房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是在資金管理方面出現(xiàn)了一些問題。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，從籌資、使用、回流三個角度，提出房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作水平提高的對策建議，希望能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平，提高行業(yè)競爭力。

關(guān)鍵詞：資金管理 房地產(chǎn)企業(yè) 籌資活動

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理理論概述

資金是企業(yè)發(fā)展運行的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需加強企業(yè)的資金管理模式，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)資金管理可以從資金籌集、資金使用、資金回流三個方面進行，其中資金籌集主要是指企業(yè)的融資工作，包括融資方式、融資成本等；資金使用是指企業(yè)利用資金的方式、方向、規(guī)模等；資金回流是指房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的模式、規(guī)模等。資金管理工作開展是房地產(chǎn)企業(yè)運行發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場競爭力的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.資金籌集階段的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集階段，體現(xiàn)出資金來源渠道比較單一的特點，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，只有銀行貸款才能夠滿足企業(yè)的資金需求，以萬科為例，作為我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭企業(yè)，2015年萬科集團銀行融資所占總借款比重超過78%，在該融資結(jié)構(gòu)下，如銀行信貸政策產(chǎn)生變化，商業(yè)銀行融資風(fēng)險難以得到有效控制，也會因資金來源遭到制約而使相關(guān)開發(fā)項目停止。房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需求不斷提高，內(nèi)源融資根本無法滿足企業(yè)資金需求，而外部融資渠道過于單一，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集風(fēng)險不斷提高，特別是在近幾年房地產(chǎn)經(jīng)營泡沫破裂的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)因自身可抵押物、經(jīng)營水平等因素限制，獲得銀行貸款的能力日益下降，部分房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了盲目融資的情況下，對企業(yè)管理者來說，企業(yè)資金充足能夠進行額外的投融資工作，但是由于對市場環(huán)境分析不充分、發(fā)展機會判斷不準確等因素，企業(yè)盲目進行項目開發(fā)的情況嚴重，也造成了部分地區(qū)出現(xiàn)“鬼城”的情況，盲目融資使企業(yè)融資成本得到提高，資金籌集工作也無法真正為房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展水平的提高提供幫助，使企業(yè)運行發(fā)展的壓力提高，為提高資金使用效率，加強資金管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在資金籌集階段進行相應(yīng)的整改工作，使資金籌集水平提高。

2.資金使用階段的問題。

2.1預(yù)算考核不足。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍已經(jīng)建立起了預(yù)算管理模式，但是在實際開展工作中，預(yù)算管理與實際經(jīng)營情況存在較大偏差，預(yù)算管理工作流于形式，在管理計劃制定以后，管理者對預(yù)算計劃的重視程度不足，使各部門工作沒有嚴格按照預(yù)算計劃進行執(zhí)行，即使有超出預(yù)算的情況，企業(yè)沒有有效的方式對超支進行管理，權(quán)責(zé)劃分不夠明確，也沒有科學(xué)的管理制度對預(yù)算執(zhí)行進行約束，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中資金規(guī)模較大，在預(yù)算考核不科學(xué)的基礎(chǔ)上，資金使用效率難以提高。

2.2成本管理不當。成本管控工作的開展能夠使單位資金發(fā)揮最大的效果，但是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平不高，成本管控工作的動態(tài)性不足，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目中變動因素較多，成本產(chǎn)生變化的因素需進行針對性分析，結(jié)合行業(yè)發(fā)展環(huán)境與市場變動針對性的開展成本管控工作，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作開展往往只是制定一個管控目標，使成本控制工作的科學(xué)性難以保證，綜合成本不斷增長，制約資金管控水平的提高。

2.3審計效率不高。房地產(chǎn)企業(yè)一般通過內(nèi)部審計的方式來進行資金使用的監(jiān)管，但是企業(yè)特別是中小型企業(yè)審計效率不高，內(nèi)部審計往往由財務(wù)工作部門兼職完成，審計工作流于形式，無法真正為資金管控工作提供幫助，審計工作結(jié)束以后往往也無法出具獨立的審計報告，對資金使用過程信息無法進行有效分析，制約了審計效率的提高。

3.資金回流階段的問題。資金回流作為房地產(chǎn)企業(yè)資金補充的重要方式，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)資金回流工作卻暴露了一系列問題，首先現(xiàn)階段我國部分城市為了穩(wěn)定樓價，推出了限購的情況，使房地產(chǎn)企業(yè)銷售遭到阻礙，宏觀政策的變化使房地產(chǎn)企業(yè)資金回流遭到限制，商品房積壓嚴重，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠通過促銷的方式擴大銷售，造成企業(yè)的綜合利潤下降，在資金回流的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對回流資金的利用不當，根據(jù)上文分析不難看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目的有效運行需企業(yè)進行負債才能夠?qū)崿F(xiàn)，這對企業(yè)償債能力提出了新的要求，但是當房地產(chǎn)企業(yè)獲得回流資金以后，沒有科學(xué)的回流資金使用計劃，直接通過進行項目再開發(fā)等模式，使部分到期債務(wù)無法有效償還，“拆東墻補西墻”的現(xiàn)象明顯，在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信心下降，勢必造成信貸規(guī)模的縮減，在信貸規(guī)?？s減的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的持續(xù)性變差，制約了資金回流規(guī)模的提高，使房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)資金流斷裂等風(fēng)險。為提高資金回流管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高資金回流能力，同時加強回流資金的利用水平，通過科學(xué)的回流資金使用計劃，使房地產(chǎn)企業(yè)運營管理工作水平得到提高，降低房地產(chǎn)企業(yè)的綜合財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

1.資金籌集階段的對策建議。在資金籌集階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的融資需求與融資方式，選擇合理的籌資模式，隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的可選擇融資渠道不斷拓寬，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合需求，針對性的選擇合理的融資方案，在融資方案制定以前，應(yīng)該將房地產(chǎn)建設(shè)項目的資金需求進行明確列示，根據(jù)項目進行的各個階段資金需求情況，使融資模式更加科學(xué)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目對資金需求量大，作為資金密集型行業(yè)，資金長期被項目占用，企業(yè)可能會儲秀安資金短缺的情況，所以房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該保證自己擁有一定份額的流動資金，基于房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求量較大的現(xiàn)狀，流動資金規(guī)模的放大或縮小可能會引起房地產(chǎn)企業(yè)資金流的結(jié)余或虧欠，使企業(yè)的綜合融資成本得到提高，客觀上對房地產(chǎn)企業(yè)籌資工作開展產(chǎn)生難度，所以企業(yè)應(yīng)該利用有效的融資計劃，調(diào)整長短期債務(wù)的比重，在運行過程中注重流動資金工作管理工作的有效開展，充分結(jié)合融資市場的發(fā)展動向與房地產(chǎn)行業(yè)的供求情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)當期的開發(fā)項目，使籌資能夠滿足融資缺口的情況下，不造成大量結(jié)余資金情況的出現(xiàn)，使融資方案的安全性與可靠性得到提高，利用有效的籌資計劃來實現(xiàn)資金籌集水平的提高。為提高資金籌集能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于提高企業(yè)信用，從本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)企業(yè)與銀行是一種簡單的借貸關(guān)系，商業(yè)銀行根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的市場信用與預(yù)期償債能力，向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，所以企業(yè)信用是影響房地產(chǎn)企業(yè)籌資工作開展的重要因素，企業(yè)應(yīng)該與銀行搭建良好的合作關(guān)系，積極向銀行提供自身的經(jīng)營數(shù)據(jù)，完善信息披露模式，使商業(yè)銀行認識到與自身進行信貸業(yè)務(wù)合作，不會造成銀行信貸風(fēng)險的增長，使銀行作為最穩(wěn)定的籌資渠道，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的籌資需求。

2.資金使用階段的對策建議。

2.1加強預(yù)算考核。為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率，必要的預(yù)算考核工作需得到重視，管理者應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)完成預(yù)算考核模式，首先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用需求，制定相對科學(xué)的預(yù)算計劃，將每一筆資金的使用情況都在預(yù)算報表內(nèi)進行記錄，根據(jù)企業(yè)的預(yù)算計劃，及時發(fā)現(xiàn)實際經(jīng)營活動產(chǎn)生的變更情況，如因市場變化等因素產(chǎn)生的客觀變更，應(yīng)該將變更情況進行記錄，作為企業(yè)的風(fēng)險管理文檔，如因主觀因素而使預(yù)算產(chǎn)生變化，則應(yīng)該將權(quán)責(zé)歸結(jié)到個人，必要時通過通報批評或其他懲罰措施來規(guī)范預(yù)算執(zhí)行行為，使預(yù)算管理工作能夠真正為企業(yè)資金使用提供幫助。

2.2完善成本管理。為使資金利用效率得到提高，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搭建動態(tài)成本管控模式，在動態(tài)成本管理的工作要求下，企業(yè)的成本管控工作具有全過程、全方位的特點，這也與房地產(chǎn)行業(yè)主營業(yè)務(wù)的發(fā)展模式相適應(yīng)，在成本管理工作的開展過程中，工作人員根據(jù)預(yù)算計劃，將目標成本與實際成本產(chǎn)生的變動信息及變動原因及時提交給房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，使企業(yè)管理者對企業(yè)成本運行情況進行科學(xué)分析，及時調(diào)整成本控制工作開展的具體內(nèi)容，使房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平得到優(yōu)化。

2.3完善審計工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善內(nèi)部審計工作，根據(jù)上文分析不難看出，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的審計工作流于形式，難以滿足企業(yè)運行發(fā)展的實際需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保證審計工作開展的獨立性，同時加強審計工作人員的培訓(xùn)工作，使審計人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)得到提高，能夠滿足企業(yè)審計工作的發(fā)展要求。企業(yè)管理者應(yīng)該提高審計報告的重視程度，根據(jù)資金審計具體情況，對資金利用較好的部門予以獎勵，出現(xiàn)與預(yù)算偏差過大的部門予以懲罰，使審計工作的重視程度在整個企業(yè)內(nèi)得到提高。

3.資金回流階段的對策建議。資金回流對房地產(chǎn)企業(yè)運行發(fā)展的促進作用非常明顯，企業(yè)管理者應(yīng)該立足于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度上，制定房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流策略，企業(yè)管理者應(yīng)該完善項目投資管理工作，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的資金管理情況，針對性的進行項目開發(fā)工作，協(xié)調(diào)項目開發(fā)過程中與供應(yīng)商的關(guān)系，按照工程進度支付工程款，使資金支出與資金回流能夠協(xié)調(diào)進行，使資金回流能夠滿足資金支出的需求，避免房地產(chǎn)企業(yè)再融資而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，也能夠使房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商搭建良好的合作關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)為完善資金回流工作，還應(yīng)該進行銷售工作的完善，由于銷售是房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的重要組成部分，也是資金管理過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該通過房地產(chǎn)市場走向的分析，使營銷策略更加合理，營銷策略的制定也應(yīng)該與資金流的回收相適應(yīng)，當企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題時，可以通過促銷等方式，使銷售周期得到縮短，使資金回流效率得到提高，在得到回流資金以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定相對完善的資金再利用模式，使資金鏈的運作更加合理，企業(yè)應(yīng)該記錄好每一筆回流資金的規(guī)模與流向，在保證企業(yè)償債能力的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行再開發(fā)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率得到提高，同時通過有效的經(jīng)營管理，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信心也將提高，在滿足企業(yè)償還債務(wù)與日常活動的經(jīng)營基礎(chǔ)上，再將結(jié)余資金歸結(jié)到企業(yè)利潤中，使資金回流成為房地產(chǎn)企業(yè)再投資的一個起點，使資金回流效率處于不斷優(yōu)化的過程中。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，應(yīng)該加強資金管理工作的有效開展，通過有效的資金管理方式，使資金利用效率得到提高，能夠償還到期債務(wù)，使資金管理的綜合水平得到優(yōu)化，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，在提高財務(wù)管理水平、控制財務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，使企業(yè)競爭力得到提高，發(fā)揮會計工作對企業(yè)運行發(fā)展的積極作用。

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作者簡介：趙博通（1993—）男， 吉林松原人， 遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院，2012級本科學(xué)士。研究方向：會計學(xué)。