房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及應(yīng)對策略分析

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也迅速壯大，但就目前的情況而言，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理還存在著一些問題，財務(wù)管理不僅與企業(yè)資源的配置、資金的流動密切相關(guān)，更有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理入手，深入分析其現(xiàn)狀及問題，并提出相應(yīng)的解決措施，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供一些借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題分析 應(yīng)對策略

一、引言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其財務(wù)管理不僅服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展決策，還可以幫助企業(yè)在較短的時間內(nèi)，有效的集中資金、財力，為企業(yè)的決策提供堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。總之，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化離不開企業(yè)的內(nèi)部資源的配置優(yōu)化，離不開企業(yè)內(nèi)部資金的流動。因此，為了更好提高自身的財務(wù)管理水平、保證財務(wù)管理的質(zhì)量，相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該要結(jié)合自身的實際情況，制定出最符合自身發(fā)展特色的財務(wù)管理模式，構(gòu)建科學(xué)的內(nèi)部監(jiān)督控制體系，保證財務(wù)日常業(yè)務(wù)監(jiān)督審計以及業(yè)績考評的順利進行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題分析

1.受政策影響較大。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，因為自身的開發(fā)周期較長，所面臨的國家政策調(diào)整的風(fēng)險也就越大，在房地產(chǎn)漫長的開發(fā)期中，國家政策很有可能隨時發(fā)生變化，再加之其他不確定的變化因素，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險也隨之加大。

2.房地產(chǎn)企業(yè)項目籌資金額較大、開發(fā)周期較長，財務(wù)風(fēng)險較高。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的初期需要籌資巨額的資金，以此來作為成本支出，支撐項目的順利進行。同時，項目在開發(fā)過程中，往往存在著開發(fā)周期較長的特點，多數(shù)項目的開發(fā)周期都保持在兩年以上，因此，伴隨著開發(fā)周期的延長，企業(yè)所面臨的不確定因素增多，面臨的財務(wù)風(fēng)險也就越大。除此以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金方面都存在著周轉(zhuǎn)率較低、周轉(zhuǎn)期較長等特點，所以企業(yè)需要在項目開發(fā)的過程中不斷地進行項目融資，從而保證項目的順利進行，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其資金籌集的任務(wù)亦是十分的繁重。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理難度大、水平低，受影響因素多。項目的完工的進度以及項目的工程成本，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點關(guān)注的內(nèi)容。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算時，其核算項目的數(shù)量較多、成本項目的變化較大、周期較長，因此，項目在進行具體的開發(fā)過程中，容易受到多種因素的影響，財務(wù)管理的難度較大。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的相關(guān)策略

1.加強企業(yè)的融資管理。

1.1盡可能的爭取創(chuàng)業(yè)板上市機會。對與創(chuàng)業(yè)板來說，其監(jiān)管制度十分的嚴(yán)格，根據(jù)創(chuàng)業(yè)板上市股本較小的特性，實行相應(yīng)的信息披露制度，同時，相關(guān)的監(jiān)管部門還設(shè)置專門的保薦人制度，從而加大對企業(yè)素質(zhì)的篩選力度，幫之投資者選擇更優(yōu)、素質(zhì)更高的企業(yè)。

1.2實行融資渠道的多元化。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其需要承擔(dān)較大的融資壓力，因此，為了而加強企業(yè)的融資管理，降低企業(yè)融資壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建起一套以銀行為主、直接融資與間接融資相結(jié)合的多元化融資系統(tǒng)。并在政策允許的前提下，發(fā)展自身的信托業(yè)務(wù)，促進更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市。就政府而言，應(yīng)該要提高對房地產(chǎn)企業(yè)的重視，加強相關(guān)法律法規(guī)的構(gòu)建，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1.3促進公司經(jīng)營狀況的改善，加強與機構(gòu)投資者合作。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，投資公司也開始向房地產(chǎn)領(lǐng)域進軍。但目前來說，投資公司非常重視資金的回籠速度，要求資金在短時間內(nèi)可以完成回籠，融資的時間普遍較短，大多數(shù)都是在1至2年之間，資金成本一般較高。且根據(jù)具體的市場調(diào)查結(jié)果，2千萬到1億元人民幣比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資額度，但機構(gòu)投資者在決策時，除了需要對投資對象進行具體評估外，還需要對企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)力作相應(yīng)的評估，因此，具體的問題還需要具體分析。

2.加強企業(yè)的投資管理。

2.1及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展方向，密切關(guān)注國家政策變化。房地產(chǎn)企業(yè)因為其具有投資時間較長、不可移動等特點，在發(fā)展的過程中很容易受到國家政策的影響。因此，對于大多數(shù)的中小型企業(yè)來說，為了更好的把握投資的具體時機，應(yīng)該密切關(guān)注國家的政策，并根據(jù)國家政策的變化及時調(diào)整公司的發(fā)展戰(zhàn)略。例如，目前來說，我國相繼出臺了多種宏觀政策，以此來調(diào)整房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)市場熱度，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在做項目決策時就更應(yīng)該慎重謹慎，采取穩(wěn)健的發(fā)展策略。

2.2做出投資決策分析、嚴(yán)格掌控投資決策流程。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，投資決策將會直接影響到企業(yè)的正常發(fā)展。因此，企業(yè)在投資前，應(yīng)該要進行相關(guān)的財務(wù)估算，對投資項目的費用和收益進行具體的分析，并對本企業(yè)的還債能力以及投資項目的收益進行全面分析，保證投資的最優(yōu)化。同時，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的投資資金多是私人投資，投資人的回報率受到影響，因此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的發(fā)展情況，更多的考慮非正式渠道融資來進行投資獲利。在貸款時，優(yōu)先考慮利息率更低的公積金貸款，盡可能的降低企業(yè)的發(fā)展成本、減輕企業(yè)的財務(wù)壓力。但在實際的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡可能的避免貸款情況出現(xiàn)，即使企業(yè)貸款也應(yīng)在盡可能的短的時間內(nèi)將相應(yīng)的貸款還清。

3.加強企業(yè)的成本管理。

3.1強化項目實施過程的成本控制。在項目開發(fā)前期，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)規(guī)劃設(shè)計階段以及成本策劃的結(jié)果來確定企業(yè)的采購范圍。同時，在產(chǎn)品的構(gòu)想階段，企業(yè)需要明確設(shè)備的選型、特殊的材料等信息，并針對使用頻率較高的材料構(gòu)建相應(yīng)的動態(tài)數(shù)據(jù)庫資料，促進材料供應(yīng)管理體系的完善。在項目的施工階段，企業(yè)務(wù)必要保證審核制度的嚴(yán)格執(zhí)行，而對于相關(guān)施工的部門來說，在項目施工的過程中，一旦有任何問題出現(xiàn)，都要做到及時的登記與上報工作，以便企業(yè)及時采取相應(yīng)的解決措施。除此以外，企業(yè)還可以構(gòu)建相應(yīng)的工程優(yōu)化獎懲制度，對于可以提高效益、節(jié)約成本的給予相應(yīng)比例的物質(zhì)獎勵。同時，在實際的操作過程中，資金的具體使用情況應(yīng)該要與財務(wù)部門和預(yù)算部門的信息相符合。在項目的完成階段，應(yīng)該對對項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)、具體的項目質(zhì)量、財務(wù)數(shù)據(jù)進行公正、客觀的評估，并做好數(shù)據(jù)的歸檔工作，促進項目財務(wù)數(shù)據(jù)的整理和完善。利用公平的獎懲制度，來提高相應(yīng)管理人員和工作人員的工作積極性，提高企業(yè)的管理水平，實現(xiàn)企業(yè)盈利的最大化。

3.2構(gòu)建監(jiān)督制度，加強成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的順利發(fā)展需要依賴成本的高效管理。因此，企業(yè)應(yīng)重視自身的成本控制工作，并構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督體系。在具體的操作過程中，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際情況，構(gòu)建出一套符合企業(yè)自身實際發(fā)展情況的成本控制機制，將高效完善的成本管控機制作為成本管理戰(zhàn)略的實施與成本控制體系的建立的重要基礎(chǔ)保障。同時，在項目開發(fā)的不同階段，會有不同的個人、不同的單位甚至是不同的部門出于各種目的與利益，要求開發(fā)企業(yè)使用相關(guān)的、不利于企業(yè)成本控制制度構(gòu)建的特定權(quán)限，依據(jù)市場化的要求促進企業(yè)內(nèi)部控制制度的完善才有利于企業(yè)充分發(fā)揮其成本管理控制的優(yōu)勢，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的順利發(fā)展。

3.3促進成本管理控制方法的多元化，加強成本控制力度。在市場不斷變化的發(fā)展形勢之下，企業(yè)想要促進自身內(nèi)部控制制度的完善，就需要充分的結(jié)合自身的實際發(fā)展情況，借鑒現(xiàn)代成本管理的相關(guān)方法，以管理方法的多元化、先進性來保證成本控制力度。例如，企業(yè)可以采用作業(yè)成本法、價值鏈分析、全面質(zhì)量管理等方法來促進自身的成本管理。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平將會直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體發(fā)展，因此，相關(guān)企業(yè)務(wù)必需要提高對財務(wù)管理的重視，積極引進優(yōu)秀的財務(wù)管理人才，提高自身管理水平，并對自身的財務(wù)管理做好定期的檢查、監(jiān)督工作，及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)管理過程中的問題，及時的采取相應(yīng)的解決措施。

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