房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與控制研究

孫偉艷　劉奕辰

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要產(chǎn)業(yè)之一。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的逐漸提高，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)問題逐漸暴露出來。因此，在不斷惡化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)家相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”“新國(guó)八條”“新國(guó)五條”等相關(guān)政策，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重限制。隨之，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)難以預(yù)測(cè)的周期性波動(dòng)，同時(shí)其擁有投資和收益周期較長(zhǎng)的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。因此，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，并有針對(duì)性地找到有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了很大的作用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展密不可分，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)起了強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，以便切實(shí)提高人們的生活質(zhì)量。但這些宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受阻，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金不足的影響極有可能隨時(shí)破產(chǎn)，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)存在著極其嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，研究房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其管理是十分必要的。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，企業(yè)管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)只有采取有效措施來降低風(fēng)險(xiǎn)，而不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅受到企業(yè)各個(gè)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的影響，還受到企業(yè)自身因素和外部因素的很大影響，而且這種影響最終通過企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況反映出來。正是由于存在著這一系列無法預(yù)計(jì)、不可控的因素，才使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究尤為困難。當(dāng)企業(yè)所面臨的綜合因素發(fā)生變化時(shí)，其財(cái)務(wù)狀況也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化，即企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以通過集中的貨幣化表現(xiàn)出來。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于宏觀環(huán)境具有不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、資金周轉(zhuǎn)慢，難以迅速變現(xiàn)、利潤(rùn)波動(dòng)大的特點(diǎn)。與其他一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，投資規(guī)模巨大；資金的回收期比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的過程中，一般其資金回收期都在一年以上，有時(shí)甚至可以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，而對(duì)于企業(yè)來說，資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加，而較長(zhǎng)的開發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、RX房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

使用短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力等相關(guān)指標(biāo)對(duì)RX房地產(chǎn)公司籌資活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。

1.短期償債能力分析。對(duì)RX房地產(chǎn)的短期償債能力進(jìn)行分析，比較有代表性的財(cái)務(wù)指標(biāo)是流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。將RX房地產(chǎn)最近五年的兩項(xiàng)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平進(jìn)行對(duì)比，如表1所示：

根據(jù)表1，可以發(fā)現(xiàn)，RX房地產(chǎn)近五年的流動(dòng)比率一直低于行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)不規(guī)律的幅度變動(dòng)，而同時(shí)期的行業(yè)平均水平卻緩慢上升，對(duì)比之下不難看出RX房地產(chǎn)存在短期償債風(fēng)險(xiǎn)。2014年RX房地產(chǎn)的流動(dòng)比率為1.46，為最近幾年的最低值，面對(duì)2014年的短期償債風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只能通過出售部分業(yè)務(wù)和引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來暫時(shí)緩解財(cái)務(wù)壓力，可見短期償債風(fēng)險(xiǎn)之大。

RX房地產(chǎn)近五年的速動(dòng)比率一直低于行業(yè)平均水平，最高時(shí)僅為2015年的0.48，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，導(dǎo)致企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.長(zhǎng)期償債能力分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于宏觀環(huán)境具有不確定性，房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、資金周轉(zhuǎn)慢，難以迅速變現(xiàn)、利潤(rùn)波動(dòng)大的特點(diǎn)，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的比率不宜過高，否則極有可能產(chǎn)生長(zhǎng)期籌資風(fēng)險(xiǎn)。

表2顯示：RX房地產(chǎn)近五年的資產(chǎn)負(fù)債率該都高于或接近行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在2014年達(dá)到最高值80%，比本身已經(jīng)很高的行業(yè)水平75%高很多，長(zhǎng)期償債風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著諸多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)投資風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)外投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于市場(chǎng)環(huán)境變化導(dǎo)致企業(yè)對(duì)外投資的收益實(shí)際與預(yù)期的差異。

由表3和表4RX房地產(chǎn)2011-2015年的長(zhǎng)期股權(quán)投資情況和投資收益情況可知，RX房地產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資2015年降幅較大，投資收益波動(dòng)情況劇烈，2013年更是創(chuàng)歷史最低點(diǎn)，而2014年又迅速增長(zhǎng)，比2013年增加了5，957.89萬元，這些不正常的數(shù)據(jù)均表明該公司在投資風(fēng)險(xiǎn)上可能存在風(fēng)險(xiǎn)。通過查閱RX房地產(chǎn)公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表得知，2011年公司在報(bào)告期內(nèi)對(duì)成都中林置業(yè)進(jìn)行增資以納入合并范圍；2012年公司收購(gòu)廊坊愉景房地產(chǎn)公司并增加對(duì)多家公司的投資；2013年公司增加對(duì)成都偉業(yè)、成都RX、沈陽(yáng)RX新地標(biāo)和蚌埠嘉業(yè)的投資；2014年公司將聯(lián)營(yíng)企業(yè)期末余額計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資科目，并在同年收購(gòu)了9個(gè)子公司；2015年公司對(duì)信易成房地產(chǎn)、南京星星RX影城和廊坊浙商新城增加投資，并在同報(bào)告期內(nèi)將廊坊市新瑞投資公司股權(quán)全部出售。上述每年的投資情況表明RX房地產(chǎn)公司在長(zhǎng)期股權(quán)投資問題上不穩(wěn)定，經(jīng)常對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行增減資，這種不穩(wěn)定的投資情況可能會(huì)導(dǎo)致該公司的投資存在風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)行業(yè)由于投資成本比較高，投資回收周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，使其成為所有行業(yè)中營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期最長(zhǎng)的行業(yè)，導(dǎo)致在這漫長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生了很多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于以下幾個(gè)方面：工程建設(shè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在工期風(fēng)險(xiǎn)、施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)、材料采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目開發(fā)方面的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)、勘察風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)；技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)進(jìn)步風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)結(jié)構(gòu)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素雖然無法進(jìn)行定量分析，但往往是RX房地產(chǎn)公司乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中難以避免的，因此，RX房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)注意定性的去識(shí)別和控制。

三、RX房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施

從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的角度制定其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的具體措施，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施。

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

1.發(fā)展多元化融資渠道。RX公司應(yīng)該發(fā)展多元化融資渠道，增加信托、典當(dāng)及私募等的方式的籌資形式，還可以發(fā)展房地產(chǎn)基金，降低對(duì)銀行貸款的依賴。同時(shí)，RX公司可以通過擴(kuò)大權(quán)益性籌資比例，降低債權(quán)形式籌資比例，以增加股權(quán)合作、投資合作、商業(yè)信用等資金來源。

2.保持合理的資本結(jié)構(gòu)。RX公司若要保持科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，首先要確定合理的負(fù)債比例，公司資本結(jié)構(gòu)的負(fù)債比例要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷調(diào)整變化，達(dá)到短期、中期、長(zhǎng)期負(fù)債的均衡安排，避免還債高峰聚集，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次確定合理的籌資規(guī)模，結(jié)合公司本身的戰(zhàn)略目標(biāo)，按照戰(zhàn)略計(jì)劃安排資金預(yù)算，做好現(xiàn)金流監(jiān)控，確定合適的籌資規(guī)模。此外，RX公司還可以通過改變籌資方式來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，把股權(quán)籌資和債券籌資相結(jié)合，通過系列計(jì)算方法來優(yōu)化組合比例實(shí)現(xiàn)兩者的平衡以此實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)。

3.合理配置銀行貸款的額度和期限。RX公司應(yīng)當(dāng)設(shè)置有效的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，設(shè)立相應(yīng)崗位研究資本市場(chǎng)的趨勢(shì)和變化，提前把握掌控風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)，制定相應(yīng)政策，不斷調(diào)整籌資的方式，確定銀行貸款的期限和額度，降低籌資成本。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

1.加強(qiáng)投資活動(dòng)的可行性分析。RX公司近年來不斷承受銀行貸款難及成本增加的壓力，同時(shí)由于國(guó)家限購(gòu)令和房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)，更是使得其經(jīng)營(yíng)困難重重。因此，RX公司在確定投資時(shí)，要先做好該活動(dòng)的可行性分析。為保證可行性分析的準(zhǔn)確性，RX公司要選聘專業(yè)的投資分析人員成立專門小組，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析研究，預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的成功率。同時(shí)，應(yīng)該把可行性分析的內(nèi)容實(shí)現(xiàn)量化，完善項(xiàng)目分析內(nèi)容，從整體方面降低投資活動(dòng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.科學(xué)合理進(jìn)行組合投資。RX公司可以在同一地區(qū)或不同地區(qū)投資多個(gè)同類或不同類的投資項(xiàng)目等多元化的投資組合來分散投資風(fēng)險(xiǎn)；遇到單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可聯(lián)合多家房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資，降低單個(gè)項(xiàng)目的較大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制措施

1.完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。RX公司應(yīng)當(dāng)分析面臨的外部環(huán)境，根據(jù)多變的市場(chǎng)環(huán)境，不斷調(diào)整完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，減少外部環(huán)境對(duì)公司財(cái)務(wù)的沖擊；完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制還需要在搜集相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，通過信息收集來事前識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，制定相關(guān)戰(zhàn)略計(jì)劃，通過事先防范性措施，最大化的降低風(fēng)險(xiǎn)損失，確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的正常運(yùn)行。

2.培養(yǎng)專業(yè)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才。RX公司應(yīng)重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理培養(yǎng)上，要加強(qiáng)相關(guān)人員的培訓(xùn)，不斷通過專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制能力，迅速有效的培養(yǎng)出一批綜合素質(zhì)高的專業(yè)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人才，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行定期組織考核，增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，激勵(lì)相關(guān)人員提升自身管理能力。

（作者單位為黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

[作者簡(jiǎn)介：孫偉艷（1970—），女，副教授，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向：會(huì)計(jì)理論與實(shí)踐，農(nóng)村與區(qū)域發(fā)展。劉奕辰（1993—），女，遼寧海城人，管理學(xué)士，黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)研究生學(xué)院會(huì)計(jì)專業(yè)碩士在讀。]

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