物業(yè)管理上市公司營(yíng)運(yùn)資金管理研究

馮慧鈺+張波

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快、社區(qū)數(shù)量的迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)顯現(xiàn)出廣闊的市場(chǎng)前景，行業(yè)內(nèi)的上市公司不斷通過(guò)強(qiáng)化主業(yè)、重組收購(gòu)來(lái)塑造競(jìng)爭(zhēng)力，在這一進(jìn)程中其財(cái)務(wù)管理也面臨著巨大挑戰(zhàn)。營(yíng)運(yùn)資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心活動(dòng)之一，對(duì)于廣大仍處于成長(zhǎng)期的物業(yè)管理上市企業(yè)的發(fā)展尤為重要，因此，文章以截至2016年上半年在我國(guó)內(nèi)地和香港地區(qū)完成上市的八家物業(yè)管理公司為研究基礎(chǔ)，歸納我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的基本特征；并重點(diǎn)選取彩生活的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過(guò)橫向和縱向?qū)Ρ妊芯科錉I(yíng)運(yùn)資金的特點(diǎn)，進(jìn)而提出彩生活營(yíng)運(yùn)資金管理的策略，以便為其他物業(yè)公司提高營(yíng)運(yùn)資金管理效率提供借鑒。

關(guān)鍵詞：彩生活 物業(yè)管理上市公司 行業(yè)特征 營(yíng)運(yùn)資金管理 管理策略

2016年7月，綠城服務(wù)集團(tuán)在香港掛牌上市，成為繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家赴港上市的內(nèi)地物業(yè)公司；前一段，碧桂園控股的碧桂園物業(yè)擬分拆上市的消息又引起了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)上市的公司越來(lái)越多，尤其2016年以來(lái)，上市物業(yè)公司的隊(duì)伍不斷壯大。那么越來(lái)越多的物業(yè)管理公司上市，究竟為哪般？

一、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的基本特征

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的興起。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在城市化進(jìn)程加快的環(huán)境下發(fā)展迅速，面對(duì)房地產(chǎn)數(shù)量激增和人們對(duì)社區(qū)建設(shè)要求的提高，如何長(zhǎng)期有效地保養(yǎng)、管理好如此大規(guī)模的房地產(chǎn)成為新的問(wèn)題。要想提高房地產(chǎn)的使用效率，滿(mǎn)足廣大業(yè)主不斷提高的多樣化服務(wù)需求，就必須要通過(guò)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一定程度上推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的興起。這一點(diǎn)也可以在我國(guó)初具規(guī)模的物業(yè)管理公司的產(chǎn)生過(guò)程中得以印證：依托較為成熟的房地產(chǎn)公司進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展而成立物業(yè)管理公司，隨后地產(chǎn)商分拆物業(yè)上市的例子不在少數(shù)，如彩生活服務(wù)集團(tuán)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)集團(tuán)、碧桂園物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)物業(yè)等，均是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中應(yīng)運(yùn)而生的。

（二）物業(yè)管理公司往往都以房地產(chǎn)企業(yè)為依托。2016年3月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布了2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單，2016年6月，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)上發(fā)布了2016年中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)名單。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理公司存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此我們首先將兩榜單中前15名的企業(yè)進(jìn)行對(duì)比。詳見(jiàn)下頁(yè)表1。

從對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn)，表1中上榜的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，凡是集團(tuán)旗下設(shè)有物業(yè)管理公司的，其物業(yè)公司也在物業(yè)管理公司TOP 15中紛紛上榜，且房地產(chǎn)公司的排名與物業(yè)服務(wù)公司的排名情況基本吻合，只有較少出入。因此我們可以得出初步結(jié)論：房地產(chǎn)公司的綜合實(shí)力對(duì)其控股的物業(yè)管理公司綜合排名有一定程度的決定作用。

（三）物業(yè)管理上市公司的主要業(yè)務(wù)模塊。根據(jù)目前國(guó)內(nèi)較早完成上市的8家物業(yè)管理企業(yè)（分別為彩生活、中海、中奧到家、盛全、開(kāi)元、東光、華仁、丹田；彩生活、中海、中奧到家為在中國(guó)香港上市，其余為在內(nèi)地上市）主要業(yè)務(wù)的歸納總結(jié)，得出物管行業(yè)主要業(yè)務(wù)具有以下特點(diǎn)：

1.基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)構(gòu)成公司的主要業(yè)務(wù)。基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)指?jìng)鹘y(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)；增值服務(wù)則是受客戶(hù)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響而拓展出來(lái)的個(gè)性化服務(wù)，主要指社區(qū)租賃、銷(xiāo)售及其他服務(wù)、協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、社區(qū)O2O平臺(tái)服務(wù)等。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)從各方面影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)，也是促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)增值服務(wù)產(chǎn)生的重要因素。企業(yè)的主要成本來(lái)自物業(yè)服務(wù)成本，降低成本就成為企業(yè)的一大目標(biāo)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的信息傳播和資源共享特性，改變傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)方式，開(kāi)拓增值服務(wù)模式，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)服務(wù)的及時(shí)性、多樣性，而且能有效降低服務(wù)成本，提高公司的服務(wù)效率和利潤(rùn)率。

2.香港上市的物業(yè)管理公司增值服務(wù)業(yè)務(wù)更加突出。在香港和在內(nèi)地上市的公司提供的基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型相似，但增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型差距較大。從各上市物業(yè)公司招股說(shuō)明書(shū)中對(duì)主要業(yè)務(wù)的介紹中可以看到，無(wú)論在香港還是內(nèi)地上市的公司，基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)基本都包括為住宅社區(qū)、商用物業(yè)、政府物業(yè)等提供的保安、清潔、園藝、維修及保養(yǎng)等物業(yè)管理服務(wù)，以及設(shè)備安裝、維修及保養(yǎng)、交付查驗(yàn)、工程質(zhì)量監(jiān)控、咨詢(xún)服務(wù)、物業(yè)管理的配套服務(wù)等。

香港上市公司的增值服務(wù)業(yè)務(wù)主要有社區(qū)租賃、協(xié)銷(xiāo)服務(wù)，以及通過(guò)O2O形式提供的線上線下服務(wù)等；而在內(nèi)地上市的公司受自身的規(guī)模限制、戰(zhàn)略定位、客戶(hù)需求等因素的影響，增值服務(wù)類(lèi)型參差不齊。盛全物業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為中心，建立互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新型社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)，為客戶(hù)提供英式管家、社區(qū)健康、社區(qū)教育、社區(qū)商業(yè)等四個(gè)方面的現(xiàn)代生活訂制服務(wù)；東光物業(yè)則在傳統(tǒng)物業(yè)之外運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)打造了“一站式物業(yè)后勤保障服務(wù)解決方案”平臺(tái)，為客戶(hù)提供資產(chǎn)管理服務(wù)、行政保障服務(wù)、商務(wù)保障服務(wù)、餐飲管理服務(wù)等相關(guān)增值服務(wù)。與三家在香港上市的物業(yè)公司相比，盛全與東光的增值服務(wù)類(lèi)型有很大局限性，服務(wù)對(duì)象仍限制于基礎(chǔ)服務(wù)的住戶(hù)。

3.物業(yè)管理上市公司的收入結(jié)構(gòu)。每家物業(yè)管理公司盡管基礎(chǔ)和增值業(yè)務(wù)所占的份額不同，但是基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)依然是企業(yè)收入的主要來(lái)源，增值服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)收入的增加起到促進(jìn)作用。

表2中各公司基礎(chǔ)服務(wù)收入和增值服務(wù)收入占總收入的比例，能夠清楚地反映出兩部分業(yè)務(wù)所占份額的差異。八家上市物業(yè)管理公司基礎(chǔ)服務(wù)收入占比均在80%以上，有六家在90%以上。這一現(xiàn)象反映出現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中，基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)是收入的主要來(lái)源，增值服務(wù)是在基礎(chǔ)服務(wù)的穩(wěn)固基礎(chǔ)上拓展出來(lái)的符合現(xiàn)代化生活的個(gè)性化業(yè)務(wù)。增值服務(wù)除了服務(wù)成本低，能提高公司的利潤(rùn)率以外，更重要的是還能對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)起到反向促進(jìn)作用。由于物業(yè)增值服務(wù)是基于客戶(hù)需求的個(gè)性化服務(wù)，因此優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)能大大提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度，增強(qiáng)公司品牌形象，強(qiáng)化公司的基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)。

二、彩生活營(yíng)運(yùn)資金的縱向與橫向分析

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)處于成長(zhǎng)期的行業(yè)，近年來(lái)，一大批知名物業(yè)公司在籌備上市的過(guò)程中，掀起了物業(yè)管理公司上市的高潮。在這一過(guò)程中，物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理受到關(guān)注，作為服務(wù)業(yè)中的典型代表，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特殊，其營(yíng)運(yùn)資金難以按渠道進(jìn)行劃分，而且物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金各要素之間的比例關(guān)系不同于傳統(tǒng)制造業(yè)，存貨極少甚至沒(méi)有存貨，應(yīng)收和應(yīng)付款項(xiàng)比例大，這與該行業(yè)特有的酬金制和包干制收費(fèi)方式、主要業(yè)務(wù)等多種因素有關(guān)。本文以彩生活為主，以其他7家物業(yè)管理上市公司為輔，分析物業(yè)管理上市公司的報(bào)表結(jié)構(gòu)并總結(jié)營(yíng)運(yùn)資金特點(diǎn)，以期為物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理方法的修正打下基礎(chǔ)。

企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的分析需要從不同視角加以關(guān)注，一方面，財(cái)務(wù)報(bào)表顯示彩生活上市前后幾年中資金結(jié)構(gòu)變動(dòng)明顯，直接影響其營(yíng)運(yùn)資金的變化；另一方面，彩生活與物業(yè)管理行業(yè)中其他企業(yè)相比，營(yíng)運(yùn)資金共性中不乏個(gè)性。因此，筆者將從縱向?qū)Σ噬?013—1015年?duì)I運(yùn)資金變化的原因進(jìn)行分析，同時(shí)通過(guò)橫向?qū)Ρ确治霾噬钆c其他7家物業(yè)管理上市公司營(yíng)運(yùn)資金的異同。

（一）營(yíng)運(yùn)資金概念界定。我國(guó)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的研究始于20世紀(jì)90年代。近些年來(lái)，實(shí)務(wù)中人們意識(shí)到營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的重要性，這在一定程度上促進(jìn)了理論界對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的研究，相關(guān)文獻(xiàn)也逐漸豐富起來(lái)，在這一過(guò)程中，我國(guó)學(xué)者對(duì)營(yíng)運(yùn)資金概念形成了不同的觀點(diǎn)。其中，雷新途（2003）從經(jīng)濟(jì)學(xué)視角對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的概念進(jìn)行了界定，認(rèn)為營(yíng)運(yùn)資金=永久性流動(dòng)資產(chǎn)-永久性流動(dòng)負(fù)債。本文基于這一觀點(diǎn)，將營(yíng)運(yùn)資金定義為流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之差，并用這一定義作為營(yíng)運(yùn)資金的分析基礎(chǔ)，分析上市公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債中各個(gè)要素對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的影響。

（二）彩生活服務(wù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金縱向分析。彩生活服務(wù)集團(tuán)作為掀起我國(guó)物業(yè)管理公司上市浪潮的“內(nèi)地社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股”，其標(biāo)桿性的“彩生活模式”和超高的毛利率格外引人注目，因此，我們首先對(duì)彩生活服務(wù)集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債情況進(jìn)行縱向分析（見(jiàn)表3）。其中，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的重要比率變化趨勢(shì)見(jiàn)圖1和圖2。

1.流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)分析。彩生活屬于輕資產(chǎn)類(lèi)型的服務(wù)行業(yè)，公司從2013年到2014年期間，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重一直都在75%以上，2015年下降明顯的原因是：2014年7月彩生活上市獲得了市場(chǎng)上各方的資金支持，大刀闊斧進(jìn)行擴(kuò)張，彩生活2015年的非流動(dòng)資產(chǎn)中，物業(yè)、投資物業(yè)、商譽(yù)等項(xiàng)目由于受所得款項(xiàng)60%支持的大規(guī)模收購(gòu)活動(dòng)而大幅增長(zhǎng)；廠房及設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等項(xiàng)目數(shù)額因?qū)?0%的款項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，以及將10%的款項(xiàng)用于市場(chǎng)推廣及平臺(tái)建設(shè)而有顯著提高。

彩生活的應(yīng)收及預(yù)付和貨幣資金占比較大且波動(dòng)也很大。2013年應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)超過(guò)了流動(dòng)資產(chǎn)的60%，而2014年和2015年該比例急速降至35%左右，這是由于2014年和2015年貨幣資金項(xiàng)目增長(zhǎng)速度超過(guò)其自身增長(zhǎng)速度，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)增加幅度遠(yuǎn)大于應(yīng)收以及預(yù)付款項(xiàng)的增加幅度。貿(mào)易應(yīng)收款由2013年的49 566千元增加到179 350千元，這主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)按包干制計(jì)算的管理及服務(wù)收入、工程服務(wù)的安裝合約收入及自動(dòng)化設(shè)備升級(jí)服務(wù)收入以及社區(qū)租賃、銷(xiāo)售及其他服務(wù)的服務(wù)收入；2011年彩生活向工程服務(wù)分部的一名第三方客戶(hù)深圳市龍興世紀(jì)投資有限公司的墊款，2013年未償還的1 752千元于2014年全部?jī)斶€，2014年彩生活由額外墊支龍興公司12 000千元，使得“向一名客戶(hù)墊款”項(xiàng)目較2013年增加超過(guò)一千萬(wàn)元，彩生活對(duì)該客戶(hù)應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡進(jìn)行了詳細(xì)的分析，款項(xiàng)收回及時(shí)。但值得注意的是應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)數(shù)額較大，且其中多數(shù)為對(duì)與本公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的墊款，再結(jié)合現(xiàn)金流量表分析，彩生活的貨幣資金主要用于收購(gòu)附屬公司、抵押融資以及為關(guān)聯(lián)公司墊款等投資活動(dòng)，其中為關(guān)聯(lián)公司墊款占比最大。這說(shuō)明公司的大量資金被關(guān)聯(lián)方占用、無(wú)償使用，這一方面會(huì)降低公司營(yíng)運(yùn)資金的使用效率，另一方面會(huì)造成對(duì)公司盈利質(zhì)量的高估。

彩生活的貨幣資金項(xiàng)目的變化十分顯著， 2013年12月31日，深圳市布吉供水就供水合約向法院申請(qǐng)對(duì)彩生活采取法律程序，凍結(jié)了彩生活近100萬(wàn)元銀行存款，形成“抵押/受限制的銀行存款”。而2014年和2015年的抵押/受限制的銀行存款項(xiàng)目，是彩生活向銀行抵押的作為授予本公司的銀行融資抵押品產(chǎn)生的。2015年是彩生活大力收購(gòu)擴(kuò)張的一年，2014年上市前入駐全國(guó)78個(gè)城市，到2015年底這一數(shù)字翻了一番，增加到165個(gè)城市，并已進(jìn)入新加坡；與2014年相比，2015年彩生活新增管理面積139.2百萬(wàn)平方米，其中52.8%來(lái)源于收購(gòu)和并購(gòu)。彩生活現(xiàn)金流量表也證明，通過(guò)銀行融資籌集的借款主要用于了收購(gòu)附屬公司及相關(guān)投資活動(dòng)。

從存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例來(lái)看，彩生活的存貨比例極小，物業(yè)管理行業(yè)本就是以提供物業(yè)服務(wù)為主的服務(wù)業(yè)，它不同于存貨占比重大的傳統(tǒng)制造業(yè)，彩生活將自己絕大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)外包商負(fù)責(zé)，不斷加強(qiáng)合作、優(yōu)化供應(yīng)鏈，更進(jìn)一步減少了存貨數(shù)量，因此我們看到彩生活近三年存貨的比例始終遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1%。

2.流動(dòng)負(fù)債的結(jié)構(gòu)分析。彩生活流動(dòng)負(fù)債的構(gòu)成比較簡(jiǎn)單，主要有應(yīng)付賬款、稅項(xiàng)負(fù)債以及短期借款項(xiàng)目。其中應(yīng)付款項(xiàng)占比超過(guò)半數(shù)，2013年甚至高達(dá)84.76%，稅項(xiàng)負(fù)債占比較為穩(wěn)定，短期借款波動(dòng)則比較大。其中貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)及其他應(yīng)付款和應(yīng)計(jì)款項(xiàng)在2015年較2014年翻倍增加，一方面由于包干制和酬金制下的代表住戶(hù)收款、用于支付水電供應(yīng)商的水電費(fèi)產(chǎn)生的代表住戶(hù)收款、預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的增速快，結(jié)合2014—2015年彩生活的收入激增分析，原因可能是 “先交費(fèi)后服務(wù)”的業(yè)務(wù)大量增加使得預(yù)收款項(xiàng)增加；另一方面則是應(yīng)計(jì)員工福利等人工成本的大幅增加導(dǎo)致，2015年環(huán)境、社會(huì)與管治報(bào)告顯示，彩生活實(shí)施了一系列措施增進(jìn)員工福利，讓員工共享集團(tuán)發(fā)展成果并促進(jìn)工作積極性，這可能與其員工福利成本的增加有關(guān)。

短期借款的比例在2014年有很大的變動(dòng)，從流動(dòng)負(fù)債的0.05%猛增到25.41%，2015年該比例穩(wěn)中有進(jìn)達(dá)到28.22%，該項(xiàng)目與流動(dòng)資產(chǎn)中抵押/受限制的銀行存款相關(guān)，借款項(xiàng)目明細(xì)賬中列示，接近100%的短期借款都是有抵押銀行貸款，即流動(dòng)資產(chǎn)中抵押/受限制的銀行存款形成的作為授予本公司的銀行融資抵押品，因此短期借款與抵押/受限制的銀行存款的變動(dòng)趨勢(shì)一致。綜上所述，雖然應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)逐年遞增，但仍小于短期借款的增加速度，因此2014年和2015年短期借款的大幅度增加稀釋了應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)在流動(dòng)負(fù)債中的占比。

彩生活2013—2015年負(fù)債結(jié)構(gòu)中流動(dòng)負(fù)債比率很高，2015年有較大下降是由于當(dāng)年新增一筆290 000千元的長(zhǎng)期借款，使非流動(dòng)負(fù)債較2014年加倍增長(zhǎng)，從而降低了流動(dòng)負(fù)債比率。

總體看來(lái)，彩生活的流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)比重較高，這說(shuō)明該公司的資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，有利于增強(qiáng)企業(yè)的償債能力，滿(mǎn)足資金流動(dòng)性的需要；流動(dòng)負(fù)債/總負(fù)債比重大，公司對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的依賴(lài)性強(qiáng)，同時(shí)物業(yè)管理公司重大建設(shè)項(xiàng)目少，資金的短缺大多通過(guò)短期負(fù)債來(lái)解決。2013—2015年彩生活的資產(chǎn)負(fù)債率有波動(dòng)但總體水平較高，與行業(yè)整體情況吻合，這可能與我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)所處的成長(zhǎng)階段有關(guān)，成長(zhǎng)期對(duì)資金的需求量增加，加大融資力度使得負(fù)債水平高。

（三）彩生活服務(wù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)資金橫向分析。本文通過(guò)橫向分析彩生活與同在香港上市和內(nèi)地上市的其他7家物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)的異同，總結(jié)物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的特點(diǎn)。

1.流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。表4和下頁(yè)表5列示了本文所選取的八家上市物業(yè)服務(wù)公司2015年的流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目以及各項(xiàng)目在流動(dòng)資產(chǎn)總額中所占的比重（注：其中中海物業(yè)有一個(gè)特殊的科目——庫(kù)存物業(yè)，反映的是該公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的已落成物業(yè)和發(fā)展中物業(yè)的總額，中海的庫(kù)存物業(yè)數(shù)額為203 182 608千元港幣，占流動(dòng)資產(chǎn)的60%，它的存在會(huì)稀釋其他項(xiàng)目在流動(dòng)資產(chǎn)中的比例，因此我們將其從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除后，計(jì)算各項(xiàng)目的比例）。

其他七家上市公司流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重與彩生活相似，均超過(guò)50%，彩生活上市后非流動(dòng)資產(chǎn)激增使得該比例略低于其他上市公司，尤其是內(nèi)地上市的五家公司，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例都在90%以上，這一特點(diǎn)更加突出，當(dāng)然某種程度上與五家公司上市不久賬面持有現(xiàn)金較多有一定的關(guān)聯(lián)。

應(yīng)收款項(xiàng)和貨幣資金項(xiàng)目特征鮮明，與彩生活體現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)一致，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例普遍較大，只有中海物業(yè)和中奧到家的應(yīng)收款項(xiàng)比例偏低，原因是短時(shí)間內(nèi)大量增加的貨幣資金稀釋了應(yīng)收賬款，其現(xiàn)金流量表顯示，兩公司2015年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較2014年的增加，主要來(lái)自正常的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。將應(yīng)收款項(xiàng)分解來(lái)看，彩生活和盛全物業(yè)的貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收賬款占應(yīng)收款項(xiàng)的比例大于貿(mào)易應(yīng)收款和應(yīng)收賬款的比例，而其他公司則與之相反。這是由于香港上市公司的其他應(yīng)收款中包括按酬金制計(jì)算的代表住戶(hù)付款，彩生活以酬金制收費(fèi)方式為主，而其他公司以包干制收費(fèi)方式為主；而內(nèi)地上市公司的其他應(yīng)收款則主要記載了計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備和其他墊支款項(xiàng)，其中盛全物業(yè)壞賬準(zhǔn)備數(shù)額較大。

對(duì)比表4和表5中的各項(xiàng)目占流動(dòng)資產(chǎn)的比例，八家公司的存貨均不足流動(dòng)資產(chǎn)總額的1%，只有盛全和東光兩家公司的預(yù)付賬款比例超過(guò)1%，但也只有1.87%和2.65%，因此存貨和預(yù)付賬款不是影響彩生活乃至物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的主要因素。

2.流動(dòng)負(fù)債的結(jié)構(gòu)分析。表6和表7列示了本文所選取的八家上市物業(yè)服務(wù)公司2015年的流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目以及各項(xiàng)目在流動(dòng)負(fù)債總額中所占的比重。

彩生活與其他上市公司流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)相似，應(yīng)付及預(yù)付款項(xiàng)占比重最大，幾乎均在60%以上，其中其他應(yīng)付款和預(yù)付賬款是構(gòu)成應(yīng)付及預(yù)付賬款的主要項(xiàng)目；但不同的是，彩生活等另外2家在香港上市的公司中該項(xiàng)目主要是由代表住戶(hù)收款、預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，而在內(nèi)地上市的公司則由押金保證金、應(yīng)付代收款和其他往來(lái)構(gòu)成。

應(yīng)交稅費(fèi)主要是企業(yè)所得稅，彩生活應(yīng)交稅費(fèi)/流動(dòng)負(fù)債比率為10.06%，處于八家上市公司平均水平，可以在一定程度上反映流動(dòng)資產(chǎn)總額在當(dāng)前收入水平下的合理性。

彩生活短期借款項(xiàng)目占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為28.22%，與其他上市公司尤其是內(nèi)地上市公司相比差異較大。香港上市的三家公司和內(nèi)地上市的盛全物業(yè)的短期借款均是由向銀行貸款產(chǎn)生的，但數(shù)額差別顯著，而其他四家公司不存在短期借款項(xiàng)目，這一差異產(chǎn)生的原因可能是不同的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)資金的需求量不同。彩生活、中海和中奧到家的策略是進(jìn)行同業(yè)收購(gòu)、拓展市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)，而內(nèi)地上市的五家公司的發(fā)展規(guī)劃是完善現(xiàn)有業(yè)務(wù)、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、提高服務(wù)質(zhì)量。

其他物業(yè)管理上市公司與彩生活相比，流動(dòng)負(fù)債比率普遍偏高，除中海物業(yè)為49.10%外，其他六家公司均高于90%，其中有四家內(nèi)地上市公司該比率甚至高達(dá)100%。即便扣除預(yù)付賬款的積極影響，這些公司的流動(dòng)負(fù)債比例還是存在償債風(fēng)險(xiǎn)較高的可能，因此如何保持合理的流動(dòng)負(fù)債比率應(yīng)引起物業(yè)管理公司的重視。

三、彩生活營(yíng)運(yùn)資金管理的基本策略

（一）要素角度營(yíng)運(yùn)資金管理。本文將營(yíng)運(yùn)資金定義為流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之差，彩生活的營(yíng)運(yùn)資金要素管理即從流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債兩方面進(jìn)行重點(diǎn)管控。流動(dòng)資產(chǎn)方面：（1）合理分配籌資活動(dòng)所得款項(xiàng)的用途，具體來(lái)說(shuō)，控制用于收購(gòu)的資金規(guī)模，加大技術(shù)研發(fā)投入，為營(yíng)運(yùn)資金和一般用途提供充足的資金支持；（2）加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的全過(guò)程管理，如設(shè)置賒銷(xiāo)和征信部門(mén)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)客戶(hù)信用評(píng)級(jí)以及應(yīng)收款的催收，完善壞賬核銷(xiāo)制度，嚴(yán)格遵循配比原則和謹(jǐn)慎性原則；（3）在滿(mǎn)足資金流動(dòng)性需要的基礎(chǔ)上，適當(dāng)降低流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)比率，減少資金閑置現(xiàn)象，提高公司資金使用效率。流動(dòng)負(fù)債方面：（1）彩生活的應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)數(shù)額有增無(wú)減，雖然負(fù)債經(jīng)營(yíng)是明智之舉，但過(guò)度負(fù)債會(huì)增加公司自身的信用風(fēng)險(xiǎn)和償債風(fēng)險(xiǎn)，因此彩生活應(yīng)適當(dāng)降低應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)的數(shù)額；（2）降低其在總負(fù)債中所占的比例，使流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)負(fù)債合理配比，避免流動(dòng)負(fù)債過(guò)多增加償債風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）活動(dòng)角度營(yíng)運(yùn)資金管理。從活動(dòng)角度看，彩生活應(yīng)從經(jīng)營(yíng)、籌資和投資活動(dòng)三方面進(jìn)行管理。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：（1）彩生活應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控貿(mào)易應(yīng)收款的收回情況，并逐步改善“先服務(wù)后交費(fèi)”的傳統(tǒng)收費(fèi)方式；（2）加強(qiáng)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的賬齡分析，簽訂關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，完善公司內(nèi)部控制體系，監(jiān)督控股股東對(duì)公司的資金占用行為，提高營(yíng)運(yùn)資金的使用效率；（3）進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，并通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量逐漸改變業(yè)主的繳費(fèi)觀念，及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，調(diào)整包干制和酬金制收費(fèi)方式的配比，為公司運(yùn)作獲取更多的資金支持?；I資活動(dòng)：物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)資金流動(dòng)性很強(qiáng)的行業(yè)，彩生活多采用較為激進(jìn)的短期借款融資策略，風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)采取多元化的籌資方式，長(zhǎng)短期籌資相互配合，適當(dāng)降低銀行貸款比例，以防資金周轉(zhuǎn)不靈致使資金鏈斷裂。投資活動(dòng)：彩生活的投資主要集中于收購(gòu)和向關(guān)聯(lián)方墊款，這極大地限制了資金的流動(dòng)性，且后者投資獲得的收益與成本失衡，應(yīng)從源頭上減弱關(guān)聯(lián)方對(duì)本公司資金的依賴(lài)。

（三）收入貢獻(xiàn)角度營(yíng)運(yùn)資金管理。加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理是企業(yè)增收的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，相應(yīng)地，加強(qiáng)企業(yè)增收關(guān)鍵因素的管理也是營(yíng)運(yùn)資金管理的重要環(huán)節(jié)。因此從彩生活的收入角度來(lái)講，一方面，應(yīng)保持基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)的收入規(guī)模，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新業(yè)務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，進(jìn)行適度擴(kuò)張，提高市場(chǎng)占有率，有效增加業(yè)務(wù)收入量；另一方面，繼續(xù)著力開(kāi)發(fā)便捷、多樣化的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)、吸引新客戶(hù)，提高增值服務(wù)收入的比重，使彩生活在增加業(yè)務(wù)收入的同時(shí)有效控制成本。

四、結(jié)語(yǔ)

2014年彩生活服務(wù)集團(tuán)的上市掀起了物業(yè)管理公司上市的浪潮，這些公司欲通過(guò)上市獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)的血液，是企業(yè)發(fā)展、盈利的動(dòng)力，貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)始終，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金管理是企業(yè)生存和發(fā)展的必由之路，怎樣合理、高效地利用籌集的資金就顯得尤為重要。但不同于我國(guó)傳統(tǒng)的制造業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)庫(kù)存很少甚至沒(méi)有庫(kù)存，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有其獨(dú)特性。本文分析了彩生活服務(wù)集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)，總結(jié)了物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金特點(diǎn)，并據(jù)此從要素、活動(dòng)、收入三個(gè)角度提出了強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金管理的基本策略。一方面，為彩生活的營(yíng)運(yùn)資金管理提供新的思路，有助于企業(yè)及時(shí)分析營(yíng)運(yùn)資金的管理，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)并降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能對(duì)重要因素實(shí)行重點(diǎn)控制，有利于管理層更好地把握營(yíng)運(yùn)資金的結(jié)構(gòu)、提高管理效率；另一方面，本文的研究對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理方法的修正創(chuàng)造了前提條件，有利于下一步在傳統(tǒng)營(yíng)運(yùn)資金管理方法的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)充完善，最終找到一個(gè)適合物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理方法。

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