對如何盤活國有企業(yè)既有劃撥土地問題的思考

摘 要：我國目前正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，為響應(yīng)國家號召，國有企業(yè)更應(yīng)充分發(fā)揮既有大量劃撥土地的資源優(yōu)勢，在確保國有資產(chǎn)保值增值的同時，積極整理與盤活?；趪衅髽I(yè)劃撥土地的資源盤活內(nèi)容進(jìn)行分析和探討。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè) 劃撥土地 資產(chǎn)盤活

一、引言

按照《全國國土規(guī)劃綱要》（2016-2030年）的指導(dǎo)精神，要求我們珍惜每一寸國土，優(yōu)化國土空間開發(fā)格局，全面促進(jìn)資源節(jié)約，加快轉(zhuǎn)變國土開發(fā)利用方式，全面提高國土開發(fā)質(zhì)量和效率，堅持節(jié)約優(yōu)先與高效利用相統(tǒng)一。針對國有企業(yè)既有土地，特別是劃撥土地的特性，在影響因素、盤活模式等方面進(jìn)行分析和探討，希望可以為國有企業(yè)既有劃撥土地的盤活提供相關(guān)的信息。

二、影響土地盤活的因素

1.城市規(guī)劃的調(diào)整。因城市發(fā)展建設(shè)的需要，企業(yè)既有的部分空置土地有被當(dāng)?shù)卣?guī)劃為商住、公服、綠化等用地的可能性，企業(yè)不能因持有土地權(quán)屬既忽視對城市規(guī)劃調(diào)整的重視。

2.土地資源的清理。部分企業(yè)因既有土地資產(chǎn)的量較大，可能存在僅著眼于成片地塊的管理，而忽視管內(nèi)的零星空置土地資源。實際上，借助對清理整合零星土地，通過整體打包，可大幅提升資產(chǎn)價值，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為可利用的優(yōu)勢資源。

三、對傳統(tǒng)盤活方式的思考

1.按政府收儲方式盤活土地。土地收儲通?？煞譃槭袌鲂汀⒀a(bǔ)償型、強(qiáng)制型三種形式。其中，市場型收儲的特點(diǎn)是，可視作按市場規(guī)律執(zhí)行的“買賣行為”，收儲行為雙方地位對等，收儲價格可由雙方協(xié)商或參考土地市場評估價值確定；補(bǔ)償型收儲的特點(diǎn)是收儲價格不是按照市場化方式確定，而是更側(cè)重于依據(jù)被收儲土地的原用途、擬用途進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，目前主要體現(xiàn)在對農(nóng)村集體土地的收儲；強(qiáng)制型收儲的特點(diǎn)是采取法律、行政手段無償收回非法的、不符合規(guī)劃的或未按批準(zhǔn)用途使用的土地。由于國有企業(yè)的既有用地收儲通常應(yīng)歸屬市場型收儲，因此僅對該種收儲方式進(jìn)行分析。對于市場型收儲，在實際操作過程中，又可細(xì)分為先補(bǔ)償后收儲和政府先出讓土地后返還補(bǔ)償款（俗稱“先征后返”）兩種方式。

1.1先補(bǔ)償后收儲。先由土地收儲雙方根據(jù)擬收儲土地（含地上附著物）評估價值和搬遷損失進(jìn)行補(bǔ)償金額協(xié)商，再由土儲部門按雙方協(xié)商確定的補(bǔ)償金額進(jìn)行土地收儲，補(bǔ)償費(fèi)用支付給企業(yè)，被收儲土地的后期收益全部歸政府所有，與企業(yè)無關(guān)。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)可與政府商定在獲得補(bǔ)償費(fèi)用時只需出具財務(wù)收據(jù)，減少稅務(wù)成本，且處置程序簡便，獲取現(xiàn)金的周期較短；缺點(diǎn)是前期與當(dāng)?shù)卣块T溝通成本較高。

1.2政府先出讓土地后返還補(bǔ)償款。在政府財政無力先支付收儲補(bǔ)償款的情況下，經(jīng)土地收儲雙方協(xié)商（簽訂相關(guān)協(xié)議），明確由企業(yè)先行辦理擬收儲土地的注銷手續(xù)，將土地權(quán)屬轉(zhuǎn)至當(dāng)?shù)卣?，再由政府通過“招拍掛”程序出讓土地獲取收益，土地收益根據(jù)前期所簽協(xié)議的約定返還企業(yè)。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是與政府的難度低，可最大程度獲取當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)優(yōu)惠政策；缺點(diǎn)是企業(yè)無法掌控被收儲土地的出讓流程，獲取資金收益的時限無法確定。

2.按權(quán)屬轉(zhuǎn)讓方式盤活土地。

2.1通過二級市場直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。將既有空置土地的的土地使用權(quán)變更至受讓方名下，所轉(zhuǎn)讓土地為劃撥土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)按規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或繳納相應(yīng)的土地收益。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是可較快完成交易，交易風(fēng)險小，處置周期短；缺點(diǎn)是轉(zhuǎn)、受讓雙方需承擔(dān)的稅費(fèi)較高。其中：根據(jù)各地的不同規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方需繳納契稅（按成交價計算，稅率3%至5%）、印花稅（按成交價計算，稅率0.05%）、營業(yè)稅（按土地轉(zhuǎn)讓價與購置價價差計算，稅率5%）、城建稅（按所繳營業(yè)稅額計算，稅率7%）、教育費(fèi)附加（按所繳營業(yè)稅額計算，稅率3%）和土地增值稅（按有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上附著物所取得的增值額計算，稅率30%至60%）；受讓方也需繳納契稅（按成交價計算，稅率3%至5%）和印花稅（按成交價計算，稅率0.05%）。

2.2通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓間接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)以自持的土地使用權(quán)或其他資產(chǎn)投資成立新公司，再將該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商取得轉(zhuǎn)讓收入，以實現(xiàn)土地使用權(quán)的間接轉(zhuǎn)讓。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是稅務(wù)成本較低；缺點(diǎn)是操作程序復(fù)雜、處置周期長，同時若對擬受讓股權(quán)開發(fā)商的資金實力分析考察不足，則易存在資金收益風(fēng)險。

3.按自主開發(fā)方式盤活土地。企業(yè)根據(jù)自持的存量土地，通過變更性質(zhì)、調(diào)整用途、提高配套比例等方式自主進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)而盤活閑置資產(chǎn)，提升資產(chǎn)利用率，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值。

3.1變更既有土地性質(zhì)。政府突破招、拍、掛制度，允許企業(yè)改變既有土地性質(zhì)，采取協(xié)議方式辦理土地出讓，將劃撥土地變性為商業(yè)用地，由企業(yè)自行進(jìn)行開發(fā)利用。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)可根據(jù)自身條件和開發(fā)需求進(jìn)行操作；缺點(diǎn)是突破了現(xiàn)行的政策，除個別省、市和國家重點(diǎn)扶持的個別企業(yè)以外，在國內(nèi)大部分地區(qū)無法實現(xiàn)劃撥土地協(xié)議出讓。

3.2調(diào)整既有土地用途。政府在政策范圍內(nèi)，允許企業(yè)申請調(diào)整既有土地用途。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是凡符合劃撥用地目錄或在當(dāng)?shù)卣咴试S范圍內(nèi)的調(diào)整行為，企業(yè)可根據(jù)自身的發(fā)展需要靈活機(jī)動的選擇調(diào)整目標(biāo)和時機(jī)；缺點(diǎn)是國內(nèi)各地、甚至對企業(yè)所屬行業(yè)適用的政策存在差異。

3.3提高土地配套指標(biāo)。政府允許企業(yè)利用自持土地進(jìn)行二次開發(fā)，由企業(yè)在土地內(nèi)增加配建職工住宅、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施，并允許對配建房屋辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。按該方式進(jìn)行盤活，優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)可利用既有的空置、低效土地開展配套設(shè)施建設(shè)，以滿足企業(yè)發(fā)展需求；缺點(diǎn)是對于該類增建的房屋，當(dāng)?shù)卣ǔ拗平灰追秶辉试S面向市場進(jìn)行銷售，企業(yè)無法直接獲取現(xiàn)金收益。

四、對土地盤活新方式的探索

1.劃撥土地的盤活并非鐵板一塊。雖然國家對劃撥土地的管理有著嚴(yán)格的規(guī)定，但并未堵死企業(yè)利用劃撥土地進(jìn)行處置和盤活的出路。對于國家、地方有明文規(guī)定的，可依法合規(guī)的按政府收儲、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、自主開發(fā)等多種方式進(jìn)行盤活，

2.企業(yè)應(yīng)主動了解屬地土地政策。各省、市會結(jié)合當(dāng)?shù)氐男枨?，制定出臺一些相應(yīng)的土地處置政策，在國家層面既有法規(guī)的前提下，按照當(dāng)?shù)卣?，結(jié)合企業(yè)自身情況，可以靈活機(jī)動的開展土地資產(chǎn)盤活。因此，國有企業(yè)應(yīng)積極的與屬地政府、土地資產(chǎn)所在地政府部門進(jìn)行對接，主動去了解掌握可用的土地政策，尋求政府支持，互惠互利的開展既有土地利用和資產(chǎn)盤活。

3.企業(yè)應(yīng)充分掌握自身土地資源。土地資源的盤活工作，歸納起來實質(zhì)為三步——清理、整理、處置，其中最基礎(chǔ)的工作即為清理自己的“家當(dāng)”，梳理分析既有資產(chǎn)的優(yōu)勢。再通過科學(xué)論證，進(jìn)而研究確定盤活的方式。成宗成片的土地，不進(jìn)行整理，也無法進(jìn)入一級市場；零星分散的地塊，通過整理打包，也可以成為優(yōu)勢資源。因此，在當(dāng)前的大環(huán)境下，國有企業(yè)更應(yīng)該充分重視既有土地這一資源，順歷史潮流而動，借力政府與市場，深挖潛力，想必大有可為。

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