風險管理視角下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理防范對策分析

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，房地產(chǎn)行業(yè)有了較快的發(fā)展，同時面臨著機遇與挑戰(zhàn)。市場經(jīng)濟發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多的風險，如何在風險的情況下加強企業(yè)財務(wù)管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)當前迫切需要解決的問題，以促進企業(yè)的收益。將財務(wù)管理風險與風險防范進行深度分析，提出風險管理視覺下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避財務(wù)管理風險的措施。

關(guān)鍵詞：風險管理視角 防范 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)管理 對策

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，儼然成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱，但其卻是較容易受到市場不穩(wěn)定因素的影響，自2014年起房地產(chǎn)的銷售額呈現(xiàn)大幅度下滑。追究其原因，在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)管理已經(jīng)不滿足當今經(jīng)濟發(fā)展的要求，其面臨風險因素越來越多，必須是不斷地進行財務(wù)管理創(chuàng)新和財務(wù)風險控制。房地產(chǎn)應(yīng)對財務(wù)管理風險，首先應(yīng)是建立建全現(xiàn)代化的財務(wù)管理風險預(yù)防機制，加強對風險來源的研究，并通過對風險的管理建立起相應(yīng)的應(yīng)對措施，以增強財務(wù)管理風險理論的可實施性。其中，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的最大風險便是房地產(chǎn)行業(yè)市場行情的變化及國家政策相應(yīng)的調(diào)整與改變，也只有降低這兩方面的影響，才能改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理風險分析

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，各行各業(yè)都會面臨著財務(wù)管理的風險。財務(wù)管理風險的產(chǎn)生過程便是企業(yè)進行資本的管理及運用的過程。企業(yè)進行資本的投資、使用等等都會面臨著來自市場的風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是大型的企業(yè)，一般是進行資金流動量較大的項目，前期需要投入大量的資金，且在短時間內(nèi)是不能獲得收益，在成本運營的過程中需要面臨著許多不確定因素，面臨的經(jīng)營風險、財務(wù)管理風險一般是比較大的?？偟膩碚f，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務(wù)管理風險主要是投資風險、融資風險、資金管理風險和利潤分配風險。

1.融資風險。融資風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了取得更高的財務(wù)杠桿而采取向金融機構(gòu)、相關(guān)企業(yè)借入資金而產(chǎn)生的一種風險。這種風險一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)融資的基金在規(guī)定的時間內(nèi)無法按時償還。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目的起始階段是需要大量的資金進行運轉(zhuǎn)，而多數(shù)企業(yè)本身并沒有大量的流動資金進行投資，只能通過銀行貸款的方式進行資金的籌集，但是在資金的使用過程中易受到房地產(chǎn)銷售量情況不佳及房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響，從而加大了融資的風險。融資的風險體現(xiàn)為房地產(chǎn)融資的資金數(shù)額較大，債務(wù)的結(jié)構(gòu)不合理，債務(wù)到期時間較集中等等。隨著房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴大，融資的資金也在不斷擴大，例如近幾年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源總量是2010年幾倍，且呈現(xiàn)逐年增長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的來源一般是銀行貸款，自身并沒有大量資產(chǎn)的積累。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)今年來明顯出現(xiàn)了內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，財務(wù)管理制度落后，缺乏專業(yè)的財務(wù)管理人才等問題，更是加劇了融資風險的產(chǎn)生。

2.投資風險。投資風險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時解決意料之外的問題，不能有效處理項目運行過程中遇到的額外問題，資金成本不能在目標時間內(nèi)收回，影響了企業(yè)投資運營計劃的實施，可能延誤企業(yè)其他項目的運行，錯失投資的良機。房地產(chǎn)進行投資活動的目的是在于實現(xiàn)資金的最大使用率，通過持續(xù)發(fā)展投資活動以促進企業(yè)的生存與發(fā)展。然而在投資的過程中是會面臨各種突發(fā)情況，例如項目在投資前缺乏充分的市場調(diào)查，在投資進行時才發(fā)現(xiàn)該項目投資不可行或是投資行情不佳，產(chǎn)品滯銷，加之投入資金過大，財務(wù)風險管理不足，從而導(dǎo)致投入遠遠大于產(chǎn)出，致使企業(yè)面臨著投資的風險，嚴重時可能會面臨破產(chǎn)的境地。

3.資金管理風險。資金管理風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收帳款管理和現(xiàn)金管理的總稱。房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)獲得收益的主要方式便是進行樓房的銷售，房屋銷售后，房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)化為資金，但是資金的回收過程受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，存在一定的回收風險。當前基于國家宏觀調(diào)控的積極影響，資金回收較快，房地產(chǎn)資金回收問題得到一定的緩解，卻沒有在根本上解決企業(yè)資金管理風險。當前，房地產(chǎn)如何進行大量資金的盤活，如何有效運用銀行資金成為了一大難題。

4.利潤分配風險。這主要是指企業(yè)利潤分配不當或是股利政策的實施給企業(yè)的經(jīng)營管理帶來的一定風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是通過留存收益及分配股利兩種方式會將企業(yè)的財務(wù)結(jié)果分成給相應(yīng)的投資者，以穩(wěn)定投資的來源。企業(yè)進行利潤分配時應(yīng)大量考量企業(yè)現(xiàn)階段的經(jīng)營管理狀況。企業(yè)若是處于大規(guī)模擴張時期是不適宜進行利潤分配或是大范圍現(xiàn)金股利的，因為這階段是需要大量的資金及留存收益。企業(yè)若是處于這種階段，應(yīng)該是努力做好投資者的工作，穩(wěn)定企業(yè)的股利，以謀共同的發(fā)展。如若不然，企業(yè)內(nèi)部可能出現(xiàn)爭奪利潤分配的矛盾，致使企業(yè)發(fā)展處于停滯狀態(tài)，是非常不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。相反，若是企業(yè)在年年盈利狀況較佳的狀態(tài)依然不進行利潤的分配，投資者拿不到相應(yīng)的回報，同樣不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展及規(guī)模的擴大，在一定程度上失去信譽。因此，企業(yè)應(yīng)當做好利潤分配的問題，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展狀況及投資者的情況進行全面的考量，降低利潤分配產(chǎn)生的風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理風險的有效識別與防范對策

1.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理。財務(wù)管理的范疇一般是資金進行使用的過程，投融資及資金管理與利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務(wù)管理可從以下幾個方面進行：一是提高財務(wù)管理者的素質(zhì)。如今企業(yè)的財務(wù)管理人員參差不齊，常出現(xiàn)缺乏財務(wù)管理的專業(yè)知識及財務(wù)管理能力較差的情況，企業(yè)應(yīng)對這部分人員進行嚴格的監(jiān)督與考察，并對其進行財務(wù)管理方面的培訓(xùn)，或是直接對這部分人員進行裁員，招聘高素質(zhì)、專業(yè)的財務(wù)管理者；二是需要提高財務(wù)信息的準確度與及時性。如今是信息化的時代，企業(yè)應(yīng)引進一批現(xiàn)代化的信息管理設(shè)備，并設(shè)置收集、整合信息的專業(yè)人員，擴大信息量及增加信息的來源，不能再單純依據(jù)個人經(jīng)驗對經(jīng)濟活動進行判定，一定是通過對大量數(shù)據(jù)的分析而了解當前市場的行情，再作出相應(yīng)的決策，降低盲目性；三是加強風險識別功能，充分利用三大報表之間的關(guān)系，為科學(xué)決策提供依據(jù)。企業(yè)需要從成本監(jiān)管使用的角度出發(fā)，加強財務(wù)戰(zhàn)略管理，加強信息數(shù)據(jù)的整合，以財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點，不斷降低資本成本，同時優(yōu)化資源的配置，充分利用現(xiàn)有的資源進行房地產(chǎn)的開發(fā)。

2.建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系主要有預(yù)算編制、預(yù)算控制、預(yù)算執(zhí)行與預(yù)算預(yù)警。企業(yè)通過建立全面預(yù)算管理體系，可以對項目在獲得收益前需要投入的資金成本進行科學(xué)合理的預(yù)算，做到心中有數(shù)，在項目的執(zhí)行過程中有意識的進行成本的控制，并對項目的運行過程有了全局的掌控，減少意外情況的發(fā)生，有效保障項目的順利進行。企業(yè)通過此方式，可以逐步建立起現(xiàn)金流預(yù)算、項目資金預(yù)算、財務(wù)預(yù)算及籌融資預(yù)算，有效進行財務(wù)管理并降低管理風險。

3.建立基于風險控制的內(nèi)部控制制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的好壞直接影響企業(yè)的效益。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算與維護系統(tǒng)。企業(yè)通過建立基于風險控制的內(nèi)部控制制度，可以及時對企業(yè)出現(xiàn)的問題進行有效處理，高層管理者立即召開會議進行集體表決及進行某一項決策，在最短時間里明確授權(quán)對象 、建立審批權(quán)限、明確業(yè)務(wù)種類和審批類型，并制定嚴格的審批程序和工作流程，從而避免財務(wù)風險的出現(xiàn)。

四、結(jié)語

在風險管理視角下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務(wù)管理防范對策是應(yīng)對市場的變化，跟上時代經(jīng)濟發(fā)展的一種手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于傳統(tǒng)的財務(wù)管理理念，缺乏應(yīng)對財務(wù)管理風險的思維，沒有建立起與市場經(jīng)濟變化的財務(wù)管理制度，易出現(xiàn)財務(wù)管理問題。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對本企業(yè)的財務(wù)管理狀況做一個徹底的調(diào)查，針對不足之處進行適當?shù)母纳?，以促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[2]宗艷芳；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險及其有效控制[J]；企業(yè)改革與管理；2015年04期.