建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債的思考

摘 要：近年來，建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債現(xiàn)象大量出現(xiàn)，涉及以物抵債的糾紛也越來越多。目前法律界關(guān)于該領(lǐng)域以物抵債行為的認(rèn)定并沒有統(tǒng)一的定論。本文結(jié)合某工程公司與某物流公司簽訂的以物抵債協(xié)議，參考司法實(shí)踐中關(guān)于以物抵債協(xié)議的不同觀點(diǎn)，具體分析建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債的性質(zhì)與效力，以期為法律及合同條款的設(shè)計(jì)提供幫助。

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程 合同 以物抵債 效力

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)民事活動(dòng)出現(xiàn)了大量新的無名合同，但由于法律修訂的滯后性，我國(guó)法律中未能及時(shí)對(duì)該類無名合同予以明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際操作中缺乏依據(jù)。在實(shí)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)了以物抵債這種合同形式，特別是在建筑工程領(lǐng)域，因發(fā)包人欠付承包人工程款而出現(xiàn)的以物抵債現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于法律沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致司法實(shí)踐中意見不統(tǒng)一，爭(zhēng)議較大。本文將結(jié)合某工程公司與某物流公司簽訂的以物抵債協(xié)議這個(gè)典型案例，就以物抵債協(xié)議相關(guān)條款可能出現(xiàn)的分歧加以分析，并從中歸納總結(jié)以物抵債有關(guān)爭(zhēng)議的處理原則和應(yīng)對(duì)措施，以期達(dá)到對(duì)社會(huì)民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起指引和調(diào)整作用。

一、我國(guó)法律中以物抵債的規(guī)定概述

以物抵債這種解決債務(wù)清償?shù)姆绞皆趯?shí)踐中越來越得到社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各方主體的認(rèn)可，它便于合同各方主體有效解決債權(quán)債務(wù)爭(zhēng)端，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但以物抵債目前并非嚴(yán)格的法律概念，傳統(tǒng)民法理論及相關(guān)法律規(guī)定也對(duì)此并未建立對(duì)應(yīng)的概念，未有系統(tǒng)性規(guī)定。

《合同法》第二百八十六條規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”，該條款是關(guān)于建設(shè)工程合同中解決發(fā)包人與承包人債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一般性條款。通過這一條款的規(guī)定，《合同法》對(duì)以物抵債這一形式進(jìn)行了肯定，允許發(fā)包人和承包人通過工程折價(jià)的形式解決債權(quán)債務(wù)爭(zhēng)端。

《物權(quán)法》第一百九十五條第一款明確了以物抵債這種形式，該條款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議”。在該條款中，以物抵債這一形式的適用范圍擴(kuò)大到擔(dān)保合同關(guān)系中，即法律允許抵押合同中的抵押權(quán)人與抵押人通過以物抵債的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

本文主要探討建設(shè)工程中以物抵債過程中遇到的主要問題，并以一則案例為切入點(diǎn)，對(duì)以物抵債協(xié)議的效力進(jìn)行分析，進(jìn)而提出相關(guān)的對(duì)策建議。

二、基本案例

2011年9月，某工程公司承擔(dān)某物流公司開發(fā)的某物流園區(qū)項(xiàng)目的施工總承包，因某物流公司無力支付剩余工程款，雙方通過協(xié)議約定某物流公司以某物流園區(qū)取得預(yù)售許可證的部分商鋪抵償其所欠某工程公司的工程款，雙方還約定了商鋪所抵償?shù)慕痤~，同時(shí)某工程公司委托某物流公司對(duì)抵債商鋪進(jìn)行銷售，約定當(dāng)?shù)謧啼佷N售總價(jià)格低于債權(quán)時(shí)，不足部分由某物流公司進(jìn)行補(bǔ)足。雙方就抵債商鋪簽訂了商品房買賣合同，并到不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門辦理了合同備案和預(yù)告登記。

在被拖欠工程款的情況下，承包人促使發(fā)包人采用以物抵債的形式對(duì)工程款的清償進(jìn)行了擔(dān)保，同時(shí)約定了由發(fā)包人通過分批銷售的形式將銷售款償還所欠工程款的做法，既保障了承包人債權(quán)的安全，又解決了工程款的回收問題。

在建設(shè)工程領(lǐng)域，特別房地產(chǎn)建筑施工市場(chǎng)，工程欠款始終是承包人難以回避的痛，發(fā)包人在出現(xiàn)資金無法周轉(zhuǎn)時(shí)，往往提出以物抵債，承包人為了能收回工程款，避免債權(quán)顆粒無收，往往也傾向于接受這樣的方案。在此情況下，因以物抵款與傳統(tǒng)的貨幣支付工程款存在明顯不同，衍生了較多的問題。

三、建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債應(yīng)注意的問題

通過上述案例分析，建設(shè)工程承包人在簽訂以物抵債協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

1.當(dāng)以物抵債的物（主要指房產(chǎn)）未能辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)盡可能到不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門辦理合同備案手續(xù)。在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目中，當(dāng)發(fā)包人和承包人簽訂以物抵債協(xié)議且在建房屋尚未達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確約定：待在建工程達(dá)到預(yù)售條件時(shí)雙方無條件到不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門辦理合同備案手續(xù)。如抵債物無法辦理合同備案，為保障承包人的利益，可與發(fā)包人協(xié)商通過法院制作調(diào)解書的形式固定承包人對(duì)抵債物的權(quán)利。

因單憑以物抵債協(xié)議的約定并不能對(duì)抗發(fā)包人重復(fù)銷售抵債物所導(dǎo)致的多個(gè)債權(quán)債務(wù)關(guān)系同時(shí)存在的問題，為避免該情形發(fā)生，應(yīng)在買賣合同或以物抵債協(xié)議經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門合同備案后，辦理預(yù)告登記。《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”?！邦A(yù)告登記”具有防范風(fēng)險(xiǎn)保障合法權(quán)益的現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)于簽訂以物抵債協(xié)議以實(shí)現(xiàn)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)某邪硕裕皶r(shí)辦理預(yù)告登記能有效防范發(fā)包人將已抵債房屋重復(fù)銷售的風(fēng)險(xiǎn)。

2.共同委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)抵債物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。為避免協(xié)議雙方因抵債物價(jià)值產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致抵債協(xié)議被法院以作價(jià)有失公允、交易顯失公平、一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)地位以明顯低價(jià)獲取他方之財(cái)物等情形認(rèn)定無效，協(xié)議雙方有必要共同委托有資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，在雙方對(duì)評(píng)估結(jié)果無異議的基礎(chǔ)上，基于評(píng)估結(jié)果簽訂以物抵債協(xié)議。同時(shí)，如果發(fā)包人和承包人中有一方屬于國(guó)有企業(yè)或政府部門，由于國(guó)資監(jiān)管和審計(jì)的需要，委托第三方進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是依法合規(guī)的基本要求。

3.應(yīng)與工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使相結(jié)合?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定了“工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”，優(yōu)先受償權(quán)必須于法定期限內(nèi)行使，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條的規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。故承包人要取得以物抵債的主動(dòng)權(quán)，應(yīng)把握好時(shí)機(jī)，在發(fā)包人未將抵債物外銷售的優(yōu)先受償權(quán)法定期限內(nèi)向發(fā)包人主張以物抵債。

4.擔(dān)保性質(zhì)的以物抵債應(yīng)注意的問題。擔(dān)保性質(zhì)的以物抵債協(xié)議應(yīng)約定回購期限、回購條件、工程款利息計(jì)算方法、抵債物交付使用情況、使用收益歸屬、抵債物滅失風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)等條款。特別是工程款利息，如果以物抵債協(xié)議未進(jìn)行約定，發(fā)包人可能以債務(wù)已經(jīng)清償為由拒絕支付。擔(dān)保性質(zhì)的抵債物，特別是商品房，雙方可能約定由發(fā)包人負(fù)責(zé)銷售后將款項(xiàng)償還承包人。當(dāng)?shù)謧锎嬖诖笈康臅r(shí)候，為了便于銷售和及時(shí)回款，在辦理合同備案時(shí)，宜將抵債物按產(chǎn)權(quán)分戶逐個(gè)簽訂協(xié)議，不宜整體簽訂單個(gè)協(xié)議，其用意是銷售時(shí)不需要一次性解除全部抵債物的合同備案，可在保障承包人資金安全的前提下，視銷售進(jìn)度和回款情況分批次解除合同備案及預(yù)告登記。因解除合同備案及預(yù)告登記時(shí)，需要向不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門繳納一定數(shù)額的費(fèi)用，該費(fèi)用的分擔(dān)應(yīng)提前在協(xié)議中約定。

四、以物抵債協(xié)議效力分析

通過案例分析，我們認(rèn)為建設(shè)工程領(lǐng)域的以物抵債是指發(fā)包人與承包人約定，以承包人所施工的工程折價(jià)抵償工程款，從而實(shí)現(xiàn)消除工程欠款債務(wù)的行為。根據(jù)合同有效成立的一般要件，合同當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力、合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)、合同不違反法律規(guī)定和社會(huì)公共利益、具備法律、行政法規(guī)規(guī)定是合同生效必須具備的形式要件。以物抵債協(xié)議必須具備上述四大要件，否則無效。但是，以物抵債協(xié)議也具有自身的特點(diǎn)，能夠與其他合同相區(qū)別。

以物抵債的核心要素在以用他種給付方式替代原定給付方式而實(shí)現(xiàn)債務(wù)清償。以物抵債自身特別之處在于：第一，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系有效存在是以物抵債的基礎(chǔ)。如果原債務(wù)根本不存在，或者無效、被撤銷，或者是虛構(gòu)的債權(quán)債務(wù)等，那么以物抵債不被法律認(rèn)可。第二，屬于替代給付。與原定給付不同，即便都為物之給付，若物之種類存在差異，也能構(gòu)成以物抵債。

我們認(rèn)為，如果以物抵債協(xié)議符合生效合同的四要件，應(yīng)該認(rèn)定合同有效，協(xié)議中的各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。但由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的差異、各地法院法官水平參差不齊，而且我國(guó)并非判例法國(guó)家，在司法實(shí)踐中，形成了對(duì)以物抵債協(xié)議效力的不同意見。通過檢索發(fā)現(xiàn)，我國(guó)法院對(duì)以物抵債協(xié)議大概有四種意見：一是以物抵債協(xié)議是買賣合同，而不是抵押合同，不存在設(shè)立抵押的情況，也說不上抵押物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因而不屬于流押情形，合法有效。二是以物抵債協(xié)議實(shí)為對(duì)主債務(wù)履行的擔(dān)保，屬于流質(zhì)條款，無效。三是如果用以抵債的房產(chǎn)作價(jià)公允，不屬于流質(zhì)條款，有效。四是以物抵債協(xié)議簽訂后雙方于債務(wù)到期后實(shí)際履行的（房產(chǎn)已經(jīng)過戶），則有效。

總體來說，隨著我國(guó)相關(guān)立法的完善，各地法院法官對(duì)該問題逐步達(dá)成共識(shí)，當(dāng)事人簽訂的以物抵債協(xié)議，只要抵債物價(jià)值公允，不違法法律強(qiáng)制性規(guī)定，將被普遍認(rèn)定為合法有效。

五、以物抵債協(xié)議的法律思考

法律的作用之一是對(duì)不同社會(huì)主體之間所形成的社會(huì)關(guān)系的進(jìn)行指引和規(guī)范。以物抵債作為一種特別的合同形式，我國(guó)現(xiàn)有的法律只是停留在原則和宗旨這個(gè)層面上，未形成比較完善的規(guī)則和體系，未對(duì)建設(shè)工程領(lǐng)域的以物抵債進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)定。在實(shí)際處理中，就難以避免的出現(xiàn)可操作性不強(qiáng)的問題。我們可通過完善相關(guān)法律，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債協(xié)議簽訂的指引和規(guī)范：

1.完善建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)以登記生效為原則，但對(duì)于發(fā)包人拖欠承包人工程款而產(chǎn)生的將建設(shè)工程抵債沒有詳細(xì)規(guī)定，實(shí)踐過程中可操作性不強(qiáng)。為了更好地保障市場(chǎng)各方主體的權(quán)利，有利于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序開展，可在《物權(quán)法》或其他相關(guān)法律中增加可操作性的規(guī)定，并規(guī)定當(dāng)建設(shè)工程不屬于法律禁止抵債的范圍，在價(jià)值公允的前提下，只要發(fā)包人與承包人將合法有效的以物抵債協(xié)議交由不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門備案，該協(xié)議即產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。

2.完善建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債糾紛處理相關(guān)規(guī)定。以物抵債協(xié)議各方可能事后對(duì)協(xié)議的效力產(chǎn)生爭(zhēng)議，因我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以登記生效為原則，即抵債協(xié)議一經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門登記，即產(chǎn)生《物權(quán)法》上的物權(quán)效力，按照物權(quán)效力優(yōu)先于債權(quán)的民法基本原理，在抵債協(xié)議不違法法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)登記有效。如因協(xié)議雙方對(duì)未經(jīng)過第三方機(jī)構(gòu)價(jià)值評(píng)估的抵債物價(jià)值產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)在確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記有效的前提下，規(guī)定以辦理合同備案之日為基準(zhǔn)日，由雙方共同委托或司法機(jī)關(guān)委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以評(píng)估價(jià)值作為確定雙方債務(wù)清償?shù)挠?jì)算依據(jù)。

3.完善在建工程抵押登記制度。我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四條第五款規(guī)定，“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。因該規(guī)定限定了在建工程建設(shè)抵押的用途，即為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，同時(shí)限定了抵押權(quán)人僅為銀行，因此造成了具備抵押擔(dān)保功能的以物抵債行為無法適用該辦法，無法辦理抵押登記。正因如此，才出現(xiàn)了上文基本案例中發(fā)包人和承包人就抵債物折價(jià)后簽訂買賣合同，并將買賣合同進(jìn)行備案的做法。筆者認(rèn)為，在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》已對(duì)在建工程抵押進(jìn)行規(guī)定的情況下，只需將現(xiàn)有在建工程抵押制度中的用途和抵押權(quán)人范圍進(jìn)行適當(dāng)擴(kuò)大，將發(fā)包人拖欠承包人工程款這一類型納入其中，即可從法律層面上為建設(shè)工程承包人被發(fā)包人拖欠工程款之清償提供了具有經(jīng)濟(jì)性、便利性、可操作性，且能夠充分保障各方權(quán)利的有效解決途徑。

六、結(jié)語

隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)主體法律意識(shí)的不斷加強(qiáng)，建設(shè)工程領(lǐng)域拖欠工程款問題將越來越受到各界的重視，該領(lǐng)域以物抵債現(xiàn)象將更加頻繁發(fā)生。

在現(xiàn)有的法律體系下，建設(shè)工程領(lǐng)域的以物抵債，只能通過《合同法》和《物權(quán)法》的一般性規(guī)則去設(shè)計(jì)以物抵債協(xié)議條款。在實(shí)際操作過程中，因法律僅有一般性規(guī)定，缺乏具體可操作性規(guī)定，不便于商事活動(dòng)的便捷開展，不利于發(fā)揮法律定紛止?fàn)幹δ?，因此有必要?duì)以物抵債協(xié)議的效力等問題進(jìn)行分析，對(duì)相關(guān)的法律制度進(jìn)行完善。

筆者認(rèn)為，建設(shè)工程領(lǐng)域的以物抵債協(xié)議之效力應(yīng)注重價(jià)值是否公允，并應(yīng)按法律規(guī)定辦理登記手續(xù)，在協(xié)議中應(yīng)盡可能對(duì)各方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)約定。同時(shí)，應(yīng)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定進(jìn)行完善，在《物權(quán)法》或相關(guān)法律中增加建設(shè)工程以物抵債的可操作性規(guī)定，在《合同法》司法解釋中增加建設(shè)工程以物抵債協(xié)議效力認(rèn)定和價(jià)值爭(zhēng)議解決條款，在現(xiàn)有的在建工程抵押制度的基礎(chǔ)上，針對(duì)該領(lǐng)域較為常見的拖欠工程款現(xiàn)象，將承包人的工程款債權(quán)納入在建工程抵押的擔(dān)保范圍。

當(dāng)然，建設(shè)工程領(lǐng)域以物抵債涉及的問題還有很多，比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中，投資人擁有產(chǎn)權(quán)但建設(shè)工程為整體功能不可分割時(shí)如何處理等，本文不能做一一探討，只對(duì)以物抵債部分問題提出自己的看法，以求教于各界。

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