論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的影響

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，影響著我國經(jīng)濟的發(fā)展。自2016年5月1日起，我國全面推開營改增試點，將房地產(chǎn)業(yè)納入營改增試點。營改增必然給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很大影響。在這一背景下，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點分析了營改增對房地產(chǎn)公司會計核算、財務(wù)報表等方面的影響，并針對營改增提出具體建議。

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算

一、引言

營改增是我國一項重要的稅制改革，營改增在我國的推廣大致經(jīng)歷了三個階段的發(fā)展。第一階段：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。營改增試點率先于2012年1月1日在上海的交通運輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)展開。到2012年年底，營改增試點擴大到8省市；第二階段：2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行，并將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍；第三階段：2016年3月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入營改增試點。至此，營業(yè)稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規(guī)范?！盃I改增”稅制改革對各行業(yè)的影響不容小覷，不同的行業(yè)，“營改增”對于對其稅負影響也不盡相同。同時，它的實施和執(zhí)行對我國企業(yè)會計核算也是一個重要的挑戰(zhàn)。

二、營改增概述

營業(yè)稅隸屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇，主要是針對單位和個人在我國境內(nèi)開展銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、提供應(yīng)稅勞務(wù)等活動過程中，所賺取的營業(yè)額而展開征收工作的一種稅務(wù)不同的營業(yè)稅繳對象，其稅款征繳率是不同的。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營改增即營業(yè)稅改征增值稅是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅。在一般計稅方法下，采用銷項稅減進項稅的方法計算繳納，有效避免了營業(yè)稅的重復(fù)征稅，保證了抵扣鏈條通暢。是黨中央、國務(wù)院，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展新形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)做出的重要決策。目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業(yè)稅負，調(diào)動各方積極性，促進服務(wù)業(yè)尤其是科技等高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)和消費升級、培育新動能、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

三、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)的影響

1.對會計核算的影響。營改增之前，在核算營業(yè)稅時，會計科目比較簡單：一般來說，涉及“營業(yè)稅金及附加”和“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”這些會計科目。營改增后，企業(yè)會計核算的科目增加了10個明細科目（應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅）：其中，記借方的有6個：進項稅額、已交稅金、轉(zhuǎn)出未交增值稅、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額、營改增抵減得銷項稅額，記貸方的有4個：銷項稅額、出口退稅、進項稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅。 除此之外，還在“應(yīng)交稅費”這個一級科目下設(shè)“增值稅留抵稅額”、“待抵扣進項稅額”、“未交增值稅”和“增值稅檢查調(diào)整”明細科目。顯然，會計核算更加復(fù)雜，這就對企業(yè)的會計有了更高的要求。

2.對財務(wù)報表的影響。營改增以前，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，因此，營業(yè)稅對企業(yè)財務(wù)報表的影響都體現(xiàn)在財務(wù)報表中，而營改增后，由于增值稅屬于價外稅，增值稅對財務(wù)報表的影響不直接在財務(wù)報表中體現(xiàn)。

2.1對資產(chǎn)負債表的影響。營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，因此，營改增之前企業(yè)購買的固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表上是以含稅價列示，而營改增后，由于增值稅屬于價外稅，企業(yè)購買的固定資產(chǎn)以不含稅金額在資產(chǎn)負債表上列示。故，營改增后固定資產(chǎn)等項目的金額小于營改增之前的列示金額。相應(yīng)的，固定資產(chǎn)的折舊額也會減少。同時，企業(yè)為了及時取得銷售方開具的增值稅專用發(fā)票抵扣，會增大現(xiàn)金支付力度，引起企業(yè)負債的減少。

2.2對利潤表的影響。營改增以前，主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)成本都是是按含稅價核算，而營改增后，主營業(yè)務(wù)收入所核算的內(nèi)容則是不含增值稅的“稅后收入金額”。主營業(yè)務(wù)成本所核算的內(nèi)容是按不含增值稅的“稅后成本金額”。由此導(dǎo)致營改增后企業(yè)收入、成本均下降不少。營改增前，營業(yè)稅在利潤表的營業(yè)稅金及附加中列示，而營改增后，營業(yè)稅金及附加不再含有營業(yè)稅，且利潤表中不包含增值稅，增值稅無法在核算企業(yè)營業(yè)利潤是減掉。因此，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)利潤及企業(yè)所得稅增加。

2.3對現(xiàn)金流量表的影響。一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營業(yè)稅下，房地產(chǎn)企業(yè)是在預(yù)售時按5%全額繳納的，而營改增后，按收到價款后折算成不含稅銷售額后按3%預(yù)征增值稅，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。且一般房地產(chǎn)建設(shè)項目、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長的時間內(nèi)可能無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金。營改增后，企業(yè)傾向于購置更多資產(chǎn)以獲得可以抵扣銷項稅的進項稅。因此，企業(yè)中用于投資活動當(dāng)中所購買的各種資產(chǎn)的現(xiàn)金降低，而關(guān)乎企業(yè)構(gòu)建的進項稅額則相比較之下有一定的提升。

四、房地產(chǎn)企業(yè)對營改增對策

1.加強對企業(yè)相關(guān)人員的培訓(xùn)。在實務(wù)中，營業(yè)稅和增值稅有很大的不同。很明顯，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)中的相關(guān)會計科目設(shè)置以及賬務(wù)處理程序的復(fù)雜性都在增加。這就對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平、工作能力提出了越來越高的要求。同時部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對營改增政策了解不全、會計處理不妥的情況。因此，企業(yè)應(yīng)該定期對企業(yè)財務(wù)人員進行營改增培訓(xùn)，讓他們對營改增政策有一定的掌握，提高他們的財務(wù)處理能力和稅務(wù)工作水平，加強相關(guān)隊伍的建設(shè)，促進營改增進一步深化。

2.嚴(yán)格管理發(fā)票、合理籌劃稅務(wù)。營改增以后，發(fā)票在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占據(jù)重要的地位，尤其房地產(chǎn)企業(yè)取得的進項稅發(fā)票可以從銷項稅中抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格管理企業(yè)的發(fā)票，采用專人保管和專人開具增值稅發(fā)票，制定完善的發(fā)票管理制度。首先房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑施工方時應(yīng)該選擇那些能夠開具增值稅發(fā)票以及有正規(guī)資質(zhì)的施工單位和企業(yè)。其次，在選擇供應(yīng)商時應(yīng)該慎重選擇供，盡可能最大限度對進項稅額進行抵扣。再次，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過必要的財務(wù)測算，有效拓展業(yè)務(wù)范圍、增加服務(wù)業(yè)項目以及企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，正確利用營改增的進項抵扣政策達到降低稅務(wù)負擔(dān)的目的。

參考文獻：

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作者簡介：賈燕君（1988.11—）女。民族：漢。陜西西安。會計學(xué)。碩士研究生。財務(wù)會計。