我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

摘 要：隨著人民生活水平的日益提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，成為了我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，但受傳統(tǒng)融資結(jié)構(gòu)限制，資金周轉(zhuǎn)不利、借貸渠道單一等消極情況也隨之而來?；诖?，本文從房地產(chǎn)企業(yè)、融資途徑、融資體系等幾個方面研究了我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段存在的融資問題，并針對各個問題進行了具體措施的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 經(jīng)營成本 代建模式

一、引言

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成，需要經(jīng)過地區(qū)考察、前期準(zhǔn)備、土地管理、建筑建設(shè)、商品銷售、資產(chǎn)管理等多個環(huán)節(jié)，所以必須有龐大的資金力量與之相適應(yīng)。這就需要企業(yè)通過貨幣周轉(zhuǎn)、信用渠道等途徑進行融資借貸，以實現(xiàn)建筑項目保質(zhì)保量完成。因此，為了緩解融資過程中雙方的風(fēng)險，推進我國融資結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)化升級，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題做出分析研究。

二、房地產(chǎn)企業(yè)自身的問題及解決對策

作為融資的主體，企業(yè)自身實力以及發(fā)展體系的健全程度在一定程度上決定了企業(yè)的融資能力。在我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)融資的內(nèi)部限制因素共有以下三點：

1.企業(yè)缺乏合理的管理制度?，F(xiàn)階段，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初步構(gòu)建出了現(xiàn)代化的企業(yè)制度，但受起步較晚的影響，所以其體系還存在很多問題。首先，企業(yè)制定的規(guī)章制度只是流于形式，并未在企業(yè)上下得到很好的貫徹和實踐；其次，內(nèi)部管理松懈且管理人員職責(zé)不明確，使得成本核算、資源管理等工作無法發(fā)揮應(yīng)有的效力，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本偏高，難以獲得應(yīng)有的經(jīng)濟效益。

2.企業(yè)規(guī)模普遍較小。隨著我國人口的不斷增加，越來越多的人不對自身的能力和水平做出考慮，盲目投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出魚龍混雜的局勢。這就直接導(dǎo)致了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和資金能力不足以支撐房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，無法形成完備的產(chǎn)業(yè)鏈，使得這些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍受到制約，繼而制約了整個行地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.企業(yè)發(fā)展缺乏技術(shù)支持。從我國當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工作現(xiàn)狀上看，建筑從業(yè)人員中農(nóng)村勞動力占比例很大，這類從業(yè)人員多數(shù)缺乏系統(tǒng)的文化知識學(xué)習(xí)，加之企業(yè)對人員缺乏全面的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，使得建筑團體的文化素質(zhì)普遍較低，企業(yè)整體的技術(shù)水平也因此發(fā)展緩慢。

對于以上問題，企業(yè)首先要建立健全完備的經(jīng)營管理制度，嚴(yán)格規(guī)定各個部門及人員的具體責(zé)任，杜絕玩忽職守的事情發(fā)生；其次，還要制定合理的賞罰機制和培訓(xùn)機制，提高員工工作和學(xué)習(xí)的積極性，加強員工對企業(yè)的認(rèn)同感和歸屬感；此外，企業(yè)應(yīng)做好全面的生產(chǎn)成本控制和發(fā)展方向規(guī)劃，著眼于企業(yè)的整個生產(chǎn)和發(fā)展過程中，將企業(yè)收支預(yù)算與經(jīng)營能力相匹配，在保證成本控制的同時發(fā)揮資金作用的最大化；最后，由于房地產(chǎn)市場具有波動性，還需要擬定完善的風(fēng)險應(yīng)對辦法，應(yīng)用合法、合理的非保險手段將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)接到其他經(jīng)濟單位，同時將建筑投資分散化，以降低風(fēng)險的危害程度。

三、融資途徑單一的問題及解決對策

由于房地產(chǎn)工作主要為大規(guī)模的建筑開發(fā)，所以必須有龐大財力和較強的資金運轉(zhuǎn)能力作為保障。然而就現(xiàn)在的行業(yè)狀況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，融資渠道過于單一，使得融資雙方都承擔(dān)著很大的風(fēng)險。首先，融資渠道的單一性會導(dǎo)致企業(yè)可運作資本受限，從而降低企業(yè)的實力和行業(yè)競爭力。同時企業(yè)會對銀行產(chǎn)生很大的依賴性，一旦企業(yè)經(jīng)營不善或資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，就很可能出現(xiàn)債臺高筑無力償還的情況；其次，在高度集中的融資結(jié)構(gòu)下，銀行所承擔(dān)的信貸風(fēng)險也不容小覷。若房地產(chǎn)企業(yè)旗下的商品房大量閑置積壓，商家將無法按時償還銀行貸款，只能將房產(chǎn)作為抵押，致使銀行成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不善的埋單者。

為了改善融資結(jié)構(gòu)單一的狀況，降低信貸雙方的風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)必須開拓出其他的融資渠道，具體可行以下融資策略：

1.大力推行融資租賃。在西方國家的房地產(chǎn)行業(yè)中，融資租賃的應(yīng)用及其廣泛，其地位不亞于銀行貸款。以商家為主體的承租者向財產(chǎn)持有者租賃房產(chǎn)等實物，并確定相應(yīng)的歸還日期和租賃金額。與銀行貸款相比，辦理融資租賃不需要支付高昂的首付款，大大降低了房屋使用的條件限制，從而增加房地產(chǎn)的售出數(shù)量。這種融資方式可以有效地緩解傳統(tǒng)單一融資模式下企業(yè)的壓力，增加企業(yè)的資金流動能力。

2.發(fā)展代建模式。這種模式將投資商與開發(fā)商的主體分為兩部分，由投資商負(fù)責(zé)土地、項目、功能的選定和資金支持，開發(fā)商負(fù)責(zé)實地的建筑施工，最終由二者共同完成房地產(chǎn)的建設(shè)工作。代建模式能有效地降低開發(fā)商的風(fēng)險，避免了房屋滯銷積壓帶來的壓力，同時還對投資商人力、建筑成本節(jié)約以及建筑工作的高質(zhì)量提供了保障。

四、融資環(huán)境不健全的問題及解決對策

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資體系尚未建設(shè)完善，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

第一，法律法規(guī)不健全。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大，為了營造良好的房地產(chǎn)融資環(huán)境，需要有相對完備的法律制度作為依據(jù)和保障。但當(dāng)前我國法律中涉及到企業(yè)融資的條例還較少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的創(chuàng)新缺乏法律保護，不能進行有法可依的實際性操作。同時，由于缺少法律的約束和制衡，責(zé)任糾紛、惡意抵押等事件頻發(fā)，嚴(yán)重影響了融資市場的正常秩序。

第二，市場體系不夠完整。由于金融本身的市場化程度較低，其資源無法按照傳統(tǒng)市場的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)和管理原則進行配置，項目開發(fā)后剩余資金無法充分投入到房地產(chǎn)業(yè)的有效工作中，只能放入銀行作為儲蓄。這樣以來，融資所得資金無法全部發(fā)揮作用的同時，還加大了資金剩余者所承擔(dān)的體制風(fēng)險和道德風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)融資市場的產(chǎn)品類型有限，且整體格局趨于單層次化，使得房地產(chǎn)融資難以實現(xiàn)多元化渠道創(chuàng)新，很大程度上阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

基于此，我國房地產(chǎn)融資行業(yè)應(yīng)結(jié)合國家和政府做出相應(yīng)措施：

首先，應(yīng)修訂完善當(dāng)前的相關(guān)法律制度，如《保險法》、《擔(dān)保法》、《證券法》等，將此類法律條文中限制房地產(chǎn)融資多元化創(chuàng)新的部分進行適當(dāng)修改，同時還應(yīng)盡快出臺行業(yè)相關(guān)的其他法律制度，如《信托法》、《房地產(chǎn)證券交易法》、《房地產(chǎn)保險法》等，以填補法律制度在此類問題上的空白，使得房地產(chǎn)融資活動有法可依，有法可保。

其次，市場的規(guī)范化管理離不開國家政府的政策支持和宏觀調(diào)控。對于房地產(chǎn)融資市場缺乏平穩(wěn)秩序的現(xiàn)狀，政府應(yīng)加大對市場的監(jiān)管力度，通過實施低收入者住房的幫扶政策，調(diào)節(jié)市場內(nèi)兩極分化的融資格局，實現(xiàn)融資市場發(fā)展態(tài)勢的相對平衡。同時政府應(yīng)致力于構(gòu)建市場風(fēng)險防范機制和融資雙方的信任機制，通過有效的政策干預(yù)，為融資雙方的利益均衡以及風(fēng)險防范能力提供保障。

五、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題會對房地產(chǎn)項目實施以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生極大負(fù)面影響，提出相應(yīng)的解決辦法勢在必行。由本文分析可知，通過建立健全企業(yè)管理制度與相應(yīng)法律法規(guī)，推行代建模式、融資租賃等多元化的融資形式，可以有效地改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏競爭力、融資渠道單一的問題，同時規(guī)范房地產(chǎn)融資活動的市場環(huán)境，有利于推動日后房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快發(fā)展，繼而帶動我國社會經(jīng)濟水平的提高。

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作者簡介：沈雅（1994.02—）女。籍貫：湖北省棗陽人。學(xué)歷：碩士。在讀與中南財經(jīng)政法大學(xué)。研究方向：管理會計學(xué)。