“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及稅收籌劃

趙思琦+齊相俁

【摘 要】2016年5月1日國(guó)家全面實(shí)行“營(yíng)改增”政策，這是今年我國(guó)財(cái)稅領(lǐng)域最為重要的改革之一，而房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，受到了很大影響。本文著重分析此政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，探討出房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的稅收籌劃，并對(duì)“營(yíng)改增”政策的配套措施提出建設(shè)性的意見。

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；影響；稅收籌劃

一、現(xiàn)狀評(píng)述

“營(yíng)改增”，全稱是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，國(guó)家打算在“十二五”期間，將營(yíng)業(yè)稅這一稅種基本取消，本來在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的行業(yè)，如建筑業(yè)、房產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和交通業(yè)等將全部改成征收增值稅。

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重，并且由于近年來的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷，房屋銷售量和銷售速度放緩，小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不好，資金斷裂，出現(xiàn)虧損甚至倒閉現(xiàn)象。另一方面，隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，遠(yuǎn)超出一般居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，房地產(chǎn)企業(yè)的收入減少，效益降低，而且企業(yè)稅負(fù)還在不斷增加，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本與利潤(rùn)帶來了巨大挑戰(zhàn)。

在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”，就理論預(yù)期來說，增值稅相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅具有稅收中性的特點(diǎn)，因此“營(yíng)改增”有利于降低因重復(fù)征稅而導(dǎo)致的過重稅負(fù)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。另外，由于增值稅可以“擰緊”整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的“紐扣”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以因此專注于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)合理分工，提高生產(chǎn)效率。然而就現(xiàn)實(shí)來說，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)抵扣鏈條的廣泛性以及附加值的因素，倘若上游某些行業(yè)或者小規(guī)模納稅人無(wú)法提供標(biāo)準(zhǔn)的增值稅發(fā)票，在稅率提高的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)反而更有可能提升。

二、”營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)企業(yè)或迎來一片陽(yáng)光

1、解決了重復(fù)征稅的問題。

“營(yíng)改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)一直繳納營(yíng)業(yè)稅，這是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，通過購(gòu)買材料使用材料銷售房屋這一系列活動(dòng)，政府會(huì)層層征稅，而“營(yíng)改增”之后政府征收增值稅，這是價(jià)外稅，企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料會(huì)取得增值稅專用發(fā)票，可以抵扣銷項(xiàng)稅額，解決了重復(fù)征稅的問題。

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率平均為5.5%，“營(yíng)改增”后土地成本不納入銷售額，建安成本和其他服務(wù)成本可以抵稅，增值稅稅率平均為11%，經(jīng)測(cè)算，改革前后企業(yè)的均衡毛利率約為56%，也就是說，當(dāng)企業(yè)的毛利率小于56%，“營(yíng)改增”會(huì)改善企業(yè)的毛利率水平，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率均在均衡水平之下，因此，“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)有減負(fù)的作用。另外，“營(yíng)改增”之前企業(yè)需欲繳5%的預(yù)售營(yíng)業(yè)款，而現(xiàn)在只需按照3%的比例欲繳增值稅，這一舉動(dòng)有利于提高企業(yè)的現(xiàn)金流通量，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率較高的企業(yè)來說，利潤(rùn)會(huì)有進(jìn)一步的上升。

2、銷售額中可扣除土地出讓金。

土地成本對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說比重很大，是一二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大單項(xiàng)成本，并且在逐年增加，甚至超過50%。營(yíng)改增”之前，出讓土地不能抵扣是企業(yè)稅負(fù)加重，利潤(rùn)縮減的重要因素。因而，土地成本能夠抵扣，可抵扣的增值稅越多，在一定程度上能夠減少稅負(fù)的影響，扣除了土地出讓金房地產(chǎn)企業(yè)整體性不加稅，與營(yíng)業(yè)稅環(huán)境下持平，加上其他抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理挑戰(zhàn)巨大

材料發(fā)票更為重要。政府對(duì)營(yíng)業(yè)稅的發(fā)票監(jiān)管并不是及其嚴(yán)格，給企業(yè)留下了些許舞弊的漏洞，而對(duì)增值稅發(fā)票則有著嚴(yán)格的監(jiān)管，幾乎沒有舞弊的可能性。“營(yíng)改增”之后，進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣全部需要規(guī)范的增值稅發(fā)票，這就要求企業(yè)從供應(yīng)商取得規(guī)范的增值稅發(fā)票，因此施工單位更青睞于能夠提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)。而甲供材料能帶來大量可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，甲供材料的數(shù)量將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平，可以預(yù)見，甲供材料將成為材料供應(yīng)商與房地產(chǎn)企業(yè)的博弈地帶。財(cái)務(wù)管理部門在企業(yè)采購(gòu)材料時(shí)，要注意不同發(fā)票的利益平衡點(diǎn)，這對(duì)其能力是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

“營(yíng)改增”從招投標(biāo)、采購(gòu)、財(cái)務(wù)、銷售等各環(huán)節(jié)改變了房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)方面，但最重要的還是交稅方式和財(cái)務(wù)核算。當(dāng)前房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，營(yíng)改增迫使企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)模式，適應(yīng)這個(gè)過程。

“營(yíng)改增”落實(shí)應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)，各房地產(chǎn)行業(yè)早已做好了稅收籌劃以應(yīng)對(duì)此次改革。為了提高企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投資方向。企業(yè)根據(jù)稅收的各項(xiàng)優(yōu)惠政策進(jìn)行投資決策、企業(yè)制度改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等，盡管在主觀上是為了減輕稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上卻是在國(guó)家稅收經(jīng)濟(jì)拉桿的作用下，逐步走上優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力合理布局的道路。在測(cè)算過程中，企業(yè)需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額兩端出發(fā)，以了解”營(yíng)改增”可能對(duì)收入、成本和費(fèi)用帶來的影響和稅負(fù)變化情況。

（一）工程預(yù)算體系的籌劃

“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算部門對(duì)稅費(fèi)的預(yù)算是簡(jiǎn)單地用工程總金乘以相應(yīng)的稅率，這樣計(jì)算十分簡(jiǎn)便，“營(yíng)改增”之后，由于預(yù)算時(shí)不能就具體材料是否能取得增值稅專用發(fā)票做出確定判斷，因此稅負(fù)金額是不確定的，上述方式也就隨之失效，預(yù)算變得很復(fù)雜。

（二）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人作為購(gòu)貨方的可以通過籌劃進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣時(shí)間，達(dá)到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專用發(fā)票應(yīng)盡快認(rèn)證，認(rèn)證通過的當(dāng)月核算當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額并申報(bào)抵扣，降低當(dāng)期增值稅稅負(fù)；如果選擇即購(gòu)即付，可以在付款當(dāng)期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；如果以應(yīng)付賬款的方式結(jié)清貨款，只能在全部貨款全部結(jié)清的當(dāng)期進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)可利用結(jié)算方式對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃，如簽訂分期付款合同。

（三）采購(gòu)價(jià)格選擇的籌劃

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)可選擇不同的采購(gòu)渠道對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行籌劃。

一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專業(yè)發(fā)票進(jìn)行抵扣，二是選擇小規(guī)模納稅人為提供方，這種情況下，如果取得的增值稅普通發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；如果能夠取得有稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的5%的增值稅專用發(fā)票的，房地產(chǎn)企業(yè)可按3%的稅率做進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購(gòu)后的凈利潤(rùn)沒有太大的差別時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇采購(gòu)一般納稅人的貨物或勞務(wù)；如果采購(gòu)小規(guī)模納稅人的貨物或勞務(wù)后企業(yè)的凈利潤(rùn)會(huì)增加，且增加的利潤(rùn)可以彌補(bǔ)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)的損失，那么應(yīng)選擇與小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作。

四、對(duì)”營(yíng)改增”政策的建議

建筑業(yè)是與房地產(chǎn)企業(yè)緊密相關(guān)的行業(yè)，其所需的磚、石、水泥、等基本建筑材料很多都是個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)的，在進(jìn)行交易時(shí)，大多使用現(xiàn)金，極難取得增值稅專用發(fā)票，且建筑企業(yè)涉及很多小規(guī)模納稅人的上游供應(yīng)商，這些小規(guī)模納稅人均采用3%的征收率簡(jiǎn)易征收，不能提供增值稅專用發(fā)票。在很多情況下難以取得增值稅抵扣的合法憑證，導(dǎo)致鏈條斷裂，加重了建筑企業(yè)的稅負(fù)。其中一種可行的辦法是使關(guān)系到房地產(chǎn)上下游的企業(yè)改為增值稅一般納稅人。這樣，企業(yè)取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額就可以進(jìn)行抵扣，從而使抵扣制度更加完善。

由地稅局負(fù)責(zé)征收的營(yíng)業(yè)稅，其稅收收入的絕大部分為地方收入；而由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收的增值稅，其稅收收入的75%為中央財(cái)政收入，地方收入僅占25%。在很多地區(qū)，營(yíng)業(yè)稅稅收收入占有很大比例的地方稅收收入。中央可以調(diào)整增值稅分成比例以增加地方稅收收入，地方也可以增加一些地方稅種來彌補(bǔ)稅收銳減的問題。

營(yíng)業(yè)稅由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，而增值稅由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收?！睜I(yíng)改增”政策的實(shí)施會(huì)涉及稅收征管權(quán)限的分配及稅收機(jī)構(gòu)內(nèi)部調(diào)整等問題，在管理上的難度加大，易造成混亂。如果保持原有的征收管理制度，將稅收收入征收后，再進(jìn)行分配，可能是現(xiàn)階段的一種方法。

五、總結(jié)

“5月1日全面實(shí)行營(yíng)改增后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好，短期體現(xiàn)為負(fù)稅下降，長(zhǎng)期體現(xiàn)為低價(jià)上漲?！鄙虾Ｖ性慨a(chǎn)中介市場(chǎng)分析師盧文曦在接受記者采訪時(shí)表示?！盃I(yíng)改增”是今年確保積極財(cái)政政策更加有效、著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。

總的來說，“營(yíng)改增”將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來深刻影響，企業(yè)的稅務(wù)籌劃、管理能力將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。同時(shí)，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一大利好，它的輻射面廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)或迎來新的陽(yáng)光，完善體系后勢(shì)必將促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，希望房地產(chǎn)企業(yè)盡早謀劃，趨利避害。至于房?jī)r(jià)問題，稅制調(diào)整沒有帶來大規(guī)模加稅的壓力，房?jī)r(jià)或漲或跌，在當(dāng)前階段最重要的還是要看各地的供求關(guān)系現(xiàn)狀。

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