樓市泡沫：中國會例外嗎？

李何生

3月26日，博鰲亞洲論壇2017年年會的最后一場主題為“樓市泡沫：中國會例外嗎？”的分論壇現(xiàn)場人員爆滿。

關于中國房地產(chǎn)泡沫破滅的預言10年前就開始了，但一直到2016年，一線城市的房價還在漲，泡沫破滅卻一直沒有來。然而，沒有只漲不跌的市場，也沒有只漲不破的泡沫。美國次貸危機、日本樓市崩潰前車之鑒不遠，中國會是例外嗎？

吳曉求：中國樓市泡沫滯后，但不會例外

中國人民大學副校長吳曉求表示，中國樓市泡沫不會例外，但是它有一個滯后。

他指出，現(xiàn)在全球有兩大泡沫：一大泡沫是美國的股票市場，這是一大泡沫，最近泡沫也在縮??；還有一大泡沫是中國的樓市。

吳曉求在論壇上還談到2013年他和任志強的打賭：

那時候北京四環(huán)以里大概是7萬左右，我覺得非常離譜，認為不能漲了。

因為在我的概念里面，一個國家的居民的資產(chǎn)主要部分如果是房子，這個國家很不正常。主要是證券化資產(chǎn)，特別是股票、基金，才是一個正常的國家。

現(xiàn)在過去4年了，一開始我雄心勃勃我覺得我一定贏，因為中國不可能違背這樣的規(guī)律，到了現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我輸?shù)母怕时容^大。

吳曉求認為是M2（廣義貨幣供應量）增速太快拉高了房價：

從2008年金融危機以來，中國M2的增長速度太快了。巨大的存量M2要購買資產(chǎn)的，不會作為現(xiàn)金狀態(tài)出現(xiàn)?？墒侵袊鹑隗w系提供的資產(chǎn)非常有限，股票又不敢買，債券也不多，可是錢又不能放在手上，放在手上貶值的速度很快，大家就開始買房子了。

被問到什么會導致樓崩盤，吳曉求認為，“杠桿如果不下調就會崩盤。”

現(xiàn)在12萬塊錢一平米的房子還要去買，我不認為這是理性的。我們要讓它下來，只有一個辦法——減少對私人部門的杠桿，如果這點做到我們的泡沫就不會破裂，如果做不到泡沫也會破裂。

賈康：中國樓市不會重蹈日本覆轍

對于吳曉求“說樓市泡沫是M2過大引起”的觀點，華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康并不認同：

中國現(xiàn)在的樓市房市基本格局是冰火兩重天，你說因為貨幣供應過大，為什么它不能夠體現(xiàn)在冰的那邊，它為什么只體現(xiàn)在火的這邊？

冰的這邊根本不存在泡沫的問題，是庫存壓力很大的問題，還必須進一步去庫存的問題?；鸬倪@邊會有局部的泡沫破滅或者可以稱為回調，這個泡沫破滅絕對不是可以直接和日本的系統(tǒng)性風險似的泡沫破滅相提并論。

“我不認為中國人會重蹈日本人的前車之鑒，重蹈那個覆轍說明中國人智商不行，我不認為中國人智商不行?！辟Z康表示，中國與日本有本質的區(qū)別。日本樓市泡沫破滅的時候城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到70%以上，而中國現(xiàn)在只有40%左右。

大家不要忘了，那時候日本的城鎮(zhèn)化水平是在77%，中國現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化水平是多少？

不是常住人口57%出頭的城鎮(zhèn)化率，最新的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)給出的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，2016年是41%，41%的真實城鎮(zhèn)化率在國際經(jīng)驗來看一個經(jīng)濟體城鎮(zhèn)化發(fā)展的什么階段上？

是加速發(fā)展期的前半段，它屬于前半段。按照國際經(jīng)驗來講要經(jīng)過差不多30個點的上升空間以后轉到70%以后才能到低水平發(fā)展階段。

賈康指出，在可以預見的十五年左右的時間，不要希望北京、上海、深圳出現(xiàn)均價回歸的情況，“上揚曲線轉變成下行的曲線，我認為不存在這樣的可能性?！?/p>

李迅雷：樓市泡沫最早2019年破滅

中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷表示，樓市泡沫肯定會破滅，可能在2020年左右，或者是2019年或者是2021年，在這個區(qū)間里面恐怕一二三四線城市房價都會下跌。

之所以有如此判斷，李迅雷認為一方面是人口流不支持高房價維持足夠長的時間，另一方面貨幣增速也會隨著經(jīng)濟增速下降而下降。

決定房價有兩個流：一個是人口流，一個是貨幣流。

1、經(jīng)濟趨勢往下，城市化進程也在放緩，房價首先體現(xiàn)在人口現(xiàn)象，用人口可以解釋很多城市房價的上漲，如果人口的流入量減少，房價支持的力度也會減少。

去年漲幅最大的兩個城市，一個是合肥，一個是廈門，這兩個城市人口流動量都是第一、第二位的。2016年房地產(chǎn)這么火爆，大連的房價卻是下跌，就是人口在減少。西安的房價也沒有什么漲，因為它的人口也是減少的。

2、從資金流來講，像北上廣深房價上漲，更多是資金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全國人的上海。紐約的房價比上海高，是因為紐約是全球的紐約，而不是美國的紐約。

李迅雷還稱，任何的泡沫破裂都會造成恐慌性下跌，要跌的話一起跌，跌完之后該漲的還是會漲回來，中國經(jīng)濟畢竟還有動力。