房地產(chǎn)調(diào)控必須三管齊下

張銳

將住房問題置于人民群眾不滿意以及政府工作不足的首位，緊湊珍貴的1.8萬(wàn)字，竟拿出專門的段落談住房住居難題，并再次強(qiáng)調(diào)住房的住居屬性，繼而提出了分類調(diào)控、發(fā)展公租以及推進(jìn)棚戶區(qū)住房改造等系列政策思路，李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重視不言而喻?？梢灶A(yù)見，整個(gè)2017年，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會(huì)放松，并能夠看到實(shí)質(zhì)性成效。

毫不手軟地打壓投機(jī)資本

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一精辟的論斷在《政府工作報(bào)告》中再一次得到了強(qiáng)調(diào)與彰顯，其著眼點(diǎn)除了突出住房的住居屬性外，也將住房消費(fèi)需求與投機(jī)炒作需求嚴(yán)格區(qū)分開來，同時(shí)更隱含著抑制炒房沖動(dòng)與打擊投機(jī)資本的政策深意。

應(yīng)當(dāng)看到，過去一年一線城市與部分二線城市房?jī)r(jià)的輪番大幅飆漲實(shí)質(zhì)就是在過度寬松的金融條件下投機(jī)資本借助高杠桿率瘋狂驅(qū)動(dòng)的直接結(jié)果。這種過度投機(jī)不僅制造了房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫（價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過真正的價(jià)值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過真實(shí)的需求），而且導(dǎo)致了土地、信貸以及住房供求的錯(cuò)配。更為重要的是，投資、投機(jī)住房已經(jīng)成為快速致富的捷徑與少數(shù)人牟取暴利的工具，資本不斷地興風(fēng)作浪，整個(gè)社會(huì)“去實(shí)業(yè)”“去制造”的選擇性趨向愈漸強(qiáng)化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在“重房地產(chǎn)化”氛圍的籠罩下日益感到生存的艱難，長(zhǎng)此以往，將可能葬送我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成果與改革性紅利。

必須明確，始自2016年10月的本輪房地產(chǎn)調(diào)控雖然讓一線城市與部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)停止了上漲的腳步，但并不意味著投機(jī)資本已經(jīng)休眠，反而它們隨時(shí)會(huì)應(yīng)機(jī)而動(dòng)。在此，有幾個(gè)新聞信息特別值得關(guān)注。一是由于重慶市房?jī)r(jià)在2010年至2015年內(nèi)漲幅跑輸全國(guó)100個(gè)主要城市的10個(gè)百分點(diǎn)，資本聞?dòng)嵑笞匀ツ?1月起蜂擁進(jìn)入重慶，導(dǎo)致該市商品房成交面積一周超過了之前一個(gè)月的成交量，最終倒逼當(dāng)?shù)卣雠_(tái)調(diào)控政策。二是在北上廣深四個(gè)一線城市中，去年廣州房?jī)r(jià)漲幅最小，但今年前兩月該市房?jī)r(jià)卻孤身竄漲，全市僅2月份商品房成交套數(shù)就超過了往年的一倍之多。三是因合肥市政府重啟限購(gòu)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)拐點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格下跌加速，于是有業(yè)主向政府集體抗議，呼吁救市，而這些業(yè)主恰好就是在高位時(shí)買進(jìn)并試圖在今后幾年“倒手轉(zhuǎn)賣”的多套房產(chǎn)購(gòu)買者，對(duì)此，《人民日?qǐng)?bào)》給出的結(jié)論是，政府不應(yīng)救市。很顯然，投機(jī)資本正貪婪地盯著市場(chǎng)，而且一旦有機(jī)會(huì)，它們就會(huì)更加肆無忌憚地興風(fēng)作浪。

不錯(cuò)，基于避險(xiǎn)和增值考慮，部分人將房產(chǎn)作為投資工具無可厚非，但在土地與房產(chǎn)本身就為稀缺資源的前提下，少數(shù)個(gè)體試圖占有更多的部分本身就不公平，而且還運(yùn)用少量資本進(jìn)行博大性游戲進(jìn)而吹大房市泡沫并向金融體系傳導(dǎo)諸多風(fēng)險(xiǎn)，其擾亂市場(chǎng)之舉就應(yīng)得到棒喝，正如央行副行長(zhǎng)易綱在“兩會(huì)”期間接受采訪時(shí)所言，央行決不會(huì)讓有意無意產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)和主體占到便宜。特別要強(qiáng)調(diào)的是，國(guó)家先后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪調(diào)控，但幾乎每次調(diào)控的結(jié)果都是房?jī)r(jià)以更大幅度地上漲，投資資本總是笑在最后，而這一次同樣如此?？梢哉f，目前投機(jī)資本與監(jiān)管政策已經(jīng)進(jìn)入明顯的博弈狀態(tài)，它們?cè)谘嘿€政府的決心與耐心，準(zhǔn)備著再一次笑看調(diào)控政策的失敗，也準(zhǔn)備著再一次地在市場(chǎng)上縱橫捭闔。

因此，對(duì)于投機(jī)資本的打擊，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)毫不手軟，而且出拳要重，下手要狠。首先，要全面抑制所有城市房?jī)r(jià)的上漲幅度，明確各地年度最高漲幅，并將此納入地方政府的政績(jī)考核范疇，而且那個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)非正常上漲，政策火力就迅速地進(jìn)行集中性打壓，以此強(qiáng)力封閉投機(jī)資本的牟利空間。其次，金融機(jī)構(gòu)對(duì)三套房（含三套房）以上銀行停止供貸，一線與熱點(diǎn)城市禁止購(gòu)買三套以上住房，同時(shí)將二套房貸期限從最長(zhǎng)30年縮短到20年，以此加大投機(jī)資本的機(jī)會(huì)成本。再次，要開征資本利得稅和遺產(chǎn)稅，在交易環(huán)節(jié)增大投機(jī)資本的支付成本，同時(shí)糾正投機(jī)者一人得利、世代享福的畸形財(cái)產(chǎn)觀。最后，為了精確快捷地跟蹤投資資本的動(dòng)向，必須盡快建立起全國(guó)性的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，將擾亂市場(chǎng)的各種投機(jī)行為作為“黑名單”公布于眾，并給予不同期限的禁止入市處罰。

力推三四線城市“去庫(kù)存”

按照《政府工作報(bào)告》，加快推動(dòng)三四線城市的“去庫(kù)存”步伐應(yīng)當(dāng)是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截止去年末商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，比上年末減少2314萬(wàn)平方米。成績(jī)固然不小，但必須承認(rèn)的是，“去庫(kù)存”的效果主要發(fā)生在一二線城市，目前三四線城市商品房庫(kù)存量依然占到了全國(guó)的80%，釋放壓力定然不小。

作為一種反思，過去一年雖然一線城市與部分二線熱點(diǎn)城市的“去庫(kù)存”令人樂觀，但這種依靠房?jī)r(jià)上漲從而達(dá)到“去庫(kù)存”的方式的確不可取。與一二線城市的家庭收入較高且居民購(gòu)買力較強(qiáng)的客觀現(xiàn)實(shí)不同，三四線城市的購(gòu)房者絕大多數(shù)是當(dāng)?shù)厥忻窕蛘咿r(nóng)民，很多家庭只有工薪收入和種地所得，購(gòu)買能力非常有限，甚至不少農(nóng)戶需要借債才能夠購(gòu)房；同時(shí)目前三四線城市購(gòu)房需求也主要發(fā)生在自住層面。正是如此，推動(dòng)三四線城市的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，首先必須以房?jī)r(jià)不上漲為基本前提，否則就會(huì)反過來抑制最終購(gòu)買需求，而且三四線城市并無一二線城市的后續(xù)購(gòu)買力跟進(jìn)，庫(kù)存的壓力將會(huì)變得越來越大。

防止三四線城市房地產(chǎn)復(fù)制一二線城市“去庫(kù)存-房?jī)r(jià)上漲”的因果軌跡，最主要措施就是對(duì)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)與房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)行定量性限制，同時(shí)嚴(yán)防投機(jī)資本進(jìn)入三四線城市進(jìn)行過度炒作。對(duì)于到三四線城市購(gòu)房超過三套以上的非本地居民可臨時(shí)開證高額交易稅，與此同時(shí)，要配合開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)專項(xiàng)行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行集中整治，依法嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售、虛假?gòu)V告宣傳、哄抬房?jī)r(jià)、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

封堵的同時(shí)更應(yīng)該導(dǎo)入更多的新能量來助推三四線城市“去庫(kù)存”。本著因城施策的原則，貨幣政策可以針對(duì)三四線城市給予適當(dāng)放松，比如將在三四線城市購(gòu)買首套以及二套住房的按揭貸款首付比例下調(diào)到10%，同時(shí)在居民貸款利率方面給予更大的優(yōu)惠，讓購(gòu)房者能夠以盡可能低的信貸獲取成本進(jìn)入市場(chǎng)，以此激活為數(shù)不小的購(gòu)買增量。當(dāng)然，信貸政策在執(zhí)行過程中可靈活多變，比如“去庫(kù)存”難度較大的地方寬松時(shí)限可以放長(zhǎng)一些，難度小的地方可以縮短一點(diǎn)，房?jī)r(jià)高一點(diǎn)的地方可長(zhǎng)一些，低的城市可以考慮短一些。

必須明確，三四線城市的房產(chǎn)庫(kù)存量并不意味著居住性的剛性需求已經(jīng)達(dá)到飽和，相反，由于供需結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配，許多三、四線城市的需求并未能得到滿足，比如供給端定位過高，戶型面積過大等。為此，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、面積規(guī)劃等房屋使用價(jià)值方面更多地貼近市場(chǎng)需求。對(duì)于存量房產(chǎn)，政府可以考慮類似購(gòu)買服務(wù)的方式，接盤其中部分并將其視作保障房的類型出售給所需人群。另外，中央政府與地方政府可以分別建立“農(nóng)民回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)專項(xiàng)基金”，將基金支持與創(chuàng)業(yè)、購(gòu)房?jī)蓚€(gè)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合起來考慮，培植新的購(gòu)房力量；與此同時(shí)，要實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老金的全國(guó)通兌隨取，鼓勵(lì)與支持老年人在宜居性較強(qiáng)的三四線城市購(gòu)置房產(chǎn)。

改善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施與創(chuàng)業(yè)和就業(yè)環(huán)境，以城鎮(zhèn)化化解三四城市房產(chǎn)的庫(kù)存壓力才是久遠(yuǎn)之計(jì)。一方面，要加快建設(shè)大城市的副中心和衛(wèi)星城，形成多個(gè)城市中心，把人口有效從中心城區(qū)引流進(jìn)入周邊三四線城市，形成新的房產(chǎn)購(gòu)買主力；另一方面，要提高三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，增強(qiáng)與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通功能，特別是要借助軌道交通建設(shè)以及都市圈內(nèi)的“毛細(xì)管”擴(kuò)充，實(shí)現(xiàn)周邊小城市與核心大城市的有效接駁，以人口的快速流動(dòng)帶動(dòng)三四線城市房產(chǎn)的銷售。另外，要加大對(duì)三四線城市教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套設(shè)施的投入與改良力度，促進(jìn)公共服務(wù)的均等化，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力，同時(shí)吸引更多的本土人才回流，以形成長(zhǎng)久、穩(wěn)定、真實(shí)的住房購(gòu)買力。

構(gòu)建靈敏健康的長(zhǎng)效機(jī)制

無論是在一二線城市還是三四線城市，借用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)除了產(chǎn)生不菲的行政運(yùn)營(yíng)成本外，頂多也只能看到階段性成效，甚至當(dāng)行政手段退出后房市可能還會(huì)出現(xiàn)新的扭曲，市場(chǎng)并不能最終出清。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)與健康，還是需要相應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制以及必要的基礎(chǔ)制度建設(shè)。

地價(jià)關(guān)聯(lián)房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)量影響著房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)成為毋庸置疑的事實(shí)，故必須針對(duì)不同城市建立起靈活的土地供應(yīng)新常態(tài)與新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)與人口增長(zhǎng)的聯(lián)動(dòng)。現(xiàn)在看來，三四線城市庫(kù)存壓力大，減少或者停止土地供應(yīng)是易于操作的事情，難點(diǎn)則是一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)如何調(diào)節(jié)？應(yīng)當(dāng)看到，由于人口聚集的原因，以上城市仍然存在很強(qiáng)的住房剛性需求，但這些城市尤其是一線城市的土地供應(yīng)卻十分有限，為此，必須調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，相應(yīng)地減少商辦用地比例。與此同時(shí)，隨著城市功能的更新，處于中心地帶的不少工廠向郊區(qū)搬遷，應(yīng)當(dāng)允許這些工業(yè)用地通過聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式轉(zhuǎn)換為住宅用地。此外，大城市周邊的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地以及宅基地也可以加快入市步伐，為土地供應(yīng)輸入充足的糧草彈藥。

必須強(qiáng)調(diào)的是，全國(guó)土地的入市供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三年的遞減，而且今年前兩月還在遞減，但供地量下降的同時(shí)，地價(jià)卻在持續(xù)上漲。雖然地價(jià)反應(yīng)了土地資源越來越稀缺的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，但其最終可能推動(dòng)房?jī)r(jià)卻值得警惕。為此，當(dāng)?shù)爻鞘姓畱?yīng)當(dāng)向社會(huì)公布住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，以形成市場(chǎng)良好的穩(wěn)定預(yù)期，另一方面要改革土地招拍掛制度，改變“價(jià)高者得”的操作方法，可以在招拍掛到達(dá)限價(jià)后，從物業(yè)自持、配套建設(shè)、中小戶型供應(yīng)等多種因素來綜合平衡考慮土地的最終獲取方。

建立起多樣化、多層次和多元化的住房供應(yīng)與需求體系是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的又一個(gè)重要安排。據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，2.5億流動(dòng)人口多數(shù)租房，而城鎮(zhèn)常住人口中，選擇“先租后買”的也不在少數(shù)。由此，在推出新建住房的同時(shí)，加快發(fā)展租賃市場(chǎng)也成為必要。在這里，政府可考慮出臺(tái)相應(yīng)的配套激勵(lì)政策，如給予出租者更多的稅收優(yōu)惠，給予承租人相應(yīng)的政策傾斜，包括讓長(zhǎng)期穩(wěn)定的承租人享受戶籍人口等。另外，參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，有必要?jiǎng)?chuàng)新租賃住房的出讓方式，改一次性收取出讓金為按年收取等。

在整個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建中，房地產(chǎn)稅處于個(gè)最為重要的根本地位。雖然十二屆人大五次會(huì)議并沒有將房地產(chǎn)稅法列入討論與審議的議程，但房地產(chǎn)稅已在上海、重慶兩地先行試點(diǎn)，完全可以在此基礎(chǔ)上將試點(diǎn)范圍推廣到一線城市與少數(shù)熱點(diǎn)二線城市。另外，盡管房地產(chǎn)稅不會(huì)改變房?jī)r(jià)總體上揚(yáng)的趨勢(shì)，但卻必然增加投機(jī)資本的持有成本，遏制其對(duì)房地產(chǎn)的惡性炒作，從而防止房?jī)r(jià)的大起大落?？傮w而言，房地產(chǎn)稅的最初目標(biāo)是鎖定在過度投資需求上，因此須將正常的消費(fèi)需求（至少二套房之內(nèi)）排除在應(yīng)稅之外，為此，可將稅收起征點(diǎn)定得高一些，同時(shí)保持有力度的累進(jìn)性稅率，待未來?xiàng)l件成熟，再逐步調(diào)整和完善房地產(chǎn)稅的稅率、起征點(diǎn)和開征范圍等。

（作者系中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)理事、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）