房產(chǎn)稅的征收與稅基評(píng)估方式探尋

摘 要：房產(chǎn)稅征收是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、增加地方財(cái)政收入的重要舉措，然而在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，房產(chǎn)稅稅基評(píng)估仍然存在較大爭(zhēng)議，需要結(jié)合我國(guó)國(guó)情進(jìn)一步完善稅基評(píng)估機(jī)制。本文從分析房產(chǎn)稅征收的重要意義入手，闡述房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)遵循的原則，并提出完善稅基評(píng)估方式的具體建議，期望對(duì)保障房產(chǎn)稅征收的順利實(shí)施有所幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征收 稅基評(píng)估

一、房產(chǎn)稅征收的重大意義

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象，以房屋出租收入或計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)保有稅。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，合理征收房產(chǎn)稅的作用愈加凸顯，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：其一，是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要方式。房產(chǎn)稅是我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制中的重要組成部分，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，能夠縮小日益拉大的貧富差距，充分發(fā)揮國(guó)家宏觀調(diào)控的力量，有效調(diào)節(jié)國(guó)民收益分配水平。其二，是增加地方財(cái)政收入的重要渠道。地方政府征收房產(chǎn)稅能夠獲取更加穩(wěn)定的財(cái)源，避免地方政府財(cái)政收入過(guò)渡依賴土地出讓金，有效降低財(cái)稅來(lái)源單一化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其三，是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的重要手段。近年來(lái)，我國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，增加了購(gòu)房者的壓力。而征收房產(chǎn)稅能夠讓擁有大量或高價(jià)值房產(chǎn)的納稅人承擔(dān)相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)，有利于實(shí)現(xiàn)縱向公平，對(duì)抑制房?jī)r(jià)哄抬上漲有一定的作用。

二、房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的原則

房產(chǎn)稅稅基評(píng)估是以征收房地產(chǎn)稅為目的，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，將未能明確具體價(jià)值的房屋作為評(píng)估對(duì)象，運(yùn)用一定的評(píng)估技術(shù)和評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果作為房產(chǎn)稅征收依據(jù)。在房產(chǎn)稅稅基評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1.成本效率原則。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是一項(xiàng)較為復(fù)雜且系統(tǒng)的工作，其特點(diǎn)是范圍廣、工作量大、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、評(píng)估成本高。鑒于此，對(duì)房地產(chǎn)稅基的評(píng)估，要遵循成本效率最低的原則，在確保評(píng)估準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高評(píng)估效率，降低評(píng)估成本。

2.統(tǒng)一原則。在對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，如果評(píng)估主體不同，或是選用了不同的評(píng)估方法及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，所獲得的評(píng)估價(jià)值均會(huì)有所差別。為充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅基評(píng)估的公正性與合理性，要選用國(guó)家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，各省市則可以該標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，結(jié)合地方實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估中的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行修正，從而得到最適合的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

3.分類原則。對(duì)于房地產(chǎn)稅基評(píng)估而言，工作量大是其最為突出的特點(diǎn)之一，如果想要對(duì)每一宗房地產(chǎn)都進(jìn)行單獨(dú)地評(píng)估，不但效率較低，而且還會(huì)導(dǎo)致評(píng)估成本增大。因此，可以運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估中的替代原則，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行批量評(píng)估，在提升評(píng)估效率的同時(shí)，減少評(píng)估成本。鑒于不同類型的房地產(chǎn)在價(jià)格方面存在較大的差異，為此，進(jìn)行稅基評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循分類的原則。

4.動(dòng)態(tài)原則。時(shí)效性是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值所具備的典型特點(diǎn)，這里的時(shí)效性具體是指房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化，正因如此，使得房地產(chǎn)稅基評(píng)估具有了周期性。為確保估價(jià)的時(shí)效性與合理性，需要定期對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，如果評(píng)估的間隔期限較短，在重估時(shí)只需要考慮最新的房?jī)r(jià)以及相關(guān)參數(shù)的變動(dòng)情況，無(wú)需對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行較大的改動(dòng)，這樣既可保證評(píng)估成本，又不會(huì)影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、房產(chǎn)稅稅基評(píng)估方式

1.設(shè)立房產(chǎn)稅稅基評(píng)估主體。我國(guó)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)根據(jù)國(guó)情需要，設(shè)立由政府部門和中介機(jī)構(gòu)共同組建的稅基評(píng)估中心，該評(píng)估中心負(fù)責(zé)搜集所有評(píng)估數(shù)據(jù)，出具評(píng)估結(jié)果，并對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核。在完成審核后，將評(píng)估結(jié)果提供給稅務(wù)部門，由稅務(wù)部門按照相關(guān)規(guī)定對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行計(jì)算。房產(chǎn)稅稅基評(píng)估中心必須獨(dú)立于稅務(wù)部門，以保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性和公平性，在具體運(yùn)行中，評(píng)估中心要加強(qiáng)與稅務(wù)部門、財(cái)政部門以及其他部門的聯(lián)系，如按照評(píng)估周期向稅務(wù)部門提供各項(xiàng)評(píng)估結(jié)果；由財(cái)政部門支付評(píng)估中心產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)用；及時(shí)向國(guó)土資源部、發(fā)改委、房屋住建部等部門獲取有關(guān)評(píng)估信息。

2.選擇適當(dāng)?shù)亩惢u(píng)估方法。為確保房地產(chǎn)稅基評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，必須選用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，除了要遵循區(qū)別對(duì)待的基本原則之外，還要充分考慮各方面的影響因素，保證所選方法的適宜性。

2.1單宗評(píng)估方法。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市，可以采用市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔的評(píng)估方式，如果城市中房地產(chǎn)的性質(zhì)以經(jīng)營(yíng)性為主，其收益比較容易確定，對(duì)此也可采用收益現(xiàn)值法，這種方法的優(yōu)點(diǎn)是能夠真實(shí)反映出資產(chǎn)的資本化價(jià)值。對(duì)于沒(méi)有市場(chǎng)交易參照物的房地產(chǎn)，如碼頭、港口等，可以采用重置成本法，對(duì)此類房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)定。對(duì)于經(jīng)濟(jì)較為落后的中小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村等，由于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不成熟，加之相關(guān)交易數(shù)據(jù)資料的缺乏，很難找到具有可比性的交易實(shí)例作為參照，因此，可以采用收益還原法和重置成本法為主，以市場(chǎng)比較法為輔的評(píng)估方式。此外在稅基評(píng)估初期，應(yīng)采用收益還原法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，對(duì)尚無(wú)收益但通過(guò)重置成本可以進(jìn)行測(cè)算的房地產(chǎn)可以采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

2.2批量評(píng)估方法。運(yùn)用批量評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)如下事項(xiàng)加以注意：其一，在評(píng)估模型的建立上，要堅(jiān)持理論與實(shí)務(wù)相結(jié)合，并使各評(píng)估主體之間建立起密切的合作關(guān)系。其二，要不斷提升評(píng)估數(shù)據(jù)的可信性與真實(shí)性。對(duì)稅基評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行建立的過(guò)程中，必須對(duì)可能出現(xiàn)的偏差進(jìn)行監(jiān)測(cè)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在生成數(shù)據(jù)前加以更正。其三，在推廣批量評(píng)估模型時(shí)，要將地區(qū)差異作為首要考慮因素，建議以地區(qū)為單位進(jìn)行逐步驗(yàn)證和推廣。其四，要結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的基本國(guó)情建立相對(duì)完善的批量評(píng)估體系，并在構(gòu)建批量評(píng)估模型時(shí)，借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，建立起一套符合我國(guó)國(guó)情的評(píng)估模型。

3.明確稅基評(píng)估的價(jià)值類型。在對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估的價(jià)值類型進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)所處的地理位置及其自身所具備的具體特征來(lái)確定價(jià)值類型。對(duì)于城市中的工民建和商用店鋪等具有活躍交易市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，可歸為市場(chǎng)價(jià)值類型；對(duì)于尚未形成公開(kāi)市場(chǎng)且缺乏明顯特征的不動(dòng)產(chǎn)，如用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或是地處農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇重置成本凈值作為其價(jià)值類型，這種類型的不動(dòng)產(chǎn)一般都是以市場(chǎng)價(jià)值作為基礎(chǔ)，為此，應(yīng)建立一個(gè)相對(duì)完善的確定價(jià)值的框架體系，即價(jià)值類型=基礎(chǔ)價(jià)值+因素調(diào)整值。在這個(gè)框架體系當(dāng)中，基礎(chǔ)價(jià)值包括房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)價(jià)，因素調(diào)整值則是從量化的層面對(duì)基礎(chǔ)價(jià)值的調(diào)整與修正。通過(guò)對(duì)稅基評(píng)估價(jià)值類型的進(jìn)一步明確，不但有助于穩(wěn)定數(shù)據(jù)平臺(tái)的建立，而且還有利于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的維護(hù)。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，征收房產(chǎn)稅對(duì)完善我國(guó)財(cái)稅體制，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，增加地方財(cái)政收入有著重要意義。為此，我國(guó)要進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅稅基評(píng)估方式，在遵循稅基評(píng)估原則的基礎(chǔ)上，從稅基評(píng)估主體、稅基評(píng)估方法、稅基評(píng)估的價(jià)值類型等方面入手，結(jié)合我國(guó)國(guó)情進(jìn)行改進(jìn)，逐步消除房產(chǎn)稅試行中存在的爭(zhēng)議，為房產(chǎn)稅的全面實(shí)施提供有力保障。

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