試分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

摘 要：在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展背景下，國家相繼頒布實施了相應(yīng)的法律法規(guī)。為了降低自身稅負、提高經(jīng)濟效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)積極開展了稅收籌劃工作，但是，稅收籌劃方案不規(guī)范、不合法現(xiàn)象尤為嚴重，導(dǎo)致稅收籌劃誤區(qū)的形成。文章以房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作要求為切入點，指出了工作過程中的常見誤區(qū)，并提出了有效解決對策，以確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的規(guī)范化、合法化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 誤區(qū) 解決對策

營改增是一項將營業(yè)稅改為增值稅的新稅收政策，2016年5月1日全面實施，新稅法中規(guī)定一般納稅人可使用增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額，房地產(chǎn)業(yè)稅率檔次為增值稅11%，應(yīng)納稅額計算規(guī)則和稅率檔次都發(fā)生了變化。新稅法的頒布與實施，對加快房地產(chǎn)行業(yè)計稅繳稅工作法制化建設(shè)進程，起到了強有力的規(guī)范和約束作用。但是，在新舊法規(guī)過渡過程中，因法規(guī)條例內(nèi)容的改變與調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)稅收籌劃誤區(qū)，造成稅收風(fēng)險，不利于企業(yè)的良好、穩(wěn)定發(fā)展。如何嚴格遵循新稅收法律法規(guī)，有效避免稅收籌劃誤區(qū)，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須重視并解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作要求

稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)各項工作中的一項重要內(nèi)容，與企業(yè)整體經(jīng)營效益有著直接關(guān)系，為確保稅收籌劃的科學(xué)性及可行性，具體工作應(yīng)滿足以下幾點要求。第一，符合法律規(guī)定。稅務(wù)籌劃的任何內(nèi)容，都應(yīng)該以國家頒布實施法律法規(guī)為基準，杜絕偷稅逃稅等不合法行為的出現(xiàn)。第二，減輕企業(yè)稅負。稅務(wù)籌劃的目的是結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，以確保合法性為基本前提，盡可能的降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，以提高企業(yè)經(jīng)營效益。第三，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)計稅繳稅工作具有較強的復(fù)雜性和專業(yè)性，涉及到的內(nèi)容較多，貫穿于企業(yè)整個發(fā)展運營過程，必須從全局進行綜合把控。第四，確保工作效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃工作時，應(yīng)權(quán)衡工作成本與效益之間的關(guān)系，確保效益高于支出，促進財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃常見誤區(qū)

新環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃發(fā)生了較大變化，實際工作中容易出現(xiàn)以下幾個誤區(qū)。

1.采取投資或聯(lián)營方式規(guī)避土地增值稅。對于投資或聯(lián)營行為，在《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對具體條件作出了明確規(guī)定，當(dāng)投資或聯(lián)營一方以土地或房地產(chǎn)形式入股所投資、聯(lián)營企業(yè)后，可將土地增值稅暫時免除。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都鉆法律空子，為規(guī)避土地增值稅而采取投資或聯(lián)營方式。在2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》中，對原有法律法規(guī)漏洞進行了填補，通知中指出，房地產(chǎn)企業(yè)無論是將土地或房地產(chǎn)作價入股，還是利用商品房實現(xiàn)投資或聯(lián)營，均需正常征收土地增值稅，而很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時作出調(diào)整，在開展稅收籌劃工作時，為規(guī)避土地增值稅，投資或聯(lián)營行為仍然比較常見。

2.虛列成本使企業(yè)虧損逃避所得稅繳納。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了逃避所得稅的繳納，便在企業(yè)成本上做文章，通過虛報、謊報故意提高自身經(jīng)營成本，使其高于營業(yè)效益，造成企業(yè)虧損的假象，以此來達到逃稅目的。

3.預(yù)售購房款掛在往來賬面。不少房地產(chǎn)企業(yè)為隱瞞實際營業(yè)收益，或者逃避申報納稅，以實現(xiàn)減輕企業(yè)稅負目的，通常會在往來賬面上列出預(yù)收購房款，或者沒有按照法律規(guī)定向購房者提供發(fā)票，給出無法作為稅收憑證的收據(jù)單，嚴重者會借用其他企業(yè)的銀行賬戶，儲存自家企業(yè)的預(yù)售購房款，在企業(yè)外部形成一種循環(huán)狀態(tài)。此時便會無法及時征收房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳稅額，土地增值稅、所得稅等各項應(yīng)繳稅額逃稅現(xiàn)象嚴重。

4.土地增值稅清算不及時。土地增值稅清算需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工銷售后進行，部分房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅現(xiàn)象嚴重，鉆政策“空子”，存在不結(jié)尾款、延長工程結(jié)款時間等行為，影響了整個工程項目結(jié)算，導(dǎo)致土地增值稅清算無法正常開展，難以實現(xiàn)稅款及時足額入庫。

5.隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。一些房地產(chǎn)企業(yè)在出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難時，便隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，一般采取年初、年中少報、年底繳清的方式，來緩解當(dāng)下資金緊張問題，嚴重者甚至存在占用國家資金行為，少報稅款、逃避納稅現(xiàn)象比較常見。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)解決對策

針對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)嚴重問題，應(yīng)根據(jù)新稅法規(guī)定，采取科學(xué)有效的應(yīng)對策略加以解決，確保稅收籌劃的規(guī)范性、合法性。

1.依據(jù)法律法規(guī)做出工作調(diào)整。確保稅收籌劃的合法性，是開展該項工作的基礎(chǔ)前提，所以就需要嚴格遵循法律法規(guī)規(guī)定，及時根據(jù)稅法變化對原有工作方式作出調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計人員應(yīng)強化自身責(zé)任意識，明確稅法對于稅收籌劃的重要性，關(guān)注國家政策及法律法規(guī)變化。通過認真學(xué)習(xí)和仔細研究深入解讀稅收政策及法規(guī)，理解各項政策內(nèi)涵，掌握各項法規(guī)條例具體規(guī)定，尤其是營改增政策實施后，應(yīng)納稅額計算規(guī)則及稅率變化。在開展稅收籌劃工作時，嚴格遵循國家政策及法規(guī)規(guī)定。并且，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)實現(xiàn)思想的高度統(tǒng)一，企業(yè)管理層、非財務(wù)人員、財務(wù)人員，需共同學(xué)習(xí)國家最新發(fā)布的稅收法律法規(guī)及相關(guān)政策，及時改變原有工作理念和工作方式，做好納稅籌劃工作。

2.重視前瞻性籌劃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時，應(yīng)樹立長遠目光，打破工作局限性。一方面，要及時消除“亡羊補牢”的不正確思想，將稅收籌劃工作置前，在開發(fā)項目啟動時，便結(jié)合工作計劃開展納稅籌劃工作，提高納稅規(guī)劃的科學(xué)性、合理性、可行性，充分發(fā)揮其價值和作用。另一方面，應(yīng)以納稅籌劃服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，立足于企業(yè)現(xiàn)狀，以行業(yè)政策為發(fā)展導(dǎo)向，抓住機遇拓寬產(chǎn)業(yè)鏈條，并不斷挖掘新的利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.充分合理利用臨界點。稅法中很多規(guī)定條例中都存在臨界點，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增減支出或收入的方式，使納稅條件達到臨界點，進而減輕稅收負擔(dān)。例如，在銷售普通標(biāo)準住房時，當(dāng)其增值額少于扣除金額20%的，可免繳土地增值稅，反之則需按照規(guī)定繳納相應(yīng)的土地增值稅。此時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過控制，使在售住房的增值率不超過20%，在符合法律規(guī)定前提下，少繳或免繳土地增值稅。

4.確保稅收籌劃的全過程性。房地產(chǎn)稅收籌劃涉及到所有生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，除了做好事中控制外，還應(yīng)該重視事前規(guī)劃和事后總結(jié)，確保稅收籌劃的全過程性。首先，應(yīng)加強企業(yè)各個部門之間的協(xié)同合作力度，做好信息溝通工作，確保各項財務(wù)會計數(shù)據(jù)的準確性和實效性。財務(wù)部門應(yīng)增設(shè)稅收預(yù)算工作版塊，通過精準計算為稅收籌劃提供所需資料和數(shù)據(jù)，制定合理的稅收籌劃工作目標(biāo)。其次，生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)工作，都應(yīng)該嚴格依照稅收籌劃方案進行，并根據(jù)工作變動及時作出調(diào)整，財務(wù)部門充分發(fā)揮監(jiān)督作用，將其加以落實到位，最后進行工作總結(jié)，找出并改善其中的不足之處。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)稅收法律法規(guī)的頒布與實施，是加快房地產(chǎn)行業(yè)計稅繳稅工作法制化建設(shè)的重要舉措，也是順應(yīng)社會發(fā)展的必然趨勢。為規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，避免稅務(wù)籌劃誤區(qū)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深刻解讀相關(guān)稅收法律法規(guī)，結(jié)合自身發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展目標(biāo)，做出工作調(diào)整、重視前瞻性籌劃發(fā)展、充分合理利用臨界點、確保稅收籌劃的全過程性等對策，進而有效避免稅收籌劃誤區(qū)的出現(xiàn)，規(guī)避稅收風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)提高自身經(jīng)營效益提供堅實保障。

參考文獻：

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