工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究

摘 要：工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新興的行業(yè)，開發(fā)區(qū)如何發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，達(dá)到以產(chǎn)興城，以城促產(chǎn)的目的。本文從總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、市場營銷三方面來闡述如何發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，做好工業(yè)地產(chǎn)品牌營銷。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn) 工業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)

相比住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，我們說工業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新興的行業(yè)。

曾幾何時(shí)，工業(yè)園要做的事，只是廠房、土地的出租出售，“招商引資”是全部的思維范圍。然而我們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)時(shí)代正在遠(yuǎn)去。工業(yè)地產(chǎn)正悄然進(jìn)入品牌營銷的時(shí)代。這些成功的工業(yè)園區(qū)正是以強(qiáng)勢的品牌影響力，深深引發(fā)了企業(yè)家們的關(guān)注、期待、和夢想。一旦品牌建立，其它一切，包括招商、價(jià)值、運(yùn)營、融資等，都迎刃而解。

一、規(guī)劃先行

一是總體格局的規(guī)劃。以先進(jìn)制造業(yè)為核心、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支撐、配套設(shè)施為補(bǔ)充，以不同功能產(chǎn)品分區(qū)為基礎(chǔ)，多種服務(wù)配套的組團(tuán)式布局。其建筑產(chǎn)品按照40%的核心產(chǎn)品建筑，30%的辦公配套建筑以及30%的配套設(shè)施建筑，形成4：3：3的黃金比例空間布局，且住宅區(qū)、辦公區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、商業(yè)、居住區(qū)合理搭配。二是園區(qū)環(huán)境的營造。園區(qū)的人文環(huán)境也可以有效提升區(qū)內(nèi)企業(yè)的企業(yè)形象和品位。為了滿足客戶的需求，我們就應(yīng)參照國外或沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的辦公、商務(wù)活動環(huán)境的特點(diǎn)，以“現(xiàn)代休閑辦公”為設(shè)計(jì)理念。通過大量的植物配置、小品雕塑、自然坡地等景觀元素，提供“舒適、美觀、自然”的辦公環(huán)境。

二、產(chǎn)業(yè)定位

1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)化。產(chǎn)業(yè)演進(jìn)的規(guī)律形成了產(chǎn)業(yè)微笑曲線，也就是說從高端研發(fā)到制造，到后端營銷品牌，兩端高附加值、中間制造低附加值。在工業(yè)地產(chǎn)初期，對園區(qū)產(chǎn)業(yè)實(shí)行相對寬松定位，在滿足投資“三度”要求和環(huán)評的前提下，發(fā)展多個(gè)產(chǎn)業(yè)為主，并以營銷服務(wù)、財(cái)務(wù)咨詢等高附件值的行業(yè)為補(bǔ)充，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度相對松散，但園區(qū)內(nèi)各自成體系，共同繁榮。

2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)化。經(jīng)過園區(qū)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展歷程，為了進(jìn)一步提升品牌影響力，需對園區(qū)產(chǎn)業(yè)實(shí)行精準(zhǔn)化定位。一是精選現(xiàn)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，如汽車零部件科技園、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，也可不限于一個(gè)行業(yè)，但彼此產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度緊密。二是承接產(chǎn)業(yè)過程中新建產(chǎn)業(yè)園。例如，前段時(shí)間昆山模具城一批客商前來開發(fā)區(qū)考察，并申請供地300畝建立一個(gè)模具城，而且模具開發(fā)生產(chǎn)、配件生產(chǎn)、招商等全面由他們負(fù)責(zé)，自行完善產(chǎn)業(yè)鏈條。

3.園區(qū)生活人文化。經(jīng)過前兩個(gè)階段的發(fā)展，開發(fā)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的品牌營銷力得到了很好提升。在這一階段，可以嘗試選擇政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作模式，在開發(fā)區(qū)中心城區(qū)建立生活人文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升開發(fā)區(qū)的人文文化品質(zhì)。在這個(gè)園區(qū)內(nèi)，幾個(gè)關(guān)聯(lián)度較高的企業(yè)作為一種業(yè)態(tài)，與住宅、商業(yè)相互融合，公園、社區(qū)、高檔寫字樓、商務(wù)大廈、娛樂休閑中心等，形成開發(fā)區(qū)生活人文化的工業(yè)制造經(jīng)濟(jì)。

三、市場營銷

工業(yè)地產(chǎn)招商與傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)招商有所不同，傳統(tǒng)招商營銷的是土地、政策等，而工業(yè)地產(chǎn)招商營銷的是廠房和服務(wù)，這就需要招商人員進(jìn)一步創(chuàng)新招商方式，提升營銷能力。

1.轉(zhuǎn)變觀念。一是廣告媒體宣傳引導(dǎo)。在電視媒體播放工業(yè)地產(chǎn)招商宣傳片，在機(jī)場、火車站等地投放戶外廣告，在八一廣場等中心商務(wù)區(qū)及高檔寫字樓投放樓宇廣告等，宣傳推介開發(fā)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)招商政策，著重詳細(xì)介紹工業(yè)地產(chǎn)給企業(yè)帶來的利益。二是制定招商手冊和宣傳影像。系統(tǒng)宣傳工業(yè)地產(chǎn)的國外、國內(nèi)發(fā)展歷程，從歷史發(fā)展的角度上宣傳工業(yè)地產(chǎn)、廠房租售相對購買土地給企業(yè)帶來的利益和發(fā)展優(yōu)勢，從思想上慢慢影響企業(yè)觀念。三是制作U盤紀(jì)念品。請廣告公司或U盤生產(chǎn)廠商設(shè)計(jì)、制作印有開發(fā)區(qū)LOGO標(biāo)志的U盤，作為重要意向企業(yè)、來往領(lǐng)導(dǎo)或其他重要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的饋贈紀(jì)念品，并將工業(yè)地產(chǎn)宣傳影像資料、開發(fā)區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)推介材料等植入U(xiǎn)盤中。

2.優(yōu)勢互補(bǔ)各司其職。招商引資實(shí)行單腿走路是行不通的。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)”市場化運(yùn)作的原則，所以在工業(yè)地產(chǎn)招商過程中，政府的事政府做，把市場的事情還給市場，兩者各司其責(zé)、相互協(xié)調(diào)，合力營銷，整合兩方優(yōu)勢資源，合力營銷工業(yè)地產(chǎn)。

（1）政府的事。一是政策支持。為產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供稅收獎勵、租金部分返還等優(yōu)惠政策。二是服務(wù)支持。充分發(fā)揮政府資源的調(diào)動優(yōu)勢，協(xié)助爭取商業(yè)銀行、投資銀行、創(chuàng)投公司等各種金融支持，為企業(yè)提供資本運(yùn)作服務(wù)；設(shè)立會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、郵政快運(yùn)、電信、企業(yè)信息中心等為企業(yè)提供相關(guān)服務(wù)。

（2）企業(yè)的事。一是制定招商策劃方案。在廣泛與政府溝通信任的基礎(chǔ)上，整理、利用南昌縣、開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，依據(jù)多年招商策劃經(jīng)驗(yàn)，制定出南昌縣本本化可行、可信的營銷策劃方案。二是媒體宣傳。建議聯(lián)手阿力士招商網(wǎng)和《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志做全面的廣告、宣傳整合推廣。三是招商渠道。“企業(yè)對企業(yè)”的招商模式，園區(qū)盈利成為可能。企業(yè)比政府更了解企業(yè)的市場需求，開發(fā)商可運(yùn)用多年招商經(jīng)驗(yàn)，在政府審批要求的前提下，全面拓展招商渠道、鋪開招商戰(zhàn)線。

（3）政府、企業(yè)互動。項(xiàng)目營銷的關(guān)鍵在于充分挖掘項(xiàng)目的優(yōu)勢資源。政府與企業(yè)在廣泛溝通的基礎(chǔ)上，必須加強(qiáng)日常事務(wù)性工作的交流。建議開發(fā)商派駐一名招商人員或工作人員前來開發(fā)區(qū)招商局進(jìn)行日常辦公或招商局派駐一名招商人員前往開發(fā)商企業(yè)進(jìn)行工作，便于兩者信息實(shí)時(shí)共享。

四、成熟擴(kuò)張

成熟穩(wěn)健擴(kuò)張是加大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)投資。經(jīng)過數(shù)年的穩(wěn)健發(fā)展，團(tuán)隊(duì)建設(shè)、經(jīng)驗(yàn)累積以及模式提煉都已經(jīng)達(dá)到成熟運(yùn)營的階段，其成功經(jīng)驗(yàn)和模式可以進(jìn)行復(fù)制推廣，全面提升開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)對外營銷力。

1.項(xiàng)目上市。一是股權(quán)改造、資本運(yùn)作?？蓪Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行以資本注入或土地入股的形式進(jìn)行參股，并引進(jìn)相關(guān)風(fēng)投公司，進(jìn)行股份制改造，推動優(yōu)質(zhì)企業(yè)先行上市。二是項(xiàng)目孵化服務(wù)。針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部分高科技項(xiàng)目，目前無法達(dá)到上市擴(kuò)張的要求，但其核心技術(shù)在至少未來3—5年發(fā)展預(yù)期較好，暫時(shí)需要資金和資源來幫助其發(fā)展壯大。可與工業(yè)地產(chǎn)商聯(lián)合為企業(yè)提供項(xiàng)目孵化所需的融資、技術(shù)、銷售等一系列服務(wù)，幫助企業(yè)擴(kuò)張推動項(xiàng)目上市，通過上市收回資本投入。

2.產(chǎn)業(yè)園整體打包上市。產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身就是一個(gè)項(xiàng)目，依據(jù)開發(fā)商自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力與市場影響力，借助園區(qū)項(xiàng)目上市的外助實(shí)力，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)股權(quán)改造，整體打包上市，推動開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的改造、升級，為開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)品牌做出最后最關(guān)鍵的一步。