北京“商改住”“速凍”，下一步怎么辦？

銀昕

“北漂”劉明在3月下旬遭遇打擊。他本打算將持有的一套“商改住”房屋出手，置換一套普通住宅，但3月26日，一紙對“商改住”項目的限購令讓他手中的商辦類房屋基本失去流通的可能。

“由于自己當初沒有購房資格，只得先買一套‘商改住作為過渡性用房，本以為‘商改住流通性好，不愁買家，沒想到現(xiàn)在徹底砸手里了?！睂ι剔k類項目的限購令打亂了劉明此前的安排。

北京市住建委等多個部門于3月26日聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（下稱“公告”），對商辦類項目進行限購。公告規(guī)定，商辦類項目未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆婚_發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住；在購房資格上做出在建和在售商辦類項目不得賣給個人等要求。

在公告發(fā)布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源緊急下架，鏈家、我愛我家、麥田房產(chǎn)等中介機構(gòu)的網(wǎng)站上，搜索關鍵詞“商改住”都已無結(jié)果。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京商辦市場在3月26日新政發(fā)布后的3天，網(wǎng)簽總量僅為7套，而新政前三天，這一數(shù)字為850套，跌幅高達99.9%，北京商辦市場呈“速凍”之勢。

北京“商改住”市場6年增幅超250%；新政影響60萬套房屋交易

“商改住”房屋近10年在北京房地產(chǎn)交易市場上的表現(xiàn)一直頗為活躍。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近10年北京共有超過40萬套商辦類項目成交，其中25萬套為“商改住”房屋；目前市場庫存約6萬套商辦類項目，其中2.3萬套為“商改住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產(chǎn)中，“商改住”項目占比約54.7%。

中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，“商改住”并非產(chǎn)權概念，而是指使用用途，開發(fā)商將商業(yè)、辦公類項目建成住宅形式。購買“商改住”房屋不能落戶，不能享受學區(qū)等住宅配套，產(chǎn)權只有40或50年。在3月26日新政出臺前，購買“商改住”項目首付最低為總價的50%，無法使用公積金貸款。

隨著2010年北京開始執(zhí)行限購政策，由于“商改住”房屋不受制于限購政策，“商改住”市場漸漸做大，除被限購抑制的投資需求外，一部分剛需也選擇了“商改住”房屋。來自亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年“商改住”項目成交量為19077套，2016年這一數(shù)字變?yōu)?7609套，增幅達254%。

“商改住”的另一個優(yōu)勢是總價低。據(jù)統(tǒng)計，2016年北京“商改住”房屋的套均總價為202萬元，尚不及普通住宅套均總價467萬元的一半。張大偉表示，“從總價來看，‘商改住房屋一直活躍在200萬元以內(nèi)，其投資屬性非常強。雖然首付至少要50%，但若總價在200萬元上下，使很多剛需有了買房的可能?！?/p>

伴隨著“商改住”這一灰色市場在北京的發(fā)展，政府屢次出手整治。2011年，北京市下發(fā)《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不得單獨設立衛(wèi)生間，開發(fā)商自己分割出售的商鋪無法辦理房產(chǎn)證。

而從2016年起，北京接連發(fā)出針對“商改住”的嚴厲表態(tài)。北京市國土和規(guī)劃委、住建委于8月17日召開專題會議，表示擬暫停商辦用地上市。對于所有已批未建的商住房項目，則列出清單重新審查，并對有問題的進行整改。2017年北京兩會期間，時任北京市副市長陳剛表示，北京已停止“商改住”土地供應，并將繼續(xù)整治清理此類項目。隨后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行動2017年工作計劃，提出“要研究清理整治‘商改住存量項目，嚴格控制‘商改住項目增量”。此后，“商改住”限購出臺的傳聞不斷，直至3月26日“靴子落地”。

張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，這個政策將直接影響超過60萬套房屋的交易，90%過去賣給個人的房源將全部納入限購或者只對企業(yè)和社會組織銷售?！霸谶@一政策下，商辦項目成交量定會暴跌。”

探訪商辦項目新盤、二手盤：有“商改住”房屋5年轉(zhuǎn)賣6次

“7克拉”位于北京市豐臺區(qū)，是一處50年產(chǎn)權的商業(yè)辦公類項目，2012年建成開盤后，在不長的時間里，附近聚集了六七家房屋中介門店。

《中國經(jīng)濟周刊》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，“7克拉”項目從外觀上看與普通民用住宅小區(qū)基本無異，屈指可數(shù)的幾家公司招牌出現(xiàn)在1號樓的幾處中低層房屋的窗外，除此之外幾乎毫無“商業(yè)辦公”的跡象。據(jù)了解，該項目的單套面積控制在20～60平方米不等，均為居住用途“量身打造”，有獨立衛(wèi)生間和廚房。

“我在這里工作3年了，沒見過有公司買來辦公的，全是買來住的?！毙⊥跛诘闹薪闄C構(gòu)此前全部房源幾乎均來自“7克拉”，“‘7克拉的投資屬性特別好，交易量大，2012年以來有的房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣了6次，這一個小區(qū)就能讓周邊六七家中介都‘吃飽。”然而目前這幾家中介都陷入了“半停工”狀態(tài)。

在“7克拉”附近的另一家房產(chǎn)中介，一位工作人員表示，目前中介機構(gòu)已將商辦類項目全部下架，“主要是怕出事兒，現(xiàn)在風聲正緊?！?/p>

就在3月26日新政發(fā)布的第二天，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達廣場等商辦類項目附近的15家地產(chǎn)中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售，以及虛假宣傳商辦類房屋的居住用途，被北京市住建委責令停業(yè)整頓。

其實，新政對個人購買二手商辦類房屋留了一道“縫隙”：個人可購買二手商辦類項目，但須名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，連續(xù)5年繳納社?；騻€稅，且需全款購買?！吨袊?jīng)濟周刊》記者發(fā)現(xiàn)，“縫隙”雖有，但有此需求的個人十分罕見。一位地產(chǎn)中介門店店長表示，截至目前他從未遇到這一類購房者，“現(xiàn)在購買二手商辦類項目所需的資質(zhì)與購買住宅所需資質(zhì)相差不多，滿足這些條件，何必去買產(chǎn)權只有50年的商辦類項目？既然有一次繳清全款的能力，何不向銀行貸款買套住宅呢？”

除了在中介機構(gòu)主導的二手房市場“擱淺”，商辦類項目在售的新盤情況也不樂觀。北京市住建委發(fā)布公告后，其執(zhí)法部門迅速展開對商辦類項目的執(zhí)法檢查，嚴厲懲處違規(guī)銷售、代理和宣傳商業(yè)辦公類項目用于居住的行為。林肯公園、萬科天地、恒大未來城等6個開發(fā)項目被停止網(wǎng)簽。

《中國經(jīng)濟周刊》記者在位于德勝門外大街的一處名為“中駿·天宸”的在建項目售樓處發(fā)現(xiàn)，在售樓處內(nèi)的明顯位置掛放了一則《西城區(qū)房屋管理局關于禁止“商改住”銷售的告知書》（下稱“告知書”），告知書稱西城區(qū)房屋管理局對中駿·天宸項目進行了重點檢查，并要求其進行整改。在告知書的一旁擺著開發(fā)商自制的一塊指示牌：商業(yè)、辦公類項目一律不得用于居住用途。“檢查過后每個商辦項目的售樓處都要貼，這是規(guī)定?！币晃还ぷ魅藛T介紹說，“商改住”新政后位于低層的所有商辦類項目一概停售，在售的只有位于高層的普通住宅。記者留意到，所謂位于低層的商辦類項目單套面積最多不超過60平方米，并以40～50平方米為主，是較適于居住用途的面積。

“商改住”還改得回去嗎？

中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)顯示，從分布區(qū)域看，目前北京市“商改住”項目的新增套數(shù)多分布在五環(huán)周圍，區(qū)位上好于主要分布在六環(huán)之外的住宅類項目。新政過后，位于五環(huán)附近的這類地產(chǎn)還能否有銷路？

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，很多商辦類地塊位置偏遠，而北京主要的產(chǎn)業(yè)分布辦公人群還是在五環(huán)以內(nèi)，一旦流通不再向個人開放，很多項目會陷入無人購買和求租的尷尬境地。

“大量商辦類項目周邊沒有商業(yè)辦公區(qū)域所需周邊生態(tài)和配套來支撐，有的直接位于密集的住宅區(qū)之內(nèi)，沒有辦公需求，就無法拉動銷售?！惫惚硎?，正是因為大多數(shù)開發(fā)商在項目建成之后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域附近并無對商業(yè)辦公用途的需求，才不得不創(chuàng)造出“商改住”這一形式，現(xiàn)在將使用屬性從“住”再改回“商”，依然沒有市場。

對于新政出臺后商辦類項目應采取自持經(jīng)營的方式，根據(jù)所在區(qū)域的經(jīng)濟特點，培育相關產(chǎn)業(yè)鏈，豐富項目樓宇經(jīng)營業(yè)態(tài)環(huán)境，吸引中小企業(yè)進駐，借鑒“聯(lián)合辦公”“孵化器”等模式進行產(chǎn)業(yè)升級的建議，郭毅表示：“‘商改住房屋需將獨立廚房所屬的隔間取消，將每一個開間里的衛(wèi)生間改為樓道內(nèi)公用衛(wèi)生間。在建項目若已鋪入管線，就會面臨管線重新排布的問題，公共衛(wèi)生間會有多個上下水管道，是個挺大的麻煩。”

即便解決了技術難題，改回商辦的使用屬性，傳統(tǒng)寫字樓的形態(tài)也不再受目前聯(lián)合辦公空間前沿趨勢的歡迎。據(jù)了解，市場上大多“商改住”房屋單套面積在25～60平方米不等，而新潮的共享辦公空間青睞超大開間的開放辦公環(huán)境和私密的中小型會議室結(jié)合的形式，開放式空間動輒幾百平方米，會議室則種類豐富。優(yōu)客工場的一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，優(yōu)客工場青睞的是大小不一、組合豐富的空間面積，從會議室規(guī)模來說，就有4～10人不同的規(guī)模。此外，幾乎所有“商改住”項目的物業(yè)也非辦公標準，改造難度非同小可?！罢?jīng)的聯(lián)合辦公和孵化器都還未找到清晰的商業(yè)模式和獲得回報的方式，‘商住房若要向這個方向轉(zhuǎn)型，想找到盤活存量地產(chǎn)的辦法，我不看好?！惫阏f。