房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營行為探究

摘 要：在我國國民經(jīng)濟當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的地位。經(jīng)過20余年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力變得愈來愈大，且發(fā)展空間逐漸縮小，整個行業(yè)進入了深度調(diào)整期。在這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要保持良好的競爭力，必然要尋求轉(zhuǎn)型。部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸拓寬業(yè)務(wù)范圍，向其他領(lǐng)域延伸，以多元化經(jīng)營策略突破行業(yè)發(fā)展空間，從而打開一條新的經(jīng)濟效益路徑?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營行為進行了綜合性分析，并提出了相關(guān)建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多元化經(jīng)營 業(yè)務(wù)

一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的必要性

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)上行空間愈來愈小，這讓很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力。在過去的十年當(dāng)中，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，并成為了我國國民經(jīng)濟當(dāng)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)帶動了其他相關(guān)行業(yè)發(fā)展，為我國國民經(jīng)濟發(fā)展提供了巨大的推動力。然而，也正是因為前一階段投資增速過快，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫逐漸出現(xiàn)。庫存問題成為了限制房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要問題。在房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持良好的經(jīng)營能力及競爭力，必然要轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域發(fā)展。換句話說，正是迫于市場環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不向具有充足要素供給的新行業(yè)拓展，在市場推動下使得房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營成為必然。當(dāng)然，多元化經(jīng)營對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一把“雙刃劍”。若房地產(chǎn)企業(yè)進入新領(lǐng)域能夠把握合適的實際，且管理得當(dāng)，便能夠?qū)⒍嘣?jīng)營的效能充分發(fā)揮出來。利用多元化經(jīng)營帶來的協(xié)同效應(yīng)、范圍經(jīng)濟及市場勢力等，可有效提升企業(yè)績效水準(zhǔn)。但如果房地產(chǎn)企業(yè)自身實力或條件不足，且對其他行業(yè)環(huán)境分析不透徹而盲目實施多元化經(jīng)營，多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)不僅無法產(chǎn)出可靠的經(jīng)濟效益，甚至?xí)兿喑蔀槠髽I(yè)的負(fù)擔(dān)，拖累企業(yè)健康發(fā)展。同時，內(nèi)部資源轉(zhuǎn)移成本的增加，會讓企業(yè)績效水平不斷下降。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在涉足多元化經(jīng)營時需要做足準(zhǔn)備，把控全局。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的可行性

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)多元化經(jīng)營，并通過多元化經(jīng)營獲得可觀經(jīng)濟效益，主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)本身具有了先天性的優(yōu)勢：（1）行業(yè)關(guān)聯(lián)度相對較高。在國民經(jīng)濟當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了重要地位。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)直接或間接帶動的其他相關(guān)行業(yè)超過60個，包括家電、建材、建筑、金融等，與其他行業(yè)具有極強的關(guān)聯(lián)性。這種關(guān)聯(lián)性也為房地產(chǎn)企業(yè)實施多元化經(jīng)營奠定了良好基礎(chǔ)。也正是因為如此，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)篩選方面具備了較大的空間，即可向下游行業(yè)發(fā)展，也可向上游行業(yè)蔓延?；诖诵袠I(yè)關(guān)聯(lián)度較高的特征，一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)涉足其他行業(yè)的門檻及相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險。（2）資本實力較強。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成了一個較為成熟的體系。不少房地產(chǎn)企業(yè)具備了較大的規(guī)模以及較強的資本實力，這為其向其他行業(yè)拓展奠定了良好基礎(chǔ)。近年來，國家金融政策正朝著完善金融市場結(jié)構(gòu)及體系方向發(fā)展，多次強調(diào)加快多層次資本市場構(gòu)建，進一步深化股票發(fā)行改革，通過實施注冊制改革、完善各級市場，以滿足企業(yè)區(qū)域多元化的融資需求。這實際上也為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營融資提供了可靠的資金來源，潛在性地推動了房地產(chǎn)企業(yè)朝著多元化經(jīng)營方向發(fā)展。（3）新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近年來，新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營實施創(chuàng)造了良好契機。例如新能源產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、新材料制造等行業(yè)均具備了廣闊的發(fā)展前景。要涉入新興產(chǎn)業(yè)，必然需要一定量的資金投入并具備的管理體系。部分房地產(chǎn)企業(yè)具有強大的資本實力，在管理、規(guī)劃、品牌支持等方面均較為成熟，能夠為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。再加上地方政府的政策傾斜，為新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了活力與動力，在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)介入鋪平了道路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)類型

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)主要集中在以下幾個領(lǐng)域：（1）金融領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)自身對資本具有較高的依賴性，它與金融相結(jié)合是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在宏觀政策不斷調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間被持續(xù)壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)成本也變得愈來愈高。這使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不進入金融領(lǐng)域，通過發(fā)展融合業(yè)務(wù)來降低自身運營成本。房地產(chǎn)企業(yè)進入金融領(lǐng)域主要包括三種方式，即合資、互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)行金融產(chǎn)品。（2）教育領(lǐng)域。一直以來，教育行業(yè)都是我國熱點行業(yè)之一，并且具備廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)企業(yè)涉及教育行業(yè)具有一定優(yōu)勢。一些實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了自身教育品牌，不再是單純性地引入教育資源。以互聯(lián)網(wǎng)教育服務(wù)為基礎(chǔ)開展相關(guān)業(yè)務(wù)，從而構(gòu)建出新型教育地產(chǎn)行業(yè)。（3）體育領(lǐng)域。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，加大了體育產(chǎn)品開發(fā)，將房地產(chǎn)與體育充分融合起來。房地產(chǎn)企業(yè)借助自身資源，為體育產(chǎn)品業(yè)務(wù)渠道拓展提供了潛在的消費者。以萬達為例，萬達與恒大體育合作，進一步拓展了融合商業(yè)項目覆蓋范圍，獲得了較大成功。

四、房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營過程中存在的問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在多元化經(jīng)營過程中，盡管已經(jīng)取得了一定成果，打開了新的效益通道，但在實際經(jīng)營過程中，還是暴露了一定問題，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）目標(biāo)不明確。一些房地產(chǎn)企業(yè)在多元化經(jīng)營過程中，目標(biāo)不夠明確，缺乏合理的規(guī)劃，存在盲目跟風(fēng)的情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)過于看重市場機遇，但卻忽視了自身核心競爭力。在進入新領(lǐng)域后，由于缺乏行業(yè)資源積累，需要耗費較多的資金與時間在新行業(yè)當(dāng)中重新經(jīng)歷成長周期，無法快速轉(zhuǎn)型。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)明明具備了一定先天性的競爭優(yōu)勢，但卻無法充分利用，導(dǎo)致多元化經(jīng)營受到一定程度阻礙。（2）進入新領(lǐng)域方式不夠靈活。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)多元化經(jīng)營，必須具備充足的人力、物力及財力資源。只有實現(xiàn)各方資源優(yōu)化配合，才能將這些資源的價值充分發(fā)揮出來，為房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營鋪平道路。但從大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實際情況來看，并不具備增加一項業(yè)務(wù)所必需的各項要素，并且在選擇多元化經(jīng)營進入方式時存在一定的盲目性，無法結(jié)合市場環(huán)境及內(nèi)部環(huán)境篩選合適的進入方式，也就難以實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化，使得多元化業(yè)務(wù)發(fā)展受阻。（3）多元化業(yè)務(wù)類型篩選不合理。部分房地產(chǎn)企業(yè)在拓展多元化業(yè)務(wù)時，會選擇一些與房地產(chǎn)行業(yè)或自身業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較低的領(lǐng)域進行擴張。這些領(lǐng)域多為短期熱點領(lǐng)域，短期內(nèi)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造較為可觀的經(jīng)濟效益。一旦過了“風(fēng)頭”，這些領(lǐng)域的利潤空間會持續(xù)壓縮，并不見得能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來持續(xù)性的盈利，甚至還會拖累房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展。

五、完善房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的相關(guān)建議

1.加強核心優(yōu)勢培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必然離不開核心優(yōu)勢支撐。即便是拓展多元化業(yè)務(wù)，依然需要核心優(yōu)勢作為基礎(chǔ)。只有當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)滿足一定內(nèi)外部條件時，實施多元化經(jīng)營才能夠為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益。倘若沒有強大的資本實力或核心競爭力作為支持，而盲目進行多元化業(yè)務(wù)拓展，反而會造成資源分散化，讓房地產(chǎn)企業(yè)已有的優(yōu)勢消磨殆盡，得不償失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在多元化業(yè)務(wù)開展之前，要對市場環(huán)境及自身優(yōu)勢進行合理分析，判斷多元化業(yè)務(wù)是否會與自身優(yōu)勢發(fā)生沖突、矛盾。在多元化經(jīng)營實施過程中，依然要保持核心優(yōu)勢培養(yǎng)。甚至可以說，多元化經(jīng)營實質(zhì)上是為企業(yè)核心競爭優(yōu)勢所服務(wù)的。核心競爭力才能決定房地產(chǎn)企業(yè)所能達到的行業(yè)高度。有了核心優(yōu)勢后，房地產(chǎn)企業(yè)再慢慢涉足其他領(lǐng)域，逐漸拓展業(yè)務(wù)范圍。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營是一個循序漸進的過程，不可能一蹴而就。只有立足于實際，潛心打造核心競爭優(yōu)勢，才能為企業(yè)多元化全面發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)，真正意義上擴大企業(yè)盈利空間。

2.合理篩選業(yè)務(wù)類型。從客觀角度來看，任何（下轉(zhuǎn)第230頁）（上接第119頁）一個領(lǐng)域或行業(yè)其自身發(fā)展都具有一定的周期性。房地產(chǎn)企業(yè)要踏入其他領(lǐng)域發(fā)展業(yè)務(wù)勢必也會經(jīng)歷一個成長周期。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該貪圖短期利益，而是應(yīng)該穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐漸滲透到新的領(lǐng)域當(dāng)中，逐步實現(xiàn)持續(xù)盈利。如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇尚處于起步期的行業(yè)，競爭、成本壓力會相對較小，并且能夠逐步在行業(yè)扎根，但前期投資回報率并不高；如果選擇進入成長期行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨較大的競爭壓力，需要具備一定的資源實力；如果選擇進入成熟期行業(yè)，則需要投入大量成本，并且提早做好充分的戰(zhàn)略準(zhǔn)備，才能立穩(wěn)于市場。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)該盡量選擇與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的上、下游行業(yè)進行業(yè)務(wù)拓展，如建材、住宿、餐飲、物業(yè)管理等。一般的房地產(chǎn)企業(yè)對上述行業(yè)更具把握性，業(yè)務(wù)發(fā)展也更加穩(wěn)定，風(fēng)險相對較小。

3.注重業(yè)務(wù)節(jié)奏把控。房地產(chǎn)企業(yè)剛涉足其他領(lǐng)域時，由于缺乏經(jīng)驗，需要部門之間加強協(xié)作，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。在業(yè)務(wù)拓展初期不宜“急功近利”，而是應(yīng)該完善內(nèi)外部資源整合，逐步提升管理水平，為業(yè)務(wù)未來健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠把握新領(lǐng)域市場規(guī)律時，再加快業(yè)務(wù)發(fā)展速度，并逐漸擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。同時，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實際情況選擇介入其他行業(yè)的時機。如果過早進入，可能會造成資源分流，制約核心業(yè)務(wù)發(fā)展；過晚進入則會面臨較大的競爭壓力，會產(chǎn)生較高的進入壁壘。通常情況下，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在新領(lǐng)域已獲取一定發(fā)展基礎(chǔ)，并占據(jù)一定的市場份額后，專業(yè)化經(jīng)營進入成熟期且能夠穩(wěn)定創(chuàng)造效益時，同時擁有剩余資源及資本的情況下，才會向另一個領(lǐng)域發(fā)展。

4.堅持專業(yè)化與精細化。企業(yè)產(chǎn)品能否獲得消費者的認(rèn)可，與企業(yè)的核心品質(zhì)存在密切關(guān)聯(lián)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，即便要涉及多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，依然要堅持專業(yè)化與精細化，包括專業(yè)保障、質(zhì)量保障以及精細服務(wù)等。產(chǎn)品從設(shè)計到生產(chǎn)，再到銷售、后期服務(wù)等都應(yīng)該體現(xiàn)出專業(yè)技術(shù)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過實施精細化管理構(gòu)建出高效的管理團隊。即便在某一周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)資本受限或資金流動不夠通暢，房地產(chǎn)企業(yè)依然能夠借助專業(yè)化與精細化結(jié)合的優(yōu)勢，專注于某一產(chǎn)品及服務(wù)，保證核心品質(zhì)及核心競爭力，讓企業(yè)渡過難關(guān)，并獲取消費者與市場的認(rèn)可。從本質(zhì)上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的根基還是在房地產(chǎn)產(chǎn)品上。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何發(fā)展，勢必還是會回歸到房地產(chǎn)行業(yè)上。因此，在開展多元化業(yè)務(wù)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)依然要堅持核心業(yè)務(wù)，通過專業(yè)化及精細化的管理來吸引市場資本。專業(yè)化與精細化也體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)本身的態(tài)度，對于樹立良好的企業(yè)形象具有重要的意義。換句話說，專業(yè)化與精細化將是房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭過程中一決勝負(fù)的關(guān)鍵。

六、結(jié)語

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“增量時代”進入了“存量時代”，實施多元化經(jīng)營是目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在多元化經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)依然要充分把握核心優(yōu)勢，鞏固核心業(yè)務(wù)發(fā)展，在資源及資本具有保障的情況下，再向其他領(lǐng)域延伸。通過穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，不斷擴大市場份額，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)濟效益產(chǎn)出。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持精細化與專業(yè)化，借助專業(yè)化的產(chǎn)品、精細化的管理來吸引市場資本，進一步增強自身核心競爭力，牢牢把握市場先機，在多元化經(jīng)營當(dāng)中占據(jù)高地。

參考文獻：

[1]唐黎標(biāo).新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展策略[J].上海房地，2015 （08）：15-16.

[2]張紅，陳嘉偉，李林峻.房地產(chǎn)上市公司多元化戰(zhàn)略與資本成本關(guān)系研究[J].經(jīng)濟問題，2015（10）：1-6.

[3]張璋，潘志文.房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營戰(zhàn)略研究[J].城市開發(fā)，2009（20）：59-61.

[4]陳林杰.房地產(chǎn)企業(yè)實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略之探索[J].上海房地，2010（09）：43-45.

[5]霍立新淺析房地產(chǎn)企業(yè)的多元化經(jīng)營[J].中國外資，2012（22）：154-155.

[6]楊東進，鄧吉.房地產(chǎn)業(yè)的政治關(guān)聯(lián)、多元化與企業(yè)績效關(guān)系研究——基于上市公司的實證分析[J].軟科學(xué)，2013，27（11）：17-21.

[7]陳金鵬.新形勢下大型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整研究[J].價值工程，2013，32（30）：106-108.

[8]鄧朝暉，周光，李林.進入房地產(chǎn)行業(yè)的多元化方式與提高企業(yè)績效[J].中國房地產(chǎn)，2011 （14）：59-67.