對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈分析

（中南民族大學(xué)，湖北 武漢 430064）

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈分析

楊瓊

（中南民族大學(xué)，湖北 武漢 430064）

自2013年以來(lái)，逐漸出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入泡沫時(shí)代的聲音，伴隨各路消息的是跌宕起伏的房地產(chǎn)價(jià)格以及全國(guó)各地不斷涌現(xiàn)的“地王”。1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為中國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，深刻影響著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以研究房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，然后主要運(yùn)用了博弈論的方法來(lái)辨析房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)主體的博弈狀況，以此得出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素的結(jié)論。

房地產(chǎn)；博弈分析；商品房銷售

一、引言

2007年，美國(guó)的次貸房屋信貸危機(jī)出現(xiàn)萌芽，經(jīng)各方發(fā)酵最終導(dǎo)致了影響全球各個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的2008年金融危機(jī)。這場(chǎng)因房地產(chǎn)及證券市場(chǎng)產(chǎn)生的危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了8年，而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也只是短暫低迷一段時(shí)間后又迅速恢復(fù)并持續(xù)炒熱。特別是在今年上半年迎來(lái)了我國(guó)樓市有史以來(lái)最火爆的“地王年”，一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的地王已經(jīng)不再稀奇，反而是在拍賣(mài)中未形成“地王”的土地成為奇觀。可是與火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)截然相反的是我國(guó)三大首富的態(tài)度：王健林認(rèn)為我國(guó)三四線城市的房子已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了，兩年后也無(wú)需再調(diào)控除北上廣以外的非核心城市；宗慶后則直接表明中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已然形成，我們不能在繼續(xù)造房子了；亞洲首富李嘉誠(chéng)則是最早看淡內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的，早在2013年便開(kāi)始大規(guī)模拋售大陸的房地產(chǎn)并轉(zhuǎn)向國(guó)外投資。

那么再全面觀察中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自從1998年開(kāi)始實(shí)施住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，其價(jià)格也是一路飆升，即使是在導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)低迷的2008年金融危機(jī)時(shí)期，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也只是在受到短暫的沖擊后迅速恢復(fù)過(guò)來(lái)，甚至比以前的市場(chǎng)狀況更加良好，并有助于緩解了低迷的證券市場(chǎng)。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一個(gè)特別的矛盾現(xiàn)象—— 一方面是面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)而買(mǎi)不起房的惆悵，另一方面卻又是大量“空城”“鬼城”出現(xiàn)的無(wú)奈。房地產(chǎn)正逐漸成為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，其微小的變化都會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的變化，所以研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，不同于一般的成本—收益分析方法，運(yùn)用博弈論的分析可以更好的解釋價(jià)格在上升、下降的過(guò)程中，其他因素所造成的影響的動(dòng)態(tài)變化，以及在其他因素確定的情況下價(jià)格的變化趨勢(shì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，從此我國(guó)的住房制度開(kāi)啟了新的時(shí)代，房屋不再是由國(guó)家分配所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始走向市場(chǎng)化和規(guī)范化的道路。直至2000年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始快速發(fā)展，并成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)體中的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)政府和人民帶來(lái)了巨大的影響。

商品房平均銷售價(jià)格反應(yīng)了我國(guó)城鎮(zhèn)房屋買(mǎi)賣(mài)的平均價(jià)格，如圖1可知，在改革初期且房地產(chǎn)市場(chǎng)真正開(kāi)始發(fā)展的2000年，我國(guó)的商品房平均銷售價(jià)格為2112元/平方米，而截至2014年，該價(jià)格已上升到6324元/平方米。觀察其增長(zhǎng)率可以發(fā)現(xiàn)，除了2008年因受全球金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)每年呈不同程度的增長(zhǎng)。并且在金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像股票市場(chǎng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期低迷的狀況，而是迅速的恢復(fù)過(guò)來(lái)，其2009年的增長(zhǎng)率達(dá)到了23.18%，之后到2013年每年房?jī)r(jià)以穩(wěn)定的速度增長(zhǎng)。2014年房?jī)r(jià)因政府調(diào)控增速雖有所減緩，但依據(jù)這兩年房地產(chǎn)不斷出現(xiàn)的“地王”可以預(yù)見(jiàn)其增速將保持上升趨勢(shì)。

商品房銷售面積是指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積，體現(xiàn)了我國(guó)城鎮(zhèn)每年房屋的交易量，如圖2可知，從2000年到2014年，我國(guó)的商品房銷售面積由18637萬(wàn)平方米上漲到120648.54萬(wàn)平方米，也同樣是除了2008年以外，均呈現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，并在2009年達(dá)到了43.6%的增長(zhǎng)率。對(duì)比圖1和圖2可以發(fā)現(xiàn)，商品房平均銷售價(jià)格和銷售面積的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本相同，均是2009年以前的增長(zhǎng)速度波動(dòng)較大，而2010年后呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

圖2 商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率

不過(guò)，也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，導(dǎo)致了我國(guó)住房出現(xiàn)了諸多隱患。根據(jù)北京大學(xué)的調(diào)查顯示，中國(guó)平均每戶的擁房量其實(shí)已達(dá)到了1.35套，而按照一般的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)早就處于供過(guò)于求甚至破產(chǎn)的程度。但是為什么市場(chǎng)上還是會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)房難、買(mǎi)不到房的現(xiàn)象呢？實(shí)際上，一方面買(mǎi)得起房屋的人會(huì)繼續(xù)買(mǎi)房，他們期望通過(guò)不斷上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行投機(jī)，以獲得額外的利益；而另一方面，買(mǎi)不起房屋的人始終因?yàn)椴粩嗌蠞q的房?jī)r(jià)而買(mǎi)不起房屋，從而造成了這樣矛盾的現(xiàn)象。另外，在我國(guó)還有一個(gè)特點(diǎn)，人們花大筆的錢(qián)在一線城市也可能買(mǎi)不到房，而價(jià)格便宜的三四線城市的房屋卻大量空置而賣(mài)不出去，這樣的非均衡性進(jìn)而使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變得不平衡。

三、博弈分析

博弈論是當(dāng)某一經(jīng)濟(jì)主體的決策受到其他經(jīng)濟(jì)主體決策的影響，同時(shí)，該經(jīng)濟(jì)主體的相應(yīng)決策又反過(guò)來(lái)影響其他經(jīng)濟(jì)主體選擇時(shí)的決策問(wèn)題和均衡問(wèn)題。博弈論與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理性人做出決策的反應(yīng)不同，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人是在給定一個(gè)效用函數(shù)的情況下，追求效用最大化，他在這樣的環(huán)境下并不考慮自已的選擇對(duì)他人的影響，也忽略了他人的選擇對(duì)自己的影響，僅僅在一個(gè)既定的環(huán)境下考慮效用最大化的問(wèn)題；而在博弈中，經(jīng)濟(jì)環(huán)境中人與人之間是互相影響的，一個(gè)人的選擇會(huì)影響另一個(gè)人的選擇，自已的效用函數(shù)也是依賴他人的效用函數(shù)。而我們知道在現(xiàn)實(shí)生活環(huán)境中，人們的選擇往往存在很大的外部性，也就是說(shuō)，用博弈論的方法來(lái)分析現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是更加貼近現(xiàn)實(shí)、更加合理。

特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其供給、需求和價(jià)格的形成過(guò)程是一個(gè)典型的博弈過(guò)程。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，他的目標(biāo)是在銷售房屋后能達(dá)到利潤(rùn)最大化，在這個(gè)過(guò)程中，他需要最大限度的減少自己的成本以及最大限度的增加自己的收入，那么這就要從兩各方面來(lái)進(jìn)行博弈。首先是減少成本，其中就包含了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)而產(chǎn)生的博弈；其次是增加收入，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間因?yàn)榉课蒌N售價(jià)格而產(chǎn)生的博弈。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各個(gè)博弈主體的利益是互相沖突的，他們的選擇行為是互相影響的，每一個(gè)參與者在進(jìn)行決策時(shí)都必須考慮對(duì)手的反應(yīng)，從而根據(jù)對(duì)手反應(yīng)做出效用最大化的決策。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間的博弈

（1）博弈模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間的博弈，主要是圍繞土地使用權(quán)展開(kāi)的。政府作為土地使用權(quán)的提供者，也擔(dān)當(dāng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈規(guī)則的制定者身份，他的責(zé)任是為社會(huì)居民提供最大化的社會(huì)福利。所以，為了給社會(huì)居民提供最大化的福利，政府不得不通過(guò)法律、稅收、基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施、城市規(guī)劃等行政措施來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的行為，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序、健康繁榮的發(fā)展，社會(huì)居民才能從中獲益。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)給政府帶來(lái)大量稅收等福利的同時(shí)，他也帶來(lái)了許多問(wèn)題，例如大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)造成環(huán)境污染、交通擁擠、城市新增人口福利的支出、基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的支出等負(fù)外部性，這將給政府帶來(lái)大量的財(cái)政支出。所以，從上世紀(jì)90年代以來(lái)，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面出現(xiàn)一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，政府把很多屬于政府財(cái)政性支出范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但是，是否所有的開(kāi)發(fā)商在任何情況下都愿意接受這樣的負(fù)外部性轉(zhuǎn)移呢？如果大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不接受負(fù)外部性轉(zhuǎn)移，那么可能會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩、萎縮，政府也將無(wú)法從中獲取一定的收益，對(duì)于社會(huì)居民更是一種損失。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間也存在一個(gè)博弈的過(guò)程。

（2）支付的設(shè)定

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，其利潤(rùn)主要由房屋銷售收入和房地產(chǎn)投資支出來(lái)決定。房屋銷售收入主要就是房屋銷售的價(jià)格，而房地產(chǎn)投資支出除了有建設(shè)房屋的成本以外，還有一部分是其為了得到政府許可而承擔(dān)的部分負(fù)外部性。因?yàn)樵诜课萁ㄔ爝^(guò)程中會(huì)對(duì)生活環(huán)境、交通狀況、社會(huì)福利成本帶來(lái)一定的負(fù)外部性，政府為了減輕這部分的財(cái)政支出，會(huì)通過(guò)基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施來(lái)轉(zhuǎn)移部分的負(fù)外部性給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。通過(guò)以上分析，可以假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的支付函數(shù)為：

其中，π1表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)；X表示房屋銷售收入；C表示房屋的成本；E0表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的由建造房屋所帶來(lái)的部分負(fù)外部性。

從政府的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)給當(dāng)?shù)卣畮?lái)一定的稅收，同時(shí)改善好城市規(guī)劃對(duì)于社會(huì)居民來(lái)說(shuō)也是一種隱形福利。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)收入的同時(shí)也會(huì)通過(guò)環(huán)境污染、交通惡化抵消部分收益，這部分的負(fù)外部性可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一部分?？墒牵?yàn)殚_(kāi)發(fā)房屋可能會(huì)帶來(lái)人口增加，進(jìn)而使得政府會(huì)增加一些福利支出，如教育補(bǔ)貼、養(yǎng)老補(bǔ)貼等，這部分負(fù)外部性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有承擔(dān)。通過(guò)以上分析，可以假設(shè)政府的支付函數(shù)為：

其中，π2表示政府的利潤(rùn)；T表示因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)給政府帶來(lái)的收入，如稅收等；E表示因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)給政府帶來(lái)的支出，如教育補(bǔ)貼等；E表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì)環(huán)境造成的負(fù)外部性，E0則為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的部分。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在其開(kāi)發(fā)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府是都能夠預(yù)估其利益收入和相應(yīng)的成本。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商和政府來(lái)說(shuō)都具有壟斷的性質(zhì)，那么雙方是否能夠就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給社會(huì)環(huán)境造成的負(fù)外部性E的負(fù)擔(dān)達(dá)成協(xié)議呢？所以，雙方將對(duì)是否負(fù)擔(dān)E以及負(fù)擔(dān)多少進(jìn)行博弈。博弈矩陣如下：

（3）博弈分析

由以上博弈矩陣可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府各有兩個(gè)策略，負(fù)擔(dān)或者不負(fù)擔(dān)。而該博弈的均衡解由各個(gè)變量的大小關(guān)系來(lái)決定，具體分析如下：

當(dāng)X-C＞E，T-P＞E時(shí)：

如果雙方都不愿意負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的負(fù)外部性，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)停止，暫時(shí)不考慮可能損失，雙方至少?zèng)]有利益收入，均為0；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，因?yàn)門(mén)-P＞T-P-（E-E0），所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)選擇不負(fù)擔(dān)是其最優(yōu)方案；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，因?yàn)門(mén)-P-E＞0，所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)選擇負(fù)擔(dān)是最優(yōu)方案。同理可知，政府選擇負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇不負(fù)擔(dān)是最優(yōu)方案；政府選擇不負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇負(fù)擔(dān)是最優(yōu)方案。通過(guò)以上分析可以得出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府在這個(gè)博弈中有兩個(gè)均衡解：（不負(fù)擔(dān)，負(fù)擔(dān)）和（負(fù)擔(dān)，不負(fù)擔(dān)），即一方選擇不負(fù)擔(dān)，則另一方最優(yōu)方案就是全部負(fù)擔(dān)。

當(dāng)X-C＜E，T-P＜E時(shí)：

當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，因?yàn)門(mén)-P＞TP-（E-E0）所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)選擇不負(fù)擔(dān)是其最優(yōu)方案；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿意負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，因?yàn)門(mén)-P-E＜0，所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)選擇不負(fù)擔(dān)是其最優(yōu)方案。同理可知，政府選擇負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇不負(fù)擔(dān)是最優(yōu)方案；政府選擇不負(fù)擔(dān)負(fù)外部性時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇不負(fù)擔(dān)是其最優(yōu)方案。通過(guò)以上的分析可以得出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府在這個(gè)博弈中只有一個(gè)均衡解，即雙方都選擇不負(fù)擔(dān)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所帶來(lái)的負(fù)外部性。可以看出，這個(gè)均衡解并不是對(duì)雙方都有利的一個(gè)方案，雙方在選擇共同負(fù)擔(dān)時(shí)才會(huì)實(shí)現(xiàn)共贏，這就是一個(gè)囚徒困境的現(xiàn)象。

通過(guò)以上的分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間的博弈結(jié)果根據(jù)不同的政策條件或者市場(chǎng)環(huán)境，可能會(huì)有不同的結(jié)果。在不同的政策條件或者市場(chǎng)環(huán)境下，雙方總是在追求自己的利益最大化，而這樣的一種盲目的追求，有時(shí)帶來(lái)的可能并不是最好的結(jié)果。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈

（1）博弈模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈，主要圍繞著房屋銷售價(jià)格展開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為賣(mài)家，肯定是希望房?jī)r(jià)越高越好，這樣他們的利益收入也會(huì)越來(lái)越高。但我們知道生產(chǎn)目的是消費(fèi)，只有產(chǎn)品進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)的目的才能實(shí)現(xiàn)，一個(gè)完整的生產(chǎn)過(guò)程才算完成，貨幣才會(huì)實(shí)現(xiàn)增值回收?？墒侨绻康禺a(chǎn)市場(chǎng)只是具有中間的流通炒作環(huán)節(jié)，將價(jià)格抬高到消費(fèi)者無(wú)法消費(fèi)的程度，也就是說(shuō)一直不進(jìn)入最終的消費(fèi)環(huán)節(jié)，那么極有可能發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有高收入，反而會(huì)虧損極大的成本。而消費(fèi)者作為買(mǎi)家，他們購(gòu)置房地產(chǎn)有一定目的，他們會(huì)根據(jù)自身的消費(fèi)偏好、價(jià)格承受能力來(lái)判斷是否要購(gòu)買(mǎi)房屋，其消費(fèi)偏好在經(jīng)濟(jì)學(xué)里可以理解為購(gòu)置房屋給他們帶來(lái)的期望效用，所以在購(gòu)置房屋的過(guò)程中，消費(fèi)者肯定會(huì)盡量減少自己的成本——房屋價(jià)格來(lái)達(dá)到最大的期望效用。但需要說(shuō)明的是，現(xiàn)階段消費(fèi)者并不是期望未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格越低越好，隨著生活水平的提高、改善住房條件的需求增強(qiáng)，消費(fèi)者都不會(huì)盲目的等待房?jī)r(jià)無(wú)限降低而是理智的等待一個(gè)滿足自己期望效用的價(jià)格。所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房屋銷售價(jià)格降價(jià)或者不降價(jià)的選擇，將會(huì)影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的決定。

（2）支付的設(shè)定

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，其利潤(rùn)主要由房屋銷售收入和房地產(chǎn)投資成本來(lái)決定。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的博弈中，房屋銷售收入還是指房屋銷售價(jià)格，但是房地產(chǎn)投資成本與和政府之間的博弈不一樣，在這里把所有的成本看做一個(gè)整體即房屋成本。通過(guò)以上分析，可以假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的支付函數(shù)為：

其中，ω1表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)；X表示房屋銷售收入，X1為降價(jià)時(shí)房屋銷售價(jià)格，X2為不降價(jià)時(shí)房屋銷售價(jià)格，X1＜X2；C表示房屋的成本。

從消費(fèi)者的角度來(lái)看，其利潤(rùn)主要由期望效用和購(gòu)房成本來(lái)決定。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的期望效用主要是指消費(fèi)者能從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)房屋的期望價(jià)格；購(gòu)房成本主要就是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房屋所花費(fèi)的支出，主要是房屋銷售價(jià)格。通過(guò)以上分析。可以假設(shè)消費(fèi)者的支付函數(shù)為：

其中，ω2表示消費(fèi)者的利潤(rùn)；μ表示消費(fèi)者的期望效用；X表示房屋銷售收入，X1為降價(jià)時(shí)房屋銷售價(jià)格，X2為不降價(jià)時(shí)房屋銷售價(jià)格，X1＜X2。

在房屋銷售市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)給房屋定價(jià)。當(dāng)市場(chǎng)房屋需求大時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)將房屋銷售價(jià)格定的比較高，但是，當(dāng)房屋銷售價(jià)格過(guò)高時(shí)，消費(fèi)者可能會(huì)選擇觀望不購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)選擇降價(jià)來(lái)吸引消費(fèi)者。所以，對(duì)于房屋的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間將會(huì)進(jìn)行博弈。博弈矩陣如下：

（3）博弈分析

由以上的博弈矩陣可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府各有兩個(gè)策略，降價(jià)或者不講價(jià)，購(gòu)買(mǎi)或者觀望。而該博弈的均衡解是由各個(gè)變量的大小關(guān)系來(lái)決定的，具體分析如下：當(dāng)μ＞X2＞X1＞C時(shí)：

因?yàn)棣?X1＞0，μ-X2＞0，所以不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)還是不講價(jià)，消費(fèi)者都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；而當(dāng)消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)，因?yàn)閄1-C＜X2-C，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不降價(jià)，即該博弈的均衡解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不講價(jià)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

這個(gè)情況比較符合目前中國(guó)一線城市和部分一點(diǎn)五線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，外來(lái)人口大量涌入這些城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，此時(shí)居民對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)一種剛需，房屋期望效用較大，故無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降不降價(jià)，消費(fèi)者可能都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

當(dāng)X2＞μ＞X1＞C時(shí)：

因?yàn)棣?X1＞0，μ-X2＜0，所以當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇觀望；而消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)時(shí)，因?yàn)閄1-C＜X2-C，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肯定不會(huì)降價(jià)。故最后再房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)特別高，同時(shí)消費(fèi)者也不會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋。

當(dāng)X2＞X1＞μ＞C時(shí)：

因?yàn)棣?X1＜0，μ-X2＜0，所以不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)還是不講價(jià)，消費(fèi)者都不會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

通過(guò)以上的分析可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的交易不僅取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資成本和房屋銷售價(jià)格，更取決于消費(fèi)者可以從房屋中獲得的期望效用。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)房屋的期望效用高時(shí)，房地產(chǎn)交易就會(huì)增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得繁榮，房屋銷售價(jià)格也會(huì)上升；當(dāng)消費(fèi)者對(duì)房屋的期望效用低時(shí)，房屋交易就會(huì)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得蕭條，房屋銷售價(jià)格也會(huì)下降。

四、結(jié)論

雖然影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素有很多，如建筑材料價(jià)格、人力資本、商業(yè)銀行貸款等，但是通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與政府、消費(fèi)者之間的博弈過(guò)程也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。

在與政府的博弈過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)隨著政府政策的改變而調(diào)整自己的房屋的售價(jià)，同時(shí)，政府也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格影響市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)調(diào)整政策。而在與消費(fèi)者的博弈過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿來(lái)調(diào)整自己房屋的銷售價(jià)格，同時(shí)，消費(fèi)者也會(huì)因?yàn)榉课蒌N售價(jià)格的高低來(lái)判斷是否要購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。在這兩類博弈中，雙方各自都會(huì)根據(jù)對(duì)方的行動(dòng)來(lái)做出策略，也就是說(shuō)，各自的行動(dòng)都會(huì)影響其他人的決策。

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