今日柬埔寨

楊建平

目前在柬埔寨的1500萬人口中約50%以上都是年齡在25歲以下的年輕人，說明有近30年的人口紅利還沒有釋放。由于柬埔寨對外開放的政策寬松，使得所有大型建設(shè)投資、科技文化、現(xiàn)代技術(shù)、市場及商品都可以無條件地引進國外資金的投資。

這里的年輕人如饑似渴地吸吮著外來文化知識的養(yǎng)分，學(xué)習(xí)外語（漢語、英語、法語）成為柬埔寨年青一代普遍的學(xué)習(xí)需求。所有機構(gòu)和大型公司都積極引進錄用懂得漢語、英語及柬語的員工，而具有一定專業(yè)知識的年輕人更加得到重用。

金邊市到處可見外語培訓(xùn)機構(gòu)，幾乎所有的小學(xué)和中學(xué)都是雙語教育，就像我國八十年代上中期，夜校、業(yè)余大學(xué)、專業(yè)培訓(xùn)、技術(shù)學(xué)校等比比皆是。這里的年青一代學(xué)習(xí)能力很強，因為柬埔寨文字也是拼音文字，語句像英語屬于倒裝句，所以，他們學(xué)習(xí)英語更容易，這是他們未來能夠快速發(fā)展與世界接軌的一個潛在的有利因素，就像是印度的美國文化。

今天柬埔寨仍然保留非常虔誠的佛教信仰，幾乎每一個家庭都愿意送自家的孩子去寺廟學(xué)習(xí)，成為國家和社會的一種習(xí)慣，佛教信仰在族人、家人、社會中無聲地傳遞。由于柬埔寨民族普遍都有信奉小乘佛教這樣的信仰，人民之間的穩(wěn)定、和諧、相互尊重等形成自然而然的社會現(xiàn)象，這種現(xiàn)象影響到在這里工作和生活的外國人，使得全社會都以信仰佛教為光榮。

由于這種一致的信仰，大家處事和工作都有自己的道德底線，社會犯罪率很低。也正是這種社會風(fēng)氣，影響著更多的外國人來這里定居和工作。

今天柬埔寨也像其他發(fā)展中國家一樣，到處都在進行房地產(chǎn)開發(fā)，到處是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到處呈現(xiàn)出多樣的商業(yè)機會。柬埔寨的土地制度屬于私人所有制，但是由于要引進各國的投資，國家也將原來的保護森林、原始公園、大片無人的土地、海域等拿出來給外國投資人開發(fā)，所以，目前的柬埔寨土地有兩種性質(zhì)即：私有土地和特許經(jīng)營土地。

私人所有的土地是終生享有的，但是只有柬埔寨國籍的人才能具有土地的永久擁有權(quán)，外國人不可以擁有這類土地。目前在房地產(chǎn)進入土地稀缺資源的情況下，外來的投資人想盡辦法侵入這個市場，所以柬埔寨在房屋出售時出現(xiàn)滑稽的分類，含有土地的房屋（即接地的一層房屋）不允許賣給外國人，二層以上房屋才可以賣給外國人并允許永久居住權(quán)。在開發(fā)過程中，開發(fā)商可以與本地人合資注冊開發(fā)公司，但是柬埔寨人必須做法人，持股權(quán)不受限制，土地持有者和投資人雙方簽署投資分配協(xié)議，在銷售中各得所需。

特許經(jīng)營土地是國家為了鼓勵外國人購房和協(xié)助本地人致富而批租給外國人或投資機構(gòu)的土地，國家要求投資人要有投資計劃和規(guī)劃，將土地以50-99年的時間租給投資人，承租人享受一定的土地減免稅政策，但必須按照承諾的計劃完成投資。這樣的土地，投資者一次性購買到長期租賃權(quán)的費用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺下的交易費會很高。土地得到后，一般在建設(shè)期是免租費的，建設(shè)期結(jié)束后，按年向政府繳納土地租賃費，一般是年營業(yè)額的3%。這樣的土地也可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產(chǎn)可以由國家土地部門發(fā)放有年限的土地或房屋產(chǎn)權(quán)證書。

近三年來，柬埔寨主要城市的房地產(chǎn)發(fā)展很快，三年前的豪華公寓每平米售價一千多美金，如今有的已經(jīng)漲到每平米三千多美金，許多外國人，尤其是韓國、臺灣、日本、中國人蜂擁著到金邊買房。

在房產(chǎn)銷售方面，圖紙出來后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產(chǎn)證也有兩種，一種是公寓型產(chǎn)權(quán)證，一種是別墅型產(chǎn)權(quán)證。公寓型產(chǎn)權(quán)證辦理方便，手續(xù)簡單，二層以上公寓套房，只要有購買合同就可以買賣，這種證柬埔寨稱之為“軟卡”。別墅產(chǎn)權(quán)證就不一樣了，手續(xù)較為復(fù)雜，因為別墅是房地合一的產(chǎn)權(quán)，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個國際標(biāo)準(zhǔn)的版本，業(yè)主每轉(zhuǎn)賣一次都要到國家房地管理部門去登記，并將前一個業(yè)主在居住期間對房屋的改建，詳細地記錄下來（包括圖片），轉(zhuǎn)給下一個業(yè)主。

這種制度很像西方國家的“房地志法”。也就是說，若干年后，你買到一處別墅時，會知道這座別墅從開始的建設(shè)房屋一直到你接手后這段期間中的每一次房屋的改變和業(yè)主的更迭情況。這是西方社會非?？茖W(xué)的房地產(chǎn)管理方式。

目前柬埔寨已經(jīng)在農(nóng)業(yè)、加工業(yè)、旅游業(yè)等方面躋身發(fā)展中國家的行列，在外國各種勢力爭奪投資權(quán)的情形下，經(jīng)濟活動也開始向海洋開發(fā)、城市綜合體建設(shè)、物流港、現(xiàn)代通訊技術(shù)等方面延展。柬埔寨由于沒有設(shè)立國家投資保護法，更加快了各個國家的投資人貪婪地向這個小國家瘋狂地進行大規(guī)模迫切投資的步伐，使得原本應(yīng)該經(jīng)歷30～50年才能發(fā)展起來的國家，可能會在10-20年時間里，在各個城市快速“生長”出鱗次櫛比的高樓大廈、豪華酒店、綜合商業(yè)、高檔別墅、海濱浴場和度假賭場。

柬埔寨三大城市（金邊、西港、暹粒）的民航業(yè)，早在十年前，就被法國投資人以獨自開發(fā)30年為契約所壟斷；柬埔寨的多條高速路和國家級公路也被中國、日本、美國等，以BOT的投資模式承包了幾十年；通訊公司的有線與無線業(yè)務(wù)，則被韓國、中國、日本控制。雖然有柬埔寨本地商人控制的公司，但是并不屬于國家體系。

柬埔寨的金融市場也是自由開放的，政府允許私人設(shè)立銀行，雖然柬埔寨有兩家國家銀行，但是最大的加華銀行是由新加坡籍華人承辦的，目前這里美國、日本、法國、中國銀行很多。前面說到過柬幣與美元在柬埔寨的流通，如果你想換一些其它貨幣，在柬埔寨城市的大街小巷到處都可以看到兌換貨幣的商販，他們有的是沿街鋪面，有的就像賣雜貨的商販推著小車兌換，這是一種怪現(xiàn)象，從另一個角度也說明這里的社會治安秩序良好。

由于柬埔寨經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)出瘋狂的快節(jié)奏，使落后與現(xiàn)代、陳舊與時尚、貧賤與高貴同時存在。你可以發(fā)現(xiàn)，城市和農(nóng)村差距很大，城市里大量存在著貧民與富商、人力車與豪華轎車、赤腳勞力與衣冠楚楚、穿西裝打領(lǐng)帶與赤身近乎裸體的勞工等，同時混居在同一個地區(qū)或同一座城市里，甚至在一起喝咖啡。

如今在柬埔寨的大城市（金邊、暹粒、西港、馬德望）到處都能感受到新興的要素市場和投資機會，由于各國投資人的相互攀比，使房地產(chǎn)市場、豪華汽車市場、電子技術(shù)產(chǎn)品市場，甚至是銷售各國不同商品的超市，比肩林立，異常活躍。

雖然各國商人及投資人在柬埔寨各類地區(qū)和各個城市都很活躍，但是卻絲毫不能影響柬埔寨人民自身的沉穩(wěn)與和諧，他們向看大戲一樣，觀賞著這些外國人（老外）在自己的城市里拼命爭奪，他們心態(tài)平和地為這些投資者提供著各種各樣的服務(wù)，“怡然自得”地參與其中，獲取他們應(yīng)該得到的收入和小費。也許這就是小乘佛教的神力。

25年前（1990-1995）我曾參與過中國沿海城市發(fā)展時期的建設(shè)工作，親眼見證和親自實踐了中國沿海城市的快速崛起。

今天我來到柬埔寨，如同時光錯位回到了25年前，往日那紛繁種種的現(xiàn)象就在眼前，這種由于時間差而帶來的信息差和機會差，對于一個投資分析者而言是非常難得的，也許這是上帝對我的一種眷顧，讓我可以利用“穿越”去完成曾經(jīng)沒有完成的夙愿，去彌補曾經(jīng)因為年輕、因為經(jīng)驗不足所遺留的過失和錯誤，但愿我的這次“穿越”經(jīng)歷能夠給我們創(chuàng)造一次在時間和空間上靈魂的飛躍。

（作者系中海聯(lián)行投資顧問有限公司董事長，曾任柬埔寨西哈努克省云壤金銀灣國際旅游度假區(qū)投資規(guī)劃總顧問）