關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的一些思考

摘 要：隨著我國(guó)改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)體系改革的不斷深入發(fā)展，在住房制度改革等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著緊密的關(guān)系，它是我們國(guó)家支撐整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。在房地產(chǎn)行業(yè)中資金一直以來(lái)都是整個(gè)行業(yè)非常重要且很關(guān)鍵的問(wèn)題，在現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主要是依靠向銀行借款的融資策略。由于融資渠道的單一化和制度的不完善性，，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈管理帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)理論的研究，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資策略進(jìn)行分析，結(jié)合著我國(guó)的基本國(guó)情，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略有一些新的思考，提供一些新的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 融資策略 融資模式

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)投資的資本金額非常的巨大，資金所占有的周期比較長(zhǎng)。如果只依靠企業(yè)的資金來(lái)解決一個(gè)房地產(chǎn)工程對(duì)資本金額和占有的時(shí)間的要求，這是非常困難的。所以融資就成為了影響著我國(guó)房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定且快速發(fā)展的因素。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的思考，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)融資概述

1998年開(kāi)始我國(guó)金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持開(kāi)始向投資和銷售兩方面轉(zhuǎn)變，從1998年到2003年我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款余額數(shù)從2028億元提升到6657億元，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款方面的增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)全部金融機(jī)構(gòu)貸款的增長(zhǎng)速度要高出許多。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資也有了很大的進(jìn)步。房地產(chǎn)融資主要來(lái)自于企業(yè)自主所籌備的資金、銀行給開(kāi)發(fā)商的貸款、預(yù)售定金和預(yù)售所收取的資金。由于改革的不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的手段也在不斷的增加，銀行借款和證券市場(chǎng)融資都成為了目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金行融資的手段。20008年全球性的金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。政府部門和銀行出臺(tái)的一系列政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊，很多中小型企業(yè)因?yàn)榛I集不到銀行的資金，從而轉(zhuǎn)向高利貸或地下錢莊來(lái)緩解財(cái)務(wù)危機(jī)，進(jìn)而很多企業(yè)都因?yàn)楦哳~的負(fù)債而不得不破產(chǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀

1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)行業(yè)融資策略就是指企業(yè)根據(jù)一定的方法和步驟，在特定的時(shí)間段內(nèi)為了達(dá)到融資的的目的所制定的一系列計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)分為債務(wù)資本和權(quán)益資本兩個(gè)部分。權(quán)益資本是指房地產(chǎn)企業(yè)所有者在對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資或者是企業(yè)在自身的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因利益分配而獲得的積累。債務(wù)資本是指房地產(chǎn)企業(yè)因自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款所產(chǎn)生的一種債務(wù)關(guān)系而形成的一種資本。房地產(chǎn)行業(yè)的資本很是密集，需要投入大量的資本。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般從規(guī)劃，征地，建設(shè)直至最后的銷售其周期是相當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)，短則3—4年，長(zhǎng)則7—8年。投資之后資金的回收也需要一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，在這個(gè)周期內(nèi)是沒(méi)有資金收入的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金是否雄厚，資本的結(jié)構(gòu)是否合理，融資渠道是否完善等等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利的進(jìn)行有著決定性地因素。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)債率都比較高， 一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)負(fù)債率比同行企業(yè)的高得多，相反一些上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率比同行企業(yè)要低得多。其中中小型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率大部分都是短期負(fù)債，由于這些企業(yè)的償還能力較弱，因而存在著較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的現(xiàn)狀。融資策略限定了融資方式的種類和使用方式，融資方式在融資策略的實(shí)施過(guò)程中體現(xiàn)自身的價(jià)值。其主要有以下幾種：金融機(jī)構(gòu)借款。房地產(chǎn)行業(yè)向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)借錢來(lái)完成它們的工程。商業(yè)銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資方式，短時(shí)間內(nèi)這個(gè)現(xiàn)象是無(wú)法改變的。隨著我國(guó)銀行系統(tǒng)的改進(jìn)和管理的不斷完善，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入也愈發(fā)的先進(jìn)。銀行采取貨幣緊縮政策，降低對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，使那些不夠?qū)嵙Φ钠髽I(yè)在經(jīng)受不住資金的壓力的情況下去尋求大企業(yè)的被收購(gòu)。因而可知，銀行的各種政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。債券融資。債券就是為了籌集金錢。這種方式是對(duì)投資者推行的，并能夠保證按照利率交付利息和按照說(shuō)好的條件償還本金的債務(wù)債權(quán)憑證。在上個(gè)世紀(jì)年代，發(fā)行債券就成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一種融資方式。我國(guó)的企業(yè)債券的市場(chǎng)的運(yùn)行管制還不是特別的規(guī)范，目前我國(guó)還不是特別鼓勵(lì)企業(yè)的債券的推行。因而，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里都很少有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。所以，債券融資在房地產(chǎn)融資方式中只占一部分。上市融資。實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)企業(yè)用一部分股份來(lái)交換企業(yè)當(dāng)下急用的發(fā)展資金，促進(jìn)企業(yè)的擴(kuò)增。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的上市并不是特別的順利，其上市的過(guò)程比較繁瑣且結(jié)審的時(shí)間比較長(zhǎng)，所以，上市融資對(duì)于大多數(shù)企業(yè)而言在短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有辦法簡(jiǎn)單的完成。信托融資。2004年過(guò)后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信托市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展。信托融資是通過(guò)基金公司發(fā)行的，投資人會(huì)收集一些資本金，作為信托資產(chǎn)，通過(guò)信用還不錯(cuò)的機(jī)構(gòu)作為托管的那一方，然后接著對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行投資，在獲得收益過(guò)后，把收益按照相關(guān)比例還給投資者。該融資方式在不增加企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的條件下，有效地改善了企業(yè)的負(fù)債內(nèi)容，從而達(dá)到更加的融資目的。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道創(chuàng)新的建議

1.政府建立多層次融資渠道，改變?nèi)谫Y渠道單一現(xiàn)狀。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)眾多，其中通過(guò)上市股權(quán)和債權(quán)融資的只是少部分，所以政府部門應(yīng)通過(guò)以下幾個(gè)方面為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)建立更多更完善的融資渠道。繼續(xù)鞏固銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“授信”工作，在自身資金信貸安全不受影響的條件下，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)良的商業(yè)信貸服務(wù)，特別是要鼓勵(lì)銀行對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的信貸工作。進(jìn)一步完善金融市場(chǎng)的服務(wù)，為已上市房地產(chǎn)企業(yè)和即將上市房地產(chǎn)提供更好的股權(quán)和債權(quán)融資環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)海外資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的管理，為房地產(chǎn)行業(yè)使用海外金融市場(chǎng)資金保駕護(hù)航。

2.豐富房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，吸收社會(huì)閑散資金。拓展房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，積極吸收社會(huì)閑散資金投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造融資潛力。加強(qiáng)培育房地產(chǎn)基金。我國(guó)社會(huì)民間資本量巨大，目前面臨的困難是，怎樣將這些閑散資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，以解決房地產(chǎn)行業(yè)大量的資金需求問(wèn)題，關(guān)鍵是要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，要解決的是房地產(chǎn)證券化的問(wèn)題，讓社會(huì)閑散戶的資金能夠投資到房地產(chǎn)行業(yè)中。

3. 拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，減少商業(yè)銀行的信貸依賴。房地產(chǎn)行業(yè)不能太多地依賴商業(yè)銀行的信貸，國(guó)家金融政策的調(diào)整，隨時(shí)都可以影響房地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)銀行的融資，威脅到房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)行業(yè)要在鞏固原有商業(yè)信貸的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展融資渠道，合理保障資金鏈的安全。

4. 完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融立法，創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展得比較晚，金融市場(chǎng)管理制度也不夠完善，特別是房地產(chǎn)金融制度還比較欠缺。因此政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融方面的立法，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融信用體系的完善。

5.加強(qiáng)金融管理人才的培養(yǎng)。我國(guó)金融市場(chǎng)操作與管理人才的缺乏，特別是房地產(chǎn)金融人才的短缺，致使我國(guó)的房地產(chǎn)金融管理水平不是特別的高。，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，既需要懂得房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)又需要懂得房地產(chǎn)金融的人才，為改變我國(guó)這種人才的缺乏的現(xiàn)狀，除了高校加強(qiáng)培養(yǎng)外，房地產(chǎn)行業(yè)自身也要加緊培養(yǎng)，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融理論方面的研究。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進(jìn)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，它對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)需要擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力是與融資緊密聯(lián)系在一起的，然而在艱難的市場(chǎng)氛圍下嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)一定要實(shí)行融資的創(chuàng)新，運(yùn)用目前的條件，重新規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的融資策略，這樣才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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