房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題與對策研究

朱博涵

【摘要】：房地產(chǎn)企業(yè)的成本高低關(guān)系其盈利與否的重要因素，因此其成本管理是否合理至關(guān)重要。本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的問題并提出了相應(yīng)的解決對策。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；成本；成本管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的基本內(nèi)容

1.1項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本管理是指承包人為使項(xiàng)目的成本控制在計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)所作出的預(yù)測、計(jì)劃、控制、調(diào)整、核算、分析和考核等管理工作。項(xiàng)目成本管理就是要確保在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，具體項(xiàng)目要依靠制定的成本管理計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制這四個(gè)過程來完成。

1.2目標(biāo)成本管理

目標(biāo)成本管理就是指在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營目標(biāo)，在成本預(yù)測、測定目標(biāo)成本、成本決策的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的控制分析、考核、分解、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。

1.3責(zé)任成本管理

責(zé)任成本管理是指將發(fā)生成本和費(fèi)用的各部門、單位或個(gè)人，劃分成若干個(gè)責(zé)任中心，然后根據(jù)各中心的責(zé)任范圍，依據(jù)統(tǒng)一的編制方法編制各中心的責(zé)任預(yù)算，并采取合同的形式逐級(jí)進(jìn)行承包的管理方法。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

2.1成本管理意識(shí)不足

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)未實(shí)行“全員、全過程、全方位”的全面成本管理，認(rèn)為成本管理是成本管理部的事情，從上述開發(fā)成本分析可知，除土地取得成本外，其余成本均可通過管理手段進(jìn)行控制，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、工程管理部及開發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產(chǎn)已經(jīng)上升到精細(xì)化管理的道路，任何細(xì)微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心。

2.2成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準(zhǔn)、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測及過程控制，往往已是即成事實(shí)，無法挽回，這種管理模式無法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，造成效益流失。

2.3成本管理精細(xì)化程度不夠

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，往往是才比較粗放式的管理，部分企業(yè)只關(guān)注占比較大的建筑安裝工程費(fèi)，對前期工程費(fèi)等缺乏必要的管理與控制，然而在新世紀(jì)的今天，精細(xì)化管理已深入各個(gè)行業(yè)的各個(gè)部門，必須對房地產(chǎn)開發(fā)成本組成部分進(jìn)行精細(xì)化管理與控制，才能達(dá)成預(yù)期的利潤。

2.4缺乏成本數(shù)據(jù)沉淀

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工交付后，未對項(xiàng)目的開發(fā)成本進(jìn)行梳理并形成數(shù)據(jù)庫，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來越多的企業(yè)開始重視項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫的積累與沉淀，通過搜集和梳理項(xiàng)目開發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理形成各類成本指標(biāo)庫，并利用這些信息為在拿地測算、目標(biāo)成本制定與執(zhí)行提供重要依據(jù)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策分析

3.1提高成本管理意識(shí)，加強(qiáng)前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的成本管理進(jìn)行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀念。同時(shí)，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項(xiàng)目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個(gè)部門的相互配合、分析，充分保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.2加強(qiáng)對項(xiàng)目計(jì)劃的全面制定

首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場中的目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對此做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認(rèn)。然后在確定的項(xiàng)目經(jīng)過再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定是一項(xiàng)非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升其產(chǎn)品的利潤空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)，全面制定項(xiàng)目施工的工作計(jì)劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過程中，嚴(yán)格把控成本支出明細(xì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本的管控工作，保證制定的項(xiàng)目計(jì)劃在成本管理中發(fā)揮自身的作用和影響。

3.3建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接

建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強(qiáng)完善，而不是脫離目前的成本管理流程。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡單、易于上手，實(shí)際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運(yùn)用就要嚴(yán)格系統(tǒng)的要求來規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費(fèi)用支出和成本支出，除特殊情況須報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準(zhǔn)之后方可支出。由此加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接，提高成本信息傳遞及時(shí)性，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項(xiàng)目投資的決策更加科學(xué)合理。

3.4制定成本評(píng)估制度，積累成本評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本評(píng)估工作需要各部門的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門、設(shè)計(jì)部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細(xì)化成本評(píng)估制度。再由歷年來累計(jì)的成本評(píng)估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強(qiáng)成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤。所以說，制定成本評(píng)估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要參考依據(jù)。

結(jié)束語

成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)且涉及多部門的工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中具有極為重要的地位，房地產(chǎn)企業(yè)若想在瞬息萬變的市場發(fā)展中提升自身競爭力，必須建立全員、全過程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據(jù)企業(yè)的自身情況建立成本數(shù)據(jù)庫，并應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問題的特點(diǎn)，適時(shí)制定行之有效的對策進(jìn)行完善，才能夠進(jìn)一步地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長。

【參考文獻(xiàn)】：

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