房地產企業(yè)財務風險的分析與應對措施探究

摘 要：在目前的經濟形勢下，房地產行業(yè)已經結束了其發(fā)展的黃金時代，整個行業(yè)的競爭逐漸激烈，由此帶來的財務風險開始引起高層管理者的關注。如果一旦發(fā)生財務風險，卻沒有采取相應措施 ，必然會導致房地產企業(yè)陷入破產倒閉的局面。因此，對房地產財務風險的分析以及相關應對措施的探究是非常有必要的。

關鍵詞：房地產企業(yè) 財務風險 應對措施

一、引言

隨著我國市場經濟的逐漸完善，“新常態(tài)”開始成為描述我國市場經濟形勢的主要關鍵詞，但在這個新常態(tài)的大背景下，房地產行業(yè)的形勢卻不容樂觀，面臨的挑戰(zhàn)也日益嚴峻。國家出臺的相關政策法規(guī)雖然在一定程度上促進了產業(yè)的結構優(yōu)化，達到產業(yè)升級的目的，但是卻對房地產行業(yè)的發(fā)展起到了調控的作用，在一定程度上使其增速明顯減緩，市場的競爭也日趨激烈。同時，房地產行業(yè)一直有著資金投入量巨大，不確定性較大以及周轉期限長等特點，以往粗放型管理的弊端逐漸凸現(xiàn)出來。有一點值得關注的是，房地產行業(yè)的形勢變化很大程度上取決于國家相關政策的變化，一旦政策發(fā)生變動，就可能導致房地產企業(yè)潛在財務風險暴露出來，從而使房地產企業(yè)生存和發(fā)展受到威脅。基于國家的宏觀經濟政策以及房地產行業(yè)目前的經濟形勢，對房地產行業(yè)的財務風險分析是十分有必要的。

二、房地產企業(yè)財務管理中存在的風險

1.房地產企業(yè)的高層管理者往往忽視成本費用管理這一重要環(huán)節(jié)。由于一些歷史原因，加之房地產行業(yè)的傳統(tǒng)成本管理理念在房地產內部的根深蒂固，企業(yè)往往一味追求經濟效益而忽視成本管理對利潤的重要貢獻。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地減少企業(yè)的成本開支，而是應該追求企業(yè)效益的最大化，達到成本與收入差異的最大化，但是我國目前很多房地產企業(yè)并沒有對這一點加以重視，缺乏現(xiàn)代的成本管理理念。應該知道房地產行業(yè)發(fā)展的黃金時代已經過去，如果再不對企業(yè)成本管理加以重視，必然會給房地產企業(yè)帶來極大的經濟損失。全面的成本管理不僅要對房地產成本管理的事中成本控制做到明了清晰，還需要對事前的成本預算進行有效制定，對事后的成本支出進行差異分析，以期抓住成本管理的重點環(huán)節(jié)，從而形成一個較為完整的房地產財務成本管理系統(tǒng)。

2.房地產企業(yè)的資本結構存在不合理之處，資本的運營能力以及融資渠道的拓展能力有待提高。眾所周知房地產行業(yè)的初始投入是非常高的，屬于資金密集型行業(yè)，這對房地產企業(yè)的融資渠道拓展以及資本運營能力提出了很高的要求。但是我國的房地產行業(yè)在這兩方面的能力是相當不足的，融資渠道單一，盲目追求高端房地產開發(fā)，在進行項目投資時缺乏可行性研究等等都是我國大部分房地產企業(yè)的弊端，這也是其亟待解決的幾個問題。雖然在新常態(tài)下，金融服務業(yè)的作用逐漸凸顯出來，但是相關的滯后性在二三線城市仍然非常明顯。企業(yè)的融資逐漸出現(xiàn)困難，很多的房地產企業(yè)盲目地進行資金的借入，而沒有考慮到財務杠桿、融資成本等相關問題。有些房地產企業(yè)為了盡快獲得資金甚至不惜向民間進行高息借款，從而使其經營成本大幅度提高。一旦資金成本過高，現(xiàn)金流出超過了企業(yè)的現(xiàn)金流入，則會使得企業(yè)陷入經營困境，目前甚囂塵上的光耀地產就正面臨資金鏈斷裂的危機。

3.房地產企業(yè)的財務管理人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高，財務管理制度尚需完善。房地產企業(yè)從前期的項目開發(fā)建設到后期的項目結算，對財務人員的職業(yè)素養(yǎng)都有著非常高的要求，一旦財務人員能力不足，出現(xiàn)核算和分析判斷的失誤，將很可能使房地產企業(yè)蒙受較大的損失。但是，目前大多數(shù)房地產企業(yè)的財會人員由于經驗的缺乏以及自身能力的欠缺，在未經過詳細的科學論證和可行性研究就盲目進行決策，相關的信息沒有及時地進行反饋，造成企業(yè)資金鏈斷裂、入不敷出以及資金缺乏等現(xiàn)象屢見不鮮，很多的房地產企業(yè)的財務管理人員的能力是不能與房地產的發(fā)展狀況相匹配的。而且，很多的房地產企業(yè)由于過多地關注經濟效益而忽視了人才激勵培養(yǎng)的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建設方面，由于房地產企業(yè)的臨時事務過多，處理事務的靈活性和機動性較強，而財務制度又較為死板，使得很多的房地產企業(yè)常常忽視了財務管理制度，對其視若無睹。

三、房地產企業(yè)財務風險的應對措施探究

1.對房地產企業(yè)的成本費用實施全面管理，強化高層管理者的現(xiàn)代成本管理理念。房地產企業(yè)的成本管理不僅僅包括項目開發(fā)建設階段的成本控制，還應當對項目開發(fā)前期的成本預算、項目完工結算后的成本分析進行全面管理。在進行項目前期的預算管理時，要對項目預算進行合理的編制及分解，同時建立適當?shù)谋O(jiān)督機制。當項目進入到開發(fā)建設階段，要注意嚴格執(zhí)行財務預算，及時發(fā)現(xiàn)實際與預算的偏差并查明原因，以便相關的責任人及時的修正，使項目可以順利實施，達到成本控制效果。項目完工后要及時地進行事后的成本管理工作，對完工項目的相關成本指標進行分析和評價，提出成本管理措施的改進方案，從而尋求成本降低的最優(yōu)方法。成本管理還要對整個項目過程的涉及的各個環(huán)節(jié)全面加以控制。例如，在建筑設計方、勘察方、承包方的選擇以及建筑材料采購過程中，必須要按規(guī)定進行公開招標，在財務預算范圍內通過對投標方的價格和相關優(yōu)勢的綜合評價選擇最佳的合作方，從而有效降低工程造價成本，同時起到加強工程質量管理的作用，從源頭上控制整個項目成本。同時，財務管理人員應不遺余力地向公司其他管理高層人員灌輸現(xiàn)代成本管理理念，積極地推行全面成本管理制度并全程參與到整個過程中，這樣才能保證全面成本管理的實施效果。另外，現(xiàn)代化信息管理手段應及時運用到成本管理工作中，確保成本管理的及時性和動態(tài)性。

2.對房地產企業(yè)的資本結構進行優(yōu)化，降低融資成本，拓寬融資渠道。在新常態(tài)下，國家接連出臺了很多優(yōu)惠的規(guī)章制度，涉及到稅率、利率等方面，因此，房地產企業(yè)確定目標資本結構時，要充分考慮相關的政策、稅率和利率等勾稽關系，按照房地產企業(yè)的長短期資金運用情況，合理地選擇融資渠道。不能僅僅依靠銀行借貸這種單一融資渠道，應該充分考慮信托融資、銷售融資、資產證券化以及股權債權定向私募等多元化的融資渠道，避免融資渠道的狹隘以及融資成本過高的情況發(fā)生。除此之外，完善的預算體系對于房地產企業(yè)財務風險的防范也是非常重要的，特別是現(xiàn)金預算管理往往是重中之重。房地產的財務人員應當準確估算項目的收支以及盈虧狀況，確保每個階段的現(xiàn)金流充足，保證項目開發(fā)全過程的財務預算有效執(zhí)行以及資本結構優(yōu)化的持續(xù)性。

3.重視房地產企業(yè)財務管理人員的職業(yè)素養(yǎng)問題。在房地產企業(yè)內部，無論是普通員工還是高層領導者，都應當對財務管理工作予以足夠的重視，將其放在企業(yè)的戰(zhàn)略層考慮，使財務管理的理念得到樹立和強化。因此，應當對財務管理的重要性進行廣泛宣傳，以使財務管理人員以及其他相關人員對其產生高度的認同感，同時也促進橫向和縱向部門對財務管理工作給予足夠的支持和配合，從而推動財務管理工作的有效運行。另一方面，由于財務管理工作專業(yè)性較強，對財務管理人員的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)要求極高，因此，房地產企業(yè)應該從選拔財務管理人員開始進行嚴格把關，挑選具有相關從業(yè)經驗及專業(yè)資格的人才，再通過內部培訓以及專家教學的方式進一步提高其專業(yè)能力，為提高今后工作的有效性和準確性提供幫助。同時，建立有效的績效考核制度也可以有助于財務人員自身專業(yè)能力的提高。

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