城市軌道交通建設對其沿線房地產(chǎn)價格的影響分析

【摘要】本文以沈陽地鐵建設為例，闡述了地鐵建設影響房地產(chǎn)價格的原理，從聚集商業(yè)集群、提升通達性、改善環(huán)境三方面，分析了地鐵建設對沈陽房地產(chǎn)價格的影響，為研究城市軌道交通對城市房地產(chǎn)價格的影響提供了基礎依據(jù)。

【關鍵詞】地鐵建設 房地產(chǎn) 價格

一、沈陽地鐵建設規(guī)劃與現(xiàn)狀

沈陽地鐵共計設計規(guī)劃十一條線路，其中一、二號線已建成通車；四、九、十號線正在建設當中，預計至2020年，將形成“一環(huán)、一橫、二縱”的格局，從而將全面覆蓋沈陽各大區(qū)域，實現(xiàn)多網(wǎng)合一；而未來沈陽規(guī)劃的十一條建地鐵線路全部完成后，遼寧中部城市將以城市軌道為中心樞紐，使沈陽、撫順、本溪、鐵嶺、遼陽、鞍山6個城市形成放射狀的城際鐵路交通網(wǎng)絡。

二、地鐵建設對房地產(chǎn)價格影響原理

按照區(qū)位理論和地價理論分析，城市土地價格因其所處的區(qū)位不同存在較大的差異，即位于城市中心的土地，因其區(qū)位佳，到達城市其它區(qū)域所消耗的時間成本、經(jīng)濟成本更低，其土地價格也最高。而隨著土地位置離城市中心距離的增加，土地價格會相應下降。這也就是學者羅伯特·m·黑格提出的理論，即土地價格與城市中心的距離成反相關關系，交通成本與城市中心的距離成正相關關系；地價與交通成本的和為常數(shù)，在交通設施得到有效改善后，隨著交通成本的降低，土地價格會出現(xiàn)一定程度的上漲，房產(chǎn)價值也隨之上漲，這也就是城市軌道交通能夠影響其沿線房地產(chǎn)價格的基本原理。

三、地鐵建設對其沿線房地產(chǎn)價格影響的分析

（一）改變商業(yè)格局，提供購房導向

地鐵建設對人流具有很強的集聚作用，通常在地鐵口可以匯集周邊的客流、商流，每個地鐵口相對于周邊可以形成漏斗效應，客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射，特別是臨近地鐵站點1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)。使得地鐵沿線的區(qū)域功能得到提升，為購房者提供導向作用，使得購買“地鐵房”需求增加。以沈陽地鐵為例，隨著沈陽市地鐵一號線建成通車，鐵西區(qū)、大東區(qū)這兩個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)被帶動起來。如從鐵西廣場開始，沿興華街南北伸展，沿建設大路東西延續(xù)，一個個“重磅”商業(yè)項目的華彩登場。以北二路各大汽貿(mào)中心為主的汽車消費集散地，以建設大路為主的現(xiàn)代寫字間、住宅，以沈遼路為主的大型商業(yè)企業(yè)集中地，幾乎所有的商業(yè)項目都將鐵西作為企業(yè)戰(zhàn)略擴張的首選之地，形成了橫向以建設大路為主軸、縱向沿興華大街聚攏商貿(mào)項目的“西部十字金廊”商業(yè)格局。

（二）通達性提高，交通成本降低

沈陽核心區(qū)域為和平區(qū)、大東區(qū)、沈河區(qū)和皇姑區(qū)，行政中心和包括太原街、中街、三好街等核心商業(yè)圈幾乎都在這四個城區(qū)，地鐵的建設使其沿線區(qū)域出行更加便利，降低了交通成本，改善的了地鐵沿線區(qū)域的區(qū)位條件，按照羅伯特的理論，地鐵周邊的土地及房產(chǎn)效用及價值提升，為工作在市內(nèi)的上班族選擇在郊區(qū)購房提供了通行上的可行性，引導需求增加，進而使得土地價值提升，房產(chǎn)價格上漲。如2010年5月沈陽地鐵一號線出口處的“夢想西鐵成”樓盤當時每平方米房價只有4500元，而在2011年10月地鐵一號線建成通車后，這一樓盤在售的7#、8#號樓均價已達到了每平方米7600元，房價上漲了3100余元，漲幅近70%，沈陽市房產(chǎn)均價漲幅度僅為15%。

（三）緩解地上交通壓力，改善居住環(huán)境

目前，對于大多數(shù)城市而言，隨著城市化進程加快，城市人口迅速增加，城市機動車保有量不斷攀升，地上交通壓力巨大，城市主干道大多面臨著超負荷運營的問題，中心城區(qū)的居住環(huán)境也面臨著巨大考驗。以沈陽為例，青年大街作為貫穿沈陽城區(qū)的南北主干道，一直以來承受著巨大的交通壓力。目前，其高峰時段最大流量已經(jīng)超過9500輛/小時，在2010年起就已經(jīng)超過了設計通行能力。在沈陽地鐵二號線建成通車后，連通了沈北新區(qū)和渾南新區(qū)一北、一南兩大郊區(qū)，大大地加快渾南、沈北兩區(qū)的建設，改善了其交通網(wǎng)絡，減輕中心城區(qū)壓力，緩解了沈陽南北方向的地上交通壓力；并為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量的建筑用地，而因沈北新區(qū)、渾南新區(qū)遠離城市核心區(qū)，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境優(yōu)越，地鐵的建設使得選擇在這兩大區(qū)域置業(yè)的客群增加，提升了兩區(qū)的土地和房屋的價格。

（四）地鐵建設對房地產(chǎn)價格影響具有時效性

地鐵建設對房地產(chǎn)價值影響具有時效性也稱時間效應。規(guī)劃期、建設期、運營初期、運營中后期等不同時期對房地產(chǎn)價值的影響有著顯著不同。在地鐵規(guī)劃期和建設初期時，人們往往產(chǎn)生對房地產(chǎn)預期的心理增值。這個時期房產(chǎn)價格升值幅度通常很大。因為在地鐵在規(guī)劃期和建設期，開發(fā)商已經(jīng)預見或期望地鐵對房產(chǎn)價的升值影響，故房地產(chǎn)價格變化趨勢反映了這種期望；在地鐵建設后期和運營初期，則會體現(xiàn)對房產(chǎn)價格影響的當期性，即運營初期房產(chǎn)價格會以很大幅度上漲；地鐵投入運營中后期，其周邊房產(chǎn)價格在經(jīng)歷了長時間的增長后，已經(jīng)達到了相對高的水平，購房者對房產(chǎn)真實價值也有理性的判斷，不會再盲目追捧，所以房產(chǎn)價格增長趨勢將趨于平穩(wěn)，主要依賴于所在的地區(qū)的區(qū)域性增長。

四、結論

我國作為一個發(fā)展中國家，目前僅有北京、上海等少數(shù)一線城市具備相對較完善的城市軌道交通系統(tǒng)，許多二線城市將面臨一個相當長的城市軌道交通系統(tǒng)建設期，冗長的地鐵建設期將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇，如改變城市格局，促進商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，提升土地、房屋價值，引導人群前往地鐵沿線購置住房等，這些機遇對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個全新的動力。需要注意的是，地鐵建設對房價的影響具有時效性，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，這種影響將趨于收窄。

參考文獻

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作者簡介：蔣婷婷（1990-），女，碩士研究生，教師，講師，任職于沈陽工學院。