風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

祖玉波

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國(guó)家GDP的增長(zhǎng)發(fā)揮了很大作用，優(yōu)質(zhì)、完善的內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體的健康、均衡發(fā)展都十分重要，尤其是在市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變的今天，國(guó)家和行業(yè)都面臨著更多的不確定因素，如何在風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)顯得尤為重要。本文立足管理信息化環(huán)境，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行研究，通過(guò)探討熱點(diǎn)問(wèn)題，并提出相關(guān)策略來(lái)對(duì)內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行更深層次的探討，從而為房地產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展提供指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制

一、引言

當(dāng)今社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，再加上國(guó)際“金融海嘯”的影響，企業(yè)綜合實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)力已成成為企業(yè)在激烈的市競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵，而這些綜合實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)能力都離不開(kāi)企業(yè)優(yōu)質(zhì)、完善的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系作為企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的支撐，貫穿在企業(yè)整個(gè)管理流程，可有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的特性，受?chē)?guó)家政策和其他各種環(huán)境因素影響十分明顯，房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)工程量大、周期長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn)，這些特征使得風(fēng)險(xiǎn)管理成為其企業(yè)內(nèi)部控制中的核心問(wèn)題。因此，研究風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制研究很有必要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)比較突出，其中最明顯的是具有高價(jià)值性，該特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要涉及大量的資金運(yùn)作，這就容易造成資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。一般資金運(yùn)作的流程為：融資-開(kāi)發(fā)-還款-再融資-再開(kāi)發(fā)-再還款-……該過(guò)程需要每個(gè)環(huán)節(jié)都要順利實(shí)現(xiàn)，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序開(kāi)展，從而實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，致使資金鏈斷裂，企業(yè)將會(huì)陷入資金短缺的困境中，從而引發(fā)其他一些“并發(fā)癥”出現(xiàn)。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)資金運(yùn)作的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作過(guò)程中必須經(jīng)歷“融資”階段，需要從外部尋找資金投入，從而確保項(xiàng)目能順利完成。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)，其項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)、工程量大，資金周轉(zhuǎn)期也相對(duì)較長(zhǎng)，資金需求量也較大，若是未及時(shí)得到融資，項(xiàng)目被迫被擱置，其所造成的負(fù)面影響將十分嚴(yán)重。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式眾多，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)縝密地分析和甄別，選擇的融資方式不符合房地產(chǎn)企業(yè)的要求，將會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，影響到資金的正常周轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)一般存在同時(shí)投建多個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)象，需要投入大量的資金，運(yùn)行成本相對(duì)較高，需要房地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的成本管理方式，否則將會(huì)增加企業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)，加大企業(yè)的資金成本，降低項(xiàng)目利潤(rùn)。同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“長(zhǎng)期銀行貸款”的方式，其利率相對(duì)較高，增加運(yùn)行成本，降低企業(yè)效益。

三、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的措施

（一）加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)監(jiān)控，有效防范潛在風(fēng)險(xiǎn)

資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得人們重視，房地產(chǎn)企業(yè)要保證自身的資金正常運(yùn)作，確保所有項(xiàng)目的正常開(kāi)展，滿(mǎn)足所有項(xiàng)目的資金需求，最大限度地降低資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目決策的過(guò)程中，需要經(jīng)過(guò)縝密地分析和甄別，對(duì)項(xiàng)目不足之處進(jìn)行及時(shí)的糾正，降低偏差，同時(shí)也需要及時(shí)監(jiān)控資源的消耗和各項(xiàng)目的收支情況。房地產(chǎn)應(yīng)立足企業(yè)自身特點(diǎn)，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，做好前期項(xiàng)目的可行性分析研究，在緊密結(jié)合業(yè)務(wù)授權(quán)的基礎(chǔ)上，完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，合理規(guī)劃和監(jiān)督各項(xiàng)成本的支出情況，從而在最大限度上降低風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。

（二）采取融資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控措施

為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，需要采取科學(xué)、有效的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控策略，具體為：一是融資風(fēng)險(xiǎn)回避法，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用長(zhǎng)期債務(wù)的方式降低房地產(chǎn)市場(chǎng)不可控因素對(duì)企業(yè)造成的影響，同時(shí)還應(yīng)該選擇投資法律層面和政策層面風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的項(xiàng)目，這樣能夠有效的幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避各種融資風(fēng)險(xiǎn)。二是融資風(fēng)險(xiǎn)分散法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)具有一定的全面性，為了防止多部門(mén)、多領(lǐng)域同時(shí)受到風(fēng)險(xiǎn)沖擊，需要采用風(fēng)險(xiǎn)分散方法進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分散方法主要從資金來(lái)源渠道進(jìn)行控制，采用多渠道融資、多元化發(fā)展方式，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率，嚴(yán)格控制流動(dòng)負(fù)債的比例，有效降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）健全內(nèi)部控制機(jī)制和項(xiàng)目成本控制機(jī)制，強(qiáng)化成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)避各種成本風(fēng)險(xiǎn)，需要不斷的健全內(nèi)部控制制度和項(xiàng)目成本控制機(jī)制，具體為：一是健全內(nèi)部控制機(jī)制。通過(guò)創(chuàng)建符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況的內(nèi)部控制機(jī)制，形成規(guī)范、有力的內(nèi)部控制文化，有效提高所有人員的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，保證內(nèi)部控制制度能夠真正的貫徹和落實(shí)到實(shí)處，幫助企業(yè)規(guī)避各種成本風(fēng)險(xiǎn)。二是強(qiáng)化項(xiàng)目成本控制機(jī)制，要加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制機(jī)制建設(shè)，做好設(shè)計(jì)成本規(guī)劃、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種成本開(kāi)支、資源消耗等進(jìn)行全面調(diào)控、監(jiān)督和指導(dǎo)，及時(shí)糾偏，幫助企業(yè)規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，降低預(yù)算外支出，控制運(yùn)行成本，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在眾多風(fēng)險(xiǎn)，如資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及成本風(fēng)險(xiǎn)等，如果不及時(shí)夠采取有效的措施進(jìn)行控制，勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和長(zhǎng)足發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)監(jiān)控，采取各種融資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控措施，健全內(nèi)部控制機(jī)制和項(xiàng)目成本控制機(jī)制，做好成本控制管理工作，幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和降低風(fēng)險(xiǎn)造成的影響，為房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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