：房地產(chǎn)價格理論與監(jiān)管。