淺析房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

摘 要：全面預(yù)算管理是兼具控制、激勵(lì)、評(píng)價(jià)等功能的一種綜合貫徹企業(yè)戰(zhàn)略方針的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，處于企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心位置。當(dāng)今世界上大多數(shù)具有一定規(guī)模的企業(yè)都實(shí)施全面預(yù)算管理。而全面預(yù)算管理在我國(guó)應(yīng)用還不普遍，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差異，為了研究和推動(dòng)我國(guó)企業(yè)全面預(yù)算管理的發(fā)展，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系進(jìn)行系統(tǒng)研究，從而更有效地指導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 全面預(yù)算管理

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有鮮明的中國(guó)特色，受宏觀調(diào)控的影響比較大，陸續(xù)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管嚴(yán)格。政府出讓土地越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商拿地的成本不斷升高。同時(shí)，銀行已對(duì)房地產(chǎn)貸款采取戒備措施，謹(jǐn)慎授信給房地產(chǎn)企業(yè)。這些因素使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到必須控制成本，改變?cè)鹊墓芾砟Ｊ?。越?lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始思考如何由以前的粗放型管理逐步轉(zhuǎn)換到今后的精細(xì)化管理。在這樣的背景下，全面預(yù)算管理被很多房地產(chǎn)企業(yè)提上管理日程。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)

同一般工商企業(yè)的“以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式不同，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃都是基于長(zhǎng)期戰(zhàn)略部署而制定的，與短期的市場(chǎng)需求無(wú)必然聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算為起點(diǎn)，以項(xiàng)目進(jìn)度為主線，對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期的各項(xiàng)活動(dòng)作出進(jìn)度安排和資金安排，據(jù)以編制各項(xiàng)預(yù)算。與其他資金密集型行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大，體現(xiàn)在以下兩方面：第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金投入多，回收期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；第二，建設(shè)期內(nèi)國(guó)家財(cái)政金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、建材價(jià)格等因素的變化直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本和銷售量，不確定因素很多，銷售收入明顯不穩(wěn)定。因此，只有有效地控制好現(xiàn)金流量，才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的內(nèi)容

1.業(yè)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算通常包括銷售預(yù)算、開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算等。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造都是外包委托施工單位進(jìn)行，因此與工業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)一般無(wú)需編制直接材料、直接人工、制造費(fèi)用、生產(chǎn)等業(yè)務(wù)預(yù)算。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算主要以預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表的形式反映預(yù)算情況。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算中，預(yù)計(jì)利潤(rùn)表和預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表最為重要，同時(shí)編制的難度也是最大的。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金的安全性和快速流轉(zhuǎn)是至關(guān)重要的，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然有很好的盈利前景，但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往由于資金鏈的斷裂而陷入困境。因此，準(zhǔn)確編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要。

3.資本預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的資本預(yù)算包括固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算、項(xiàng)目投資預(yù)算和融資預(yù)算。固定資產(chǎn)購(gòu)置預(yù)算由行政部門(mén)組織編制，主要反映預(yù)算期內(nèi)公司需購(gòu)置的固定資產(chǎn)項(xiàng)目、數(shù)量、預(yù)計(jì)金額和購(gòu)置時(shí)間等。項(xiàng)目投資預(yù)算根據(jù)項(xiàng)目拓展計(jì)劃編制，反映公司預(yù)算期內(nèi)擬投資項(xiàng)目、投資總額、資金分期投資計(jì)劃等內(nèi)容。項(xiàng)目投資預(yù)算需結(jié)合公司預(yù)算期內(nèi)的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量或資金預(yù)算情況編制。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)計(jì)的現(xiàn)金流量，預(yù)算期內(nèi)如有資金缺口，需要對(duì)外融資的，則需編制融資預(yù)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的對(duì)外融資方式包括金融機(jī)構(gòu)貸款、信托、證券市場(chǎng)融資、投資基金和往來(lái)借款等方式。融資預(yù)算重點(diǎn)反映預(yù)計(jì)融資的方式、融資金額、資金到位時(shí)間等內(nèi)容。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理方案設(shè)計(jì)

1.預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。首先，應(yīng)該建立預(yù)算管理的基本框架。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立董事會(huì)、預(yù)算管理委員會(huì)、預(yù)算管理辦公室和預(yù)算編制執(zhí)行機(jī)構(gòu)。董事會(huì)通常作為預(yù)算管理的最高決策機(jī)構(gòu)。預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)在董事會(huì)的授權(quán)批準(zhǔn)下作出日常決策，處于預(yù)算組織體系的中心，成員主要有董事長(zhǎng)（副）和各分管領(lǐng)導(dǎo)。預(yù)算管理辦公室由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)，負(fù)責(zé)牽頭編制和匯總預(yù)算。鑒于審計(jì)部門(mén)職責(zé)的特殊性以及與預(yù)算關(guān)系密切，筆者建議其積極主動(dòng)的配合財(cái)務(wù)部門(mén)的工作。預(yù)算編制執(zhí)行機(jī)構(gòu)為業(yè)務(wù)部門(mén)，主要負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)的具體工作并將結(jié)果最終上報(bào)到預(yù)算管理辦公室。

2.預(yù)算管理模式設(shè)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，應(yīng)該以現(xiàn)金預(yù)算為重心來(lái)施行。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際狀況，平均每年企業(yè)都會(huì)增加不少新的項(xiàng)目。依照項(xiàng)目的大小，來(lái)決定其投資開(kāi)發(fā)期。在投資開(kāi)發(fā)各個(gè)階段均要有大量現(xiàn)金投入，因此在選擇預(yù)算模式時(shí)，筆者建議應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金流量為起點(diǎn)，所涉及到的收入、成本預(yù)算應(yīng)以項(xiàng)目作為基礎(chǔ)來(lái)編制，管理費(fèi)用應(yīng)該以整個(gè)公司為依托。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理以項(xiàng)目生命周期為主軸，主要包含基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目進(jìn)度、損益和現(xiàn)金流的管理等內(nèi)容，后兩個(gè)模塊是預(yù)算管理監(jiān)控的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

3.預(yù)算目標(biāo)設(shè)計(jì)。企業(yè)要實(shí)施全面預(yù)算管理就要求管理層對(duì)全面預(yù)算管理的目的有充分的認(rèn)識(shí)，提高管理層對(duì)預(yù)算管理的理解。實(shí)行全面預(yù)算管理需要全員參與，支持預(yù)算管理的執(zhí)行。實(shí)施全面預(yù)算管理的最終目的是幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，預(yù)算目標(biāo)是戰(zhàn)略目標(biāo)的階段性目標(biāo)。如果企業(yè)下級(jí)部門(mén)僅把預(yù)算指標(biāo)作為上級(jí)下達(dá)的任務(wù)來(lái)完成，沒(méi)將預(yù)算管理與戰(zhàn)略相聯(lián)系，執(zhí)行結(jié)果就很可能會(huì)偏離企業(yè)的總體目標(biāo)，也就達(dá)不到預(yù)算管理的預(yù)期效果。因此，在預(yù)算的實(shí)施過(guò)程中，要求預(yù)算的編制者著眼于總體目標(biāo)，各部門(mén)在總目標(biāo)的引導(dǎo)下來(lái)實(shí)現(xiàn)部門(mén)預(yù)算目標(biāo)。

4.預(yù)算編制設(shè)計(jì)。在編制年度預(yù)算以前，預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)該先組織預(yù)算管理辦公室和各部門(mén)做好準(zhǔn)備工作，采集信息，梳理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與執(zhí)行狀況等資料，測(cè)算及調(diào)整有關(guān)預(yù)算的指標(biāo)數(shù)據(jù)，探析以后年度的發(fā)展方向，預(yù)測(cè)全面預(yù)算的整體情況。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制流程如下圖所示：

4.1預(yù)算委員會(huì)于每年9月底以前提出下一年度預(yù)算總體目標(biāo)，并經(jīng)董事會(huì)審議通過(guò)；

4.2預(yù)算管理辦公室根據(jù)預(yù)算總體目標(biāo)，層層分解到各級(jí)預(yù)算責(zé)任中心，責(zé)任中心結(jié)合本部門(mén)的實(shí)際情況并預(yù)測(cè)未來(lái)下一年度經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r，在當(dāng)年第四季度上報(bào)下一年度預(yù)算草案；

4.3預(yù)算管理辦公室對(duì)各級(jí)預(yù)算責(zé)任中心提交的預(yù)算草案進(jìn)行審核、匯總并提出調(diào)整或修改意見(jiàn)，經(jīng)預(yù)算管理委員會(huì)審批，最后再經(jīng)董事會(huì)會(huì)議審議通過(guò)后下達(dá)到各級(jí)預(yù)算執(zhí)行責(zé)任中心；

4.4各級(jí)預(yù)算執(zhí)行責(zé)任中心執(zhí)行審議通過(guò)后下達(dá)的預(yù)算。

5.預(yù)算執(zhí)行與控制設(shè)計(jì)。

5.1強(qiáng)化預(yù)算的資金控制。下達(dá)的預(yù)算指標(biāo)一般不允許突破。費(fèi)用剩余可以跨月度利用，但卻不能跨年。當(dāng)成本和費(fèi)用確實(shí)需要突破時(shí)，必須由有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)并說(shuō)明原因，經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審查后歸入預(yù)算外支出管理。預(yù)算以內(nèi)的支出，由財(cái)務(wù)部依照資金周轉(zhuǎn)情形及需求狀況，辦理相應(yīng)撥付手續(xù)。預(yù)算以外的支出，應(yīng)該首先列支在預(yù)備費(fèi)中；對(duì)于超出的部分，應(yīng)當(dāng)上報(bào)到董事會(huì)進(jìn)行審批。

5.2建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算調(diào)整機(jī)制。預(yù)算一旦經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，在整個(gè)公司便具有法律效力。在一年以內(nèi)，最多進(jìn)行一次調(diào)整，調(diào)整應(yīng)該符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)目標(biāo)。預(yù)算調(diào)整一般牽涉面較廣，應(yīng)對(duì)其權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，保障其權(quán)威性。董事會(huì)決定年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的調(diào)整，預(yù)算管理委員會(huì)主要對(duì)短期預(yù)算和預(yù)算內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整有決定權(quán)。

5.3定期反饋預(yù)算執(zhí)行情況。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，各預(yù)算責(zé)任中心應(yīng)負(fù)責(zé)定期向預(yù)算管理辦公室反饋有關(guān)預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際數(shù)據(jù)，并對(duì)其中的重要項(xiàng)目進(jìn)行分析、說(shuō)明。預(yù)算管理辦公室根據(jù)各責(zé)任中心提交的有關(guān)預(yù)算執(zhí)行情況的資料，定期向預(yù)算管理委員會(huì)提交預(yù)算執(zhí)行情況分析報(bào)告，同時(shí)提出下期預(yù)算執(zhí)行的控制方向。對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的異常情況，預(yù)算管理辦公室可以及時(shí)指出并報(bào)告總經(jīng)理、董事會(huì)，同時(shí)提出相應(yīng)的對(duì)策，供公司決策時(shí)參考，從公司層面進(jìn)行組織協(xié)調(diào)相關(guān)資源，及時(shí)處理出現(xiàn)的問(wèn)題，以確保對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并進(jìn)行實(shí)時(shí)控制，從而使得全面預(yù)算的各階段目標(biāo)能夠得到有效實(shí)現(xiàn)。

6.預(yù)算考核與激勵(lì)設(shè)計(jì)。

6.1預(yù)算考核方式。預(yù)算考核采用動(dòng)態(tài)考核與靜態(tài)考核相結(jié)合的方式，動(dòng)態(tài)考核就是指在預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中定期的對(duì)預(yù)算情況和實(shí)際情況的差異及時(shí)分析、及時(shí)處理，靜態(tài)的考核是指預(yù)算期末對(duì)各預(yù)算執(zhí)行主體的總體評(píng)價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，本著持續(xù)預(yù)算的原則，房地產(chǎn)企業(yè)每月進(jìn)行一次動(dòng)態(tài)考核，月底對(duì)本月的預(yù)算情況進(jìn)行一次高效的總結(jié)和差異分析，年末進(jìn)行靜態(tài)考核，針對(duì)動(dòng)態(tài)考核中總結(jié)的預(yù)算情況進(jìn)行年末的總結(jié)和考評(píng)。同時(shí)，考評(píng)內(nèi)容要將項(xiàng)目整體預(yù)算與年度預(yù)算相結(jié)合，并以項(xiàng)目整體預(yù)算考評(píng)為主，年度預(yù)算考評(píng)為輔。

6.2獎(jiǎng)懲激勵(lì)方式。預(yù)算的獎(jiǎng)懲是預(yù)算考核結(jié)果的反映，將預(yù)算的考核與績(jī)效掛鉤，不僅激發(fā)了員工的積極性，而且促進(jìn)了預(yù)算高效有序的進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算考核要與績(jī)效獎(jiǎng)金和福利相掛鉤，實(shí)行獎(jiǎng)罰結(jié)合。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，全面預(yù)算管理作為一項(xiàng)非常實(shí)用和有效的管理工具，其推行和應(yīng)用對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力起到重要作用。本文從六方面對(duì)房地產(chǎn)預(yù)算管理進(jìn)行了闡述，包括：預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)，預(yù)算管理模式，預(yù)算目標(biāo)，預(yù)算編制，預(yù)算執(zhí)行與控制，預(yù)算考核與激勵(lì)?？傊?，預(yù)算管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，相信只要房地產(chǎn)企業(yè)高度重視，并輔之以科學(xué)合理的方法，結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，建成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理體系并有效實(shí)施，同時(shí)不斷自我完善和提升，切實(shí)解決預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題，一定能夠整合資源、提高效益、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展。

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