探析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘 要：為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，全面預(yù)算管理已經(jīng)在大部分的企業(yè)中廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)全面預(yù)算管理來(lái)提升經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算介紹

1.全面預(yù)算介紹。全面預(yù)算，是指在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的全部業(yè)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)等反映的總體預(yù)測(cè)和估算。全面預(yù)算應(yīng)該考慮到企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、預(yù)算的周期和變化，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的戰(zhàn)略為指導(dǎo)，對(duì)企業(yè)的人力資源、資金狀況、信息資源進(jìn)行有效的整合，對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)到銷售的過(guò)程進(jìn)行全面分析，以期達(dá)到優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)存在的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算過(guò)程中具有自身的特點(diǎn)：第一，全過(guò)程、全方位、全員性。第二，現(xiàn)金流是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益高負(fù)債的特點(diǎn)，所以，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力，一定意義上，資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表變得次要，現(xiàn)金流量表變得尤為主要。第三，工程項(xiàng)目預(yù)算是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本較高，核算標(biāo)準(zhǔn)復(fù)雜多樣，時(shí)間周期較長(zhǎng)，所以，核算應(yīng)以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題

1.預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，缺乏全面、完善的預(yù)算管理體系。目前，房地產(chǎn)在預(yù)算方面缺乏一個(gè)完整的體系和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往靠的是經(jīng)驗(yàn)主義，帶有很大的主觀性，這樣，會(huì)導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際差距較大。

2.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)成本缺乏全面的考慮。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本有一定的不確定性，核算相對(duì)比較難。另外，經(jīng)濟(jì)條件不斷的發(fā)生變化，稅收制度的不斷完善，許多拆遷改建等復(fù)雜項(xiàng)目稅金繳納和成本的核算比較復(fù)雜，造成預(yù)算和實(shí)際不符。

3.信息化建設(shè)滯后。信息化管理標(biāo)準(zhǔn)化管理，在許多房地產(chǎn)全面核算還沒(méi)有完全的普及。從而導(dǎo)致，信息不完整對(duì)信息的整理和收集利用效率低。這樣，會(huì)導(dǎo)致有的信息還沒(méi)有完全錄入就開(kāi)始編制，導(dǎo)致預(yù)算起不到應(yīng)有的效果。

4.外部因素的不確定性和治理結(jié)構(gòu)不健全。預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算的核心內(nèi)容。許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于外部因素的不確定和企業(yè)自身的原因，導(dǎo)致預(yù)算在執(zhí)行的過(guò)程中存在形式主義，比如對(duì)剩余材料沒(méi)有合理的規(guī)劃和安置、日常原材料和耗材浪費(fèi)。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生，是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理造成的，如果項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理和專業(yè)的監(jiān)督人員形成良好的治理結(jié)構(gòu)，相互制約相互配合，則不會(huì)導(dǎo)致這種亂象。不僅資源浪費(fèi)，還導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)失去市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)的成本也大大增加，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

5.預(yù)算缺乏有效的評(píng)價(jià)和分析機(jī)制。全面預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算是以項(xiàng)目作為依據(jù)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，實(shí)施全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃。最終，預(yù)算的核心是執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的復(fù)雜性，有些項(xiàng)目的預(yù)算形同虛設(shè)，有的項(xiàng)目預(yù)算就像是走形式，為了預(yù)算而進(jìn)行預(yù)算，預(yù)算和執(zhí)行同步進(jìn)行，甚至為了填表，先執(zhí)行后寫(xiě)預(yù)算，用到哪里算哪里。嚴(yán)重缺乏對(duì)預(yù)算內(nèi)容的客觀評(píng)價(jià)和理性分析。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)采取的對(duì)策

1.統(tǒng)一預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系進(jìn)行完善。首先，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)合理的更新銷售動(dòng)態(tài)、人工和工程信息，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀，制定一套完善的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。其次，提高管理人員的素質(zhì)，對(duì)管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核和培訓(xùn)，確保他們掌握科學(xué)合理的方法。再次，充分發(fā)揮企業(yè)人力資源的優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)和招聘具有綜合素質(zhì)的人才，編制科學(xué)合理的預(yù)算項(xiàng)目，并根據(jù)市場(chǎng)行情，進(jìn)行定期、實(shí)時(shí)調(diào)整，真正做到全面預(yù)算。

2.準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核算的難度較大，開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成多樣。包括土地價(jià)格、勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、公共設(shè)施、工程建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施等等，我們?cè)谶M(jìn)行核算的時(shí)候，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的方方面面進(jìn)行準(zhǔn)確核算。這與開(kāi)發(fā)成本后期加計(jì)扣稅、土地增值稅清算等密切相關(guān)。做好調(diào)研和成本核算是很專業(yè)很細(xì)致的工作，需要專業(yè)人員進(jìn)行環(huán)境的考察，并收集資料，交給專業(yè)的部門(mén)進(jìn)行有效的分析，最終確定核算成本的依據(jù)，使得預(yù)算更加符合實(shí)際。

3.建立科學(xué)合理的信息化系統(tǒng)。信息的完整性和有效性對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤為重要。通過(guò)建立數(shù)據(jù)庫(kù)和完善信息系統(tǒng)，來(lái)完成完整的信息資料建檔。另外，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行及時(shí)合理的補(bǔ)充和更新。完善房地產(chǎn)企業(yè)的信息系統(tǒng)，建立健全數(shù)據(jù)庫(kù)模式。然后通過(guò)外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的比對(duì)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)務(wù)，制定本企業(yè)實(shí)際可行的預(yù)算方案。從而，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后，培養(yǎng)和招聘數(shù)據(jù)庫(kù)和軟件更新維護(hù)人員，有利于建立和健全信息系統(tǒng)。

4.加大預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)管力度。建立預(yù)算委員會(huì)，由總經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人，相關(guān)部門(mén)經(jīng)理來(lái)主持日常工作，從而提高預(yù)算建設(shè)的層次性，增加實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格的按照預(yù)算執(zhí)行，如遇到需要調(diào)整預(yù)算的情況，應(yīng)按照相關(guān)的授權(quán)體系，通過(guò)預(yù)算委員會(huì)，辦理預(yù)算審批后方能通過(guò)。財(cái)務(wù)人員，應(yīng)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于不符合賬實(shí)的開(kāi)支，第一時(shí)間進(jìn)行反饋。企業(yè)應(yīng)主動(dòng)的采取措施，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，從而避免使用過(guò)程當(dāng)中的耗材等的浪費(fèi)。對(duì)于相關(guān)的材料管理倉(cāng)儲(chǔ)保管，落實(shí)到個(gè)人，做到清晰、公開(kāi)和透明，從而確保預(yù)算的有序進(jìn)行。

5.對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面的評(píng)估和理性的分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面科學(xué)客觀的編制預(yù)算，才能夠真正落實(shí)全面預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算的科學(xué)性和和合理性需要全面的進(jìn)行評(píng)估，包括項(xiàng)目預(yù)算和經(jīng)營(yíng)預(yù)算。對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算，需要在不斷的發(fā)展中進(jìn)行完善，這一過(guò)程中對(duì)預(yù)算進(jìn)行客觀的總結(jié)，理性的分析。具體的實(shí)施過(guò)程，需要總經(jīng)理到普通的員工全員積極參與。專業(yè)人員發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一線工作人員密切配合，詳細(xì)分析，群策群力，有序進(jìn)行。最后，進(jìn)行資料的整理入庫(kù)，資料進(jìn)入到數(shù)據(jù)庫(kù)體系，并打印書(shū)面的材料，對(duì)于每次的預(yù)算，都是完整的一個(gè)過(guò)程，每一次都對(duì)上一次進(jìn)行總結(jié)，起到承上啟下的作用。從而對(duì)預(yù)算進(jìn)行全面評(píng)估和科學(xué)合理的分析。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一套系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。通過(guò)國(guó)家對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐步規(guī)范，以及房地產(chǎn)企業(yè)自身不斷努力，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面，一定會(huì)不斷進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)更為科學(xué)、全面的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李玲. 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

[2]黃萍萍. G房地產(chǎn)集團(tuán)公司全面預(yù)算管理研究[D].安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[3]許鑄. 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理及建議[J].時(shí)代金融，2015.