我國房地產(chǎn)去庫存問題研究

摘 要：作為對國民經(jīng)濟有重大貢獻的房地產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)下不景氣的經(jīng)濟環(huán)境背景下庫存量較大，去庫存是現(xiàn)階段亟待解決的難題。本文分析了我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，總結(jié)了其產(chǎn)生的原因，并針對存在的一些問題，提出了相應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 去庫存 策略

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)的高關(guān)聯(lián)性使得房地產(chǎn)市場繁榮時，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也隨之增長；房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性下滑調(diào)整期時，影響與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)需求，導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩情況。特別是與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建筑材料等。2016年年初中央經(jīng)濟工作會議部署了2016年的工作任務(wù)，主要的五大任務(wù)為：去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存、補短板、降成本，而房地產(chǎn)市場去庫存則是這五大任務(wù)中的重中之重。在房地產(chǎn)業(yè)庫存量較高的當(dāng)下，如果能夠解決我國房地產(chǎn)市場庫存過高的問題，那么部分行業(yè)的許多問題也會迎刃而解，社會的資源也能在市場中得到更有效、更合理的配置利用。

二、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)市場開發(fā)投資低迷。房地產(chǎn)開發(fā)投資是推動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量之一，經(jīng)濟大環(huán)境不景氣的當(dāng)下，房地產(chǎn)的開發(fā)投資也陷入低迷時期。自從2013年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速以每年近10%左右的速度放緩，土地購置面積與土地成交價款均大幅下降，對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生了較大的影響。據(jù)統(tǒng)計，2014年房地產(chǎn)行業(yè)首次出現(xiàn)房屋土地購置面積、土地成交價款、新開工面積、房屋竣工面積四個指標(biāo)負增長，增速創(chuàng)近年新低，房地產(chǎn)開發(fā)投資低迷。在2014年末到2015年末這一時期，代表房地產(chǎn)形勢的眾多數(shù)據(jù)都傳遞出房地產(chǎn)前景不太樂觀這一信號，也表明中國房地產(chǎn)業(yè)正面臨長周期的調(diào)整。面對房地產(chǎn)市場仍需調(diào)整的態(tài)勢，僅市場調(diào)節(jié)已不是最佳之舉。雖然近兩年隨著一系列的刺激政策使得房地產(chǎn)市場有所回暖，但在經(jīng)濟不景氣和庫存量較大的現(xiàn)實情況下，大部分的房地產(chǎn)投資者選擇規(guī)避現(xiàn)實和未來一段時期內(nèi)的風(fēng)險，想盡快回籠所投資的資金，使自己的投資早日變現(xiàn)。因此，在庫存高企的現(xiàn)實情況下投資者對房地產(chǎn)的投資日趨深思熟慮。

2.城市間分化嚴重，區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。近年我國房地產(chǎn)市場城市間分化日趨明顯，區(qū)域結(jié)構(gòu)性失衡嚴重。呈現(xiàn)明顯的三階梯狀態(tài)：一線城市房地產(chǎn)業(yè)已回暖，大部分城市房價持續(xù)上漲；二線城市穩(wěn)中略升，部分城市房價漲幅樂觀；但三、四線城市卻不樂觀，絕大多數(shù)的三、四線城市房地產(chǎn)市場未有好轉(zhuǎn)跡象，依舊庫存高企，需大力去庫存。一線城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，醫(yī)療、教育等公共服務(wù)供給優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多樣且調(diào)整優(yōu)化速度快，相對人口吸附力強。金融、醫(yī)療、教育、文化等服務(wù)業(yè)發(fā)展快，人口平均收入較其他地區(qū)更具優(yōu)勢，本地人口改善住房及外來人口剛性住房需求旺盛。二線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度慢，尚未形成完善的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，但新興產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展，且城市公共服務(wù)你v設(shè)施等條件相對可以滿足大眾的需求。所以仍具有一定的吸附力，房價跌漲互現(xiàn)，上漲動力不足，下跌幅度有限。而三、四線城市其產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，對人口的吸引力弱，政策的敏感性也較差，去庫存壓力較大，面臨著庫存積壓與住房空置的嚴重狀況。

3.房地產(chǎn)市場需求動力不足，庫存規(guī)模較大。從市場供需關(guān)系來看，受經(jīng)濟環(huán)境、自然條件、生活因素、個人因素等多方面因素的影響，近幾年房地產(chǎn)市場需求總量開始明顯放緩。伴隨經(jīng)濟的不景氣，國內(nèi)的需求沒有充分被拉動起來，而向國外的大量輸出也隨全球經(jīng)濟下行的大環(huán)境而大幅度減少。因此，作為出口大國的中國，大批的企業(yè)、工廠被迫關(guān)門倒閉。隨之而來的是人們經(jīng)濟收入的穩(wěn)定性變差，部分群體收入減少甚至面臨失業(yè)風(fēng)險或已失業(yè)，故人們的消費趨于謹慎和理性，透支未來消費能力的行為越來越少，商品房、住宅房的現(xiàn)實、潛在有效需求被抑制。同時，電子商務(wù)的興盛也使部分實體經(jīng)濟在市場的競爭中不占優(yōu)勢。電子商務(wù)方便快捷、品種類別多樣齊全、節(jié)省購物時間、上門送貨等優(yōu)質(zhì)的售前、售中、售后服務(wù)使得其獲得大眾的青睞，成為主流群體的首選購物方式。而實體經(jīng)濟的店面費用昂貴、裝潢等顯性、隱形成本較高使得一部分群體退出實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)而進入電子商務(wù)行業(yè)，使得商品房、住宅房的需求動力不足。

三、高庫存原因分析

1.房價增幅較快，價位較高。價格是市場問題的集中體現(xiàn)，價格在市場中往往具有牽一發(fā)而動全身的作用。隨著國家宏觀政策和市場自身的調(diào)節(jié)，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)房價逐步進入恢復(fù)期，上漲的城市逐漸增多，但上漲的動力有所減弱。呈現(xiàn)一線城市領(lǐng)漲，二線城市普漲，三、四線城市止跌企穩(wěn)、少數(shù)下跌的特征。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計70大中城市新建商品住宅房價顯示同比漲幅持續(xù)擴大，2016年3月一線城市上漲31.5%，漲幅驚人。二線城市上漲5.3%，漲幅持續(xù)加快，三線城市降幅持續(xù)明顯縮小。部分城市快速上漲的房價超出了普通人群的可承受范圍，抑制了具有潛在需求的普通工薪階層的需求，不利于穩(wěn)定住房消費，化解住房剛性需求難題，也難以滿足住房改善需求，進一步透支了居民的未來消費能力，成為國內(nèi)內(nèi)需擴大的巨大障礙。同時房價過快上漲易使部分市場形成房價“只漲不跌”的錯誤預(yù)期觀念，忽視潛在的房價波動風(fēng)險，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度，不利于房地產(chǎn)市場的長遠健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場新增需求有限，部分城市需求已接近飽和狀態(tài)。在現(xiàn)有大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場新增需求總體有限。一般來說，22-55歲人群是住房剛性需求的主力。而近年我國人口老齡化趨勢明顯，國家衛(wèi)生計生委數(shù)據(jù)顯示：2014年我國勞動人口降至9.3億，而老齡人口高達2.12億，而0-14歲低齡人口占比僅為16.5%，明顯低于世界平均水平。相對于經(jīng)濟發(fā)達、教育資源優(yōu)質(zhì)、醫(yī)療衛(wèi)生體系較完善的一、二線城市，三、四線城市吸引能力較差。產(chǎn)業(yè)不發(fā)達、就業(yè)機會少、收入水平低、工作穩(wěn)定性差、福利待遇差等因素使得三、四線城市的外出人口與外來人口之間形成嚴重逆差，外來人口流入人群數(shù)量少且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整速度慢，一系列的硬性條件和公共服務(wù)等軟性條件的種種劣勢因素使得外來人口的常居、定居比例較小，外來人口住房剛性需求低。同時，三、四線城市的常居人口已基本擁有住宅房，有限的資源利用率使得其改善住房需求不旺盛。而有限的少量外來暫居人群購房需求不旺盛，一般不會選擇購買住宅，而常居人群的需求又已接近飽和狀態(tài)。

3.環(huán)境、經(jīng)濟雙重因素抑制了需求。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)大眾的居住環(huán)境、身體健康、生活品質(zhì)，因此其與經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境密切相關(guān)。我國長期處于社會主義初級階段，工業(yè)化、信息化同步進行的特殊國情使得發(fā)展成為我國當(dāng)前的主要任務(wù)。在20世紀末到21世紀初的幾十年間，我國一直秉持“發(fā)展”為主要理念的原則，一心一意謀發(fā)展，從而忽略了對生態(tài)環(huán)境的關(guān)注和重視，致使在發(fā)展的過程中產(chǎn)生了一系列不可短期改變的環(huán)境問題。部分經(jīng)濟發(fā)展迅速的城市自然環(huán)境不斷惡化，成為霧霾的頻發(fā)地帶。這種惡劣的自然環(huán)境嚴重影響了人們對居住地的選擇。以河北為例，其雖緊鄰首都北京，可其經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)機會、醫(yī)療衛(wèi)生、教育資源等條件遠不能與北京相提并論。且其自然環(huán)境之惡劣，空氣潔凈指數(shù)極差，冬季是霧霾多發(fā)地帶，一度污染指數(shù)爆表，致使人們無法進行正常的工作、學(xué)習(xí)活動，惡劣的自然環(huán)境嚴重影響了人們的正常生活。

四、去庫存對策研究

1.加快城鎮(zhèn)化進程，推行戶籍改革制度。據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，按照未來五年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。未來五年農(nóng)民工新增購房總共可達23.1億平方米。我國農(nóng)民工基數(shù)大，大部分活躍在三、四線城市，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，三、四線城市房價的可接受性必會增加農(nóng)民工在三、四線城市的購房率，農(nóng)民將是城市購房主力中的一部分群體。由此可見，以有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化的城鎮(zhèn)化推進將增加城市的居住人口，有利于刺激城市外來人口對房地產(chǎn)的需求，利于我國房地產(chǎn)去庫存。在城鎮(zhèn)化過程中需重點解決的是戶籍問題，面對進程緩慢、城市落戶門檻較高的現(xiàn)狀，需積極實施積分落戶和工作落戶政策，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們享受與城市戶籍人口相同的公共福利，才能保證其潛在需求真正轉(zhuǎn)化為有效需求。

2.提升公共基礎(chǔ)服務(wù)，加速房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)融合。一個城市的人口密度與城市的經(jīng)濟發(fā)展、福利政策、自然環(huán)境、公共服務(wù)等密切相關(guān)。因此，城市要想吸引外來人口必須完善各個方面。對于庫存量大、經(jīng)濟發(fā)展差、可進入性強的三、四線城市而言，提升公共基礎(chǔ)服務(wù)、加速產(chǎn)業(yè)融合，提高就業(yè)機會是吸引外來人口進入三四線城市的重要砝碼。而對于一、二線城市，其房屋庫存的高發(fā)區(qū)域多在城市的遠郊區(qū)縣和新區(qū)，這些區(qū)域和三、四線城市一樣，區(qū)域配套設(shè)施匱乏，交通不便，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不具有入住優(yōu)勢。這些不發(fā)達城市、區(qū)域可通過以產(chǎn)帶城發(fā)展的模式，促進產(chǎn)業(yè)融合升級帶動城市發(fā)展，強化公共服務(wù)釋放住房需求。在我國供給側(cè)改革，各個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的當(dāng)下。隨著市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)業(yè)也在逐步轉(zhuǎn)型升級?！胺康禺a(chǎn)+”作為一種國家戰(zhàn)略，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展可帶動地區(qū)的發(fā)展成為必然趨勢，也是去庫存解決房地產(chǎn)去庫存問題的迫切要求和有效途徑。“房地產(chǎn)+”業(yè)態(tài)發(fā)展模式將多種產(chǎn)業(yè)有效融合，開拓、提供了新的就業(yè)工作機會，加速了城市發(fā)展步伐，是行之有效的發(fā)展模式。

3.注重環(huán)境、經(jīng)濟雙重效益，采取適當(dāng)優(yōu)惠政策。價格高低是決定消費者是否購房的主要因素，降房價是去庫存的關(guān)鍵，它決定著擴大的需求能不能轉(zhuǎn)化為“有效需求”，而有效需求才能起到去庫存的作用。在高房價條件下，取消限購限貸所激發(fā)的需求有限。只有當(dāng)房價適當(dāng)降低才能有更多的剛性、改善性的需求被釋放。因此，面對艱巨的“去庫存”任務(wù)，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策是十分必要的。政府應(yīng)積極創(chuàng)造一個更寬松的政策環(huán)境，規(guī)避、消除房地產(chǎn)消費領(lǐng)域中的不利因素，加快制度改革的步伐，制定合理的政策刺激新需求，加快去庫存的速度。繼續(xù)采取降首付、降息、降準(zhǔn)和差別化信貸、積極推進住房公積金制度改革等一系列宏觀政策，間接降低房地產(chǎn)價格，刺激消費者的購房欲望。不僅抑制了投機性需求，而且在很大程度上鼓勵了首套及改善性住房需求的實現(xiàn)。與此同時，還需注重環(huán)境、經(jīng)濟雙重效益。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)去庫存是一場攻堅戰(zhàn)，其不僅與大眾的居住權(quán)相關(guān)，也與我國經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)。要做好房地產(chǎn)去庫存、加快去化周期，必須規(guī)范房地產(chǎn)市場，建立完善的機制，給房地產(chǎn)去庫存提供一個健康發(fā)展的環(huán)境；采取多種宏觀政策，在適當(dāng)范圍內(nèi)降低房價，提高公眾的接受度。在此基礎(chǔ)之上，針對不同城市的不同問題，因城施策制定差異化的去庫存策略，加大產(chǎn)業(yè)不發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，創(chuàng)造經(jīng)濟增長點吸引外來人口的進入和定居，刺激對房屋的需求。充分發(fā)揮政府這只看得見的手和市場看不見的手雙管齊下有效配置房地產(chǎn)資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸。

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作者簡介：衛(wèi)霞（1991.12—）女。籍貫：陜西延安市。2015級碩士研究生。專業(yè)：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。研究方向：文化產(chǎn)業(yè)政策。