小區(qū)車庫權(quán)屬問題的法律分析

摘 要：在我國人多地少的情況下，基于土地資源的稀缺性以及汽車保有量飛速增長，小區(qū)的車庫問題已經(jīng)成為人們關(guān)注的熱點問題。在當(dāng)今社會，停車難已然成為一個社會普遍現(xiàn)象的情況下，我國《物權(quán)法》第74條關(guān)于小區(qū)車庫的權(quán)屬問題表述的過于籠統(tǒng)和原則化，并且缺乏實踐性和可操作性，不僅沒有辦法解決現(xiàn)實生活中有關(guān)的糾紛，甚至還造成了法院適用法律的矛盾和困境。主要分析了小區(qū)車庫的性質(zhì)問題、存在形式問題及其現(xiàn)狀問題，從比較法的視野比較各國的立法模式，嘗試就如何理解《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定以及如何從理論上完善小區(qū)車庫權(quán)屬問題提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：小區(qū)車庫 權(quán)屬 立法

一、小區(qū)車庫的性質(zhì)界定

小區(qū)車庫的權(quán)屬涉及到的利益非常廣泛，包括小區(qū)居民的權(quán)利、開發(fā)商的權(quán)利等多方權(quán)益。要探討小區(qū)車庫權(quán)屬問題，首先必須探討小區(qū)車庫的性質(zhì)問題。我國實踐生活中主要存在三種形式的小區(qū)車庫：第一種是獨立車庫。獨立車庫是為了業(yè)主生活的便利而在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的泊車場所，有明確的空間范圍。這種車庫一般都有自身專用的出入口，就像一間小倉庫，是一種具有獨立性的特定物。第二種是地面停車位。地面停車位是指在小區(qū)的空地上用白線劃出的停車位。第三種是架空層停車位。這是在小區(qū)每幢樓房的地下一層修建的停車位。有些學(xué)者認為小區(qū)建筑物分為主物和從物，用于居住的房屋屬于主物，車庫屬于從物。筆者認為，小區(qū)車庫不屬于從物。從物是指在兩個以上必須相互配合才能發(fā)揮效用的物中，處于從屬地位，輔助和配合主物發(fā)揮效用的物。主物發(fā)揮主要作用，從物發(fā)揮輔助作用，從物必須和主物相互配合才能發(fā)揮效用。車庫發(fā)揮作用并不依賴建筑物的存在，故而車庫具有自身的獨立性。德國《住宅所有權(quán)法》肯定了車庫結(jié)構(gòu)上具有自身的獨立性。而功能上的獨立性的判定一般主要是看是否存在自身專用的出入口和是否具備適合房屋居住目的設(shè)施。

筆者認為，車庫的性質(zhì)是配合房屋居住功能滿足居民生活需求的配套設(shè)施。當(dāng)下我國私人汽車保有量呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，小區(qū)業(yè)主對于車庫的需求逐年增加，車庫已成為小區(qū)業(yè)主的基本生活設(shè)施。認為小區(qū)車庫的性質(zhì)是配合房屋居住功能滿足居民生活需求的配套設(shè)施，能夠督促開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)住房時履行修建車庫滿足居民生活需要的義務(wù)。這就要求開發(fā)商為滿足業(yè)主需求，必須向業(yè)主提供一定面積的車庫，這樣能夠大大減少事后業(yè)主因缺乏車庫而引起的糾紛。

需要明確的是，作為配合房屋居住功能的配套設(shè)施，并不是全體業(yè)主共同對車庫享有所有權(quán)。首先，《物業(yè)管理條例》等現(xiàn)行法中對于小區(qū)車庫的權(quán)屬問題沒有規(guī)定。相關(guān)法律中并沒有規(guī)定配套設(shè)施的權(quán)屬問題，居民對小區(qū)車庫享有的權(quán)利僅僅限于使用權(quán)，這種權(quán)利是一種用益物權(quán)，并非所有權(quán)。其次，車庫的權(quán)屬問題與其作為配合房屋居住功能的配套設(shè)施的性質(zhì)無關(guān)。因為配套設(shè)施的作用是為了方便居民的生活，更好的發(fā)揮房屋的居住功能。對于車庫的所有權(quán)歸屬存在兩種模式，一種是由小區(qū)全體居民共同享有所有權(quán)；另外一種一般為開發(fā)商單獨享有所有權(quán)。以下筆者將通過比較法分析和類型化分析的方法對此問題進行探討。

二、比較法視野下的小區(qū)車庫權(quán)屬問題

小區(qū)車庫的權(quán)屬問題涉及多方利益，國外立法的規(guī)定對完善我國相關(guān)制度具有一定的借鑒作用。

德國《住宅所有權(quán)法》第3條第2款規(guī)定：“以持久性界標(biāo)表明范圍之停車場地，視為獨立的房間?！钡聡隙塑噹熳鳛閱为毑粍赢a(chǎn)的獨立性，可以依法自由轉(zhuǎn)讓，小區(qū)居民可以與開發(fā)商自由交易車庫的所有權(quán)。

日本法對于小區(qū)車庫的分類有兩種，一種是室外停車場，另一種是室內(nèi)停車場。司法實踐中將室外停車場視為共用部分。對于室內(nèi)停車場應(yīng)當(dāng)是共有部分還是專有部分，日本學(xué)界有著不同的看法。目前在司法實踐中占主流地位的觀點認為室內(nèi)停車場是專有部分。

法國法中，建筑物的開發(fā)商需要承擔(dān)在建筑物范圍內(nèi)為每一戶業(yè)主修建車庫的義務(wù)。在法國，區(qū)分所有建筑物范圍內(nèi)的居住區(qū)域和停車區(qū)域是兩種不同的不動產(chǎn)。業(yè)主在購買居住區(qū)域之后，如果需要停車位，需要另外單獨購買。即使不購買居住區(qū)域的小區(qū)業(yè)主以外的人，也可以單獨購買停車位。

美國法律對小區(qū)車庫權(quán)屬問題的規(guī)定有兩個基本原則：一是小區(qū)居民以外的人無權(quán)購買小區(qū)范圍內(nèi)的小區(qū)車庫；二是小區(qū)內(nèi)的車庫不具有獨立性，不能夠作為單獨的不動產(chǎn)進行銷售。美國法將小區(qū)車庫視為從物，并且禁止把小區(qū)車庫轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主之外的人。從一定程度上保護了小區(qū)居民對于車庫的需求，但是不符合市場規(guī)律，具有一定的封閉性。

我國物權(quán)法第74條將車庫的歸屬問題交由雙方依意思自治原則自由約定。

可以看出，對于車庫的權(quán)屬問題，各國立法大致存在兩種制度設(shè)計，其一是把車庫作為共有物由全體居民共同享有所有權(quán)，比如美國法否定車庫的獨立性，禁把車庫當(dāng)做專有部分進行轉(zhuǎn)讓。其二是肯定車庫具有自身的獨立性，認為車庫是與房屋相同的獨立的不動產(chǎn)，車庫可以脫離房屋單獨買賣。國外的相關(guān)立法對于車庫的權(quán)屬問題有著不同的制度設(shè)計，有的肯定車庫的獨立性，將其視作專有部分可以單獨買賣，有的否定車庫的獨立性，禁止車庫的單獨轉(zhuǎn)讓。我國物權(quán)法的規(guī)定采取了兩種制度并存的立法設(shè)計。

三、確定小區(qū)車庫權(quán)屬的法律依據(jù)

我國法律中涉及小區(qū)車庫權(quán)屬問題的條文很少，法律層面僅《物權(quán)法》第74條對該問題作出了原則性的規(guī)定。但該條文僅作出的規(guī)定有些籠統(tǒng)并缺乏實踐操作性。有些地方也試圖對此問題制定相關(guān)規(guī)章，如《鄭州市停車場管理辦法》、《杭州市停車場建設(shè)管理規(guī)定》等。但這些規(guī)定大多從方便地方管理的角度出發(fā)，對車庫的權(quán)屬問題規(guī)定較少。住宅小區(qū)是典型的區(qū)分所有建筑物。所謂區(qū)分所有建筑物是指數(shù)人區(qū)分建筑物而各有其專有部分，并就其共有部分享有共用權(quán)，并基于專有部分與共有部分不可分割所產(chǎn)生的共有所有人的成員權(quán)。對于房地關(guān)系，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征是：房隨地轉(zhuǎn)，地隨房轉(zhuǎn)，遵循“房與地不分家”的原則。我國采取不動產(chǎn)登記生效主義，不動產(chǎn)所有權(quán)只有經(jīng)國家法定機關(guān)依法登記后，其所有權(quán)才能得到法律上的確認和保護。明確了我國的房地關(guān)系之后，以下筆者就不同類型的車庫逐一探討它們的權(quán)屬問題。

1.獨立車庫。如前所述，獨立車庫就像一間小屋，自身擁有獨立空間，一般有自身專用的出入口，獨立于小區(qū)建筑物之外，所以具有結(jié)構(gòu)上的獨立性和使用上的獨立性。在判斷結(jié)構(gòu)上的獨立性時，傳統(tǒng)觀念強調(diào)封閉性。顯然，單獨強調(diào)封閉性這個標(biāo)準過于嚴格?，F(xiàn)代學(xué)說采取“觀念上的墻壁”的觀點，認為只要有固定的界限標(biāo)明范圍，使人能在觀念上將一部分與其他部分區(qū)分開來，則該部分就可視為專有部分。筆者認為肯定這種車庫使用上的獨立性的理由如下：第一，車庫的使用與小區(qū)建筑物的使用并沒有直接的聯(lián)系。沒有車庫并不影響小區(qū)建筑物的使用，居民仍可正常入住小區(qū)房屋。這一點與電梯、天然氣管道等配套設(shè)施不同，如果沒有電梯、天然氣管道等配套設(shè)施，居民就沒有辦法正常使用小區(qū)房屋。第二，每個車庫彼此之間的使用具有相對獨立性。一戶居民對自己的車庫享有所有權(quán)，并不影響其它居民對其車庫權(quán)利的行使?；谝陨险撌觯覀兛梢缘贸龅慕Y(jié)論是：小區(qū)內(nèi)的獨立車庫是具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨立性的特定物，車庫的所有權(quán)歸屬于修建停車設(shè)施的開發(fā)商。獨立車庫的所有權(quán)或使用權(quán)可以通過業(yè)主購買或者承租轉(zhuǎn)移給買受人或承租人。

2.地面停車位。地面停車位并不是建筑物，而是由開發(fā)商根據(jù)住房設(shè)計在小區(qū)地面上規(guī)劃的專用停車空間。地面停車位沒有獨立性，只是占用土地表面上一定的空間范圍設(shè)置的停車位。因而地面停車位無法像獨立車庫那樣可以通過登記來確定權(quán)屬。實踐中，開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已經(jīng)把地面停車位算作公攤面積進行銷售，因此，地面停車位的所有權(quán)由全體業(yè)主共同享有。

3.架空層車庫。對于架空層車庫，相關(guān)房地產(chǎn)規(guī)劃法規(guī)定，架空層一般不計入建筑面積，因此架空層車庫應(yīng)歸整座建筑物的業(yè)主所有。

經(jīng)過上述分析，就以上三種類型的小區(qū)車庫的權(quán)屬問題來說，地面停車位和架空層車庫屬于業(yè)主共同所有，獨立車庫一般屬于修建停車設(shè)施的開發(fā)商所有有。

四、重構(gòu)小區(qū)車庫權(quán)屬法律制度

對于車庫的權(quán)屬問題，立法者要考慮兼顧房屋建造者的權(quán)益和小區(qū)居民的權(quán)益之間的平衡。我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定從一定程度上有助于緩解現(xiàn)階段車庫權(quán)屬問題的混亂局面，但是該條的規(guī)定比較籠統(tǒng)，不夠細致，缺乏可操作性，因此需要對此規(guī)定加以解釋。對于條文中規(guī)定的滿足業(yè)主的需要以及當(dāng)事人之間對于車位、車庫權(quán)屬的約定權(quán)，筆者認為，可以從以下幾個方面考慮，一是在轉(zhuǎn)讓車位、車位的所有權(quán)或使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)賦予本小區(qū)范圍內(nèi)的居民以優(yōu)先權(quán)，二是首先滿足業(yè)主的生活消費需要，三是車庫的出售或出租的價格要合理，四是開發(fā)商售房時沒有汽車的業(yè)主也享有同樣的優(yōu)先購買和承租車庫的權(quán)利。第二款中由當(dāng)事人約定車庫的歸屬應(yīng)當(dāng)理解為開發(fā)商和業(yè)主通過協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上達成協(xié)議來確定車庫的歸屬。但是考慮到開發(fā)商的在經(jīng)濟上的優(yōu)勢地位，當(dāng)對約定條款有不同理解時，應(yīng)首先做出有利于業(yè)主的解釋。

如上所述，我國《物權(quán)法》就此問題的規(guī)定并不盡如人意，對此筆者提出以下幾點建議：一是明確小區(qū)車庫的法律屬性?！段餀?quán)法》第74條的規(guī)定過于籠統(tǒng)和原則化，缺乏可操作性，應(yīng)當(dāng)從立法上解決小區(qū)車庫的法律屬性問題，這是解決小區(qū)車庫權(quán)歸屬問題的基礎(chǔ)。二是對于車庫的首要功能是為居民提供生活便利以及對車庫權(quán)屬問題的約定作出更加具體的規(guī)定。在開發(fā)車庫時對開發(fā)商進行必要的監(jiān)管和規(guī)制，保障業(yè)主合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)將符合配置比例要求作為滿足業(yè)主需要的基礎(chǔ)。在約定歸屬的場合，應(yīng)當(dāng)將約定雙方當(dāng)事人限制在開發(fā)商和業(yè)主之間，而約定租賃權(quán)的場合則可以考慮引入外部第三人的利益。

重構(gòu)小區(qū)車庫權(quán)屬制度，完善法律法規(guī)和相關(guān)配套制度勢在必行。首先，應(yīng)完善不動產(chǎn)登記制度。我國目前的不動產(chǎn)登記制度尚不健全，應(yīng)將小區(qū)車庫列入法定的登記范疇進行統(tǒng)一管理，以期明確車庫的權(quán)屬，減少糾紛。其次，要加強政府監(jiān)管。政府相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商進行監(jiān)管，監(jiān)督開發(fā)商履行修建停車位的法定義務(wù)，在修建停車場所的過程中對開發(fā)商的相關(guān)運作進行必要的規(guī)制。此外，政府也要保障車庫市場正常的運營，對實踐當(dāng)中存在的開發(fā)商高價銷售車庫車位謀取暴利的行為進行限制，更好的保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]王利明：《中國民法案例與學(xué)理研究（物權(quán)篇）》，法律出版社1998年版，第154頁.

[2]韓松：《民法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社2005年版，第150頁.

[3]戴東熊：《論建筑物區(qū)分所有權(quán)之理論基礎(chǔ)》，法學(xué)叢刊，1985年版，第28頁.

[4]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第175頁.

[5]甘建明：《我國小區(qū)車庫權(quán)屬問題研究--兼評《物權(quán)法》第74條》，傳播經(jīng)緯，2010年版.