新常態(tài)下商業(yè)地產經濟發(fā)展問題和對策

王琳

摘 要：在近些年來，我國的經濟發(fā)生了巨大轉型，面臨著新的經濟形勢，這樣也為我國商業(yè)地產創(chuàng)造出更多的機遇與挑戰(zhàn)，商業(yè)地產需要結合當前的經濟形勢，迎難而上，解決發(fā)展過程總遇到的障礙、問題，才能得到長遠發(fā)展。本文對于新常態(tài)下商業(yè)地產經濟發(fā)展中遇到的問題以及相應的對策進行分析，希望能夠為我國商業(yè)地產發(fā)展提供一些參考借鑒作用。

關鍵詞：新常態(tài)；商業(yè)地產；經濟；問題

在我國的城市經濟體系中，商業(yè)地產起著至關重要的作用，是城市經濟中的支柱。目前，我國的經濟發(fā)展已進入轉型期，第三產業(yè)所占的比重越來越突出，城鎮(zhèn)化進程不斷加快。在新常態(tài)下的商業(yè)經濟有著更多的發(fā)展?jié)摿?，這已經在韓國、日本等國家得到很好的驗證。而我國經濟在調整以后，第三產業(yè)逐漸成為主要的經濟產業(yè)，這就促使商業(yè)地產必然會在城市發(fā)展中起到更加突出的作用，因此在新常態(tài)下商業(yè)地產所面臨的問題、挑戰(zhàn)需要我們深入分析，解決發(fā)展過程中障礙。

一、我國商業(yè)地產發(fā)展狀況

1.商業(yè)地產增長速度快但需求相對不足

在前幾年，我國的商業(yè)營業(yè)用房供應量不斷加大，增長速度非?？欤m然在2014年出現了短暫的低迷期，但之后依然保持著迅猛的增長速度。進入2015年，由于前期供應量過大，庫存積累量較多。而且有很多城市的商業(yè)用房新開工面積出現滑坡現象，很多地區(qū)的商業(yè)地產都出現了不同程度的發(fā)展缺陷，如商業(yè)空置面積不斷增加、人流不足、商業(yè)地產企業(yè)資金回收困難等，這些都集中體現出商業(yè)物業(yè)的供過于求、產品同質化現象嚴重、行業(yè)競爭壓力加大等商業(yè)地產現象。

2.商業(yè)地產發(fā)生量變到質變的轉變

商業(yè)地產雖然在供量方面有著一些問題，然而其后隨著我國經濟轉型，商業(yè)地產已經由單純的購物場所轉變?yōu)轶w驗式商業(yè)中心，在規(guī)模、數量、性能方面都有了質的飛躍。商業(yè)地產的迅猛發(fā)展也為諸多企業(yè)創(chuàng)造出更多發(fā)展機遇，促使一系列商業(yè)地產企業(yè)得以建立、壯大起來。在數十年前，我國的商業(yè)地產企業(yè)只有萬達、華潤等為數不多的幾家，而現在，龍湖、保利等企業(yè)都開始把目光瞄準商業(yè)地產。在深度方面，先前僅有一線大型城市才會有商業(yè)購物中心，而現在越來越多的二三線城市都建有購物中心。

3.商業(yè)地產的分工越來越具有針對性

傳統的房地產開發(fā)商往往僅擅長于房屋建造，在商業(yè)地產經銷領域沒有成熟的操作模式，需要與商業(yè)地產外腦合作，比如說商業(yè)地產運營商之類。因此，我國日漸發(fā)展的商業(yè)地產從原來的資金分配、房屋建造、成品房出售等之間沒有明確的界限，逐漸轉變成分工更加明確、合理的局面：項目的開發(fā)者完成最初的資金集中，項目的運營商則完成項目最初的定位，中期的投資引進，以及開業(yè)運營后一系列的管理運行工作。中國第一家專業(yè)運行的奧特萊斯（北京）商業(yè)管理有限公司指出分工會有助于商業(yè)的成熟，使得商業(yè)地產更加完整高效。

4.開發(fā)成本增加，出租銷售模式并存

商業(yè)地產在經歷一定的運營挫折后，銷售量、銷售價格都有所下跌，短時間內難以再獲取很大收益，而且商業(yè)資產也缺少充足的融資渠道，這就促使商業(yè)地產出租銷售模式并存現象盛行。面對這一形勢，有些公司設置出多種形勢、不同層次的利潤收益渠道與方式，包括短、中、長期等不同目標的解決方法，從而拓展了投資價值。另外，很多房地產企業(yè)管理人也對自身手中的項目逐漸由銷售模式轉變?yōu)槌钟薪洜I模式。這樣，如何實現商業(yè)資產保值、增值也是諸多房地產企業(yè)、開發(fā)商所必須要解決的關鍵問題。

二、新常態(tài)下我國商業(yè)地產經濟發(fā)展所面臨的問題

1.商業(yè)地產發(fā)展管理目標不清晰，政策連續(xù)性差

首先是商業(yè)地產宏觀調控能力不足，政策缺乏連續(xù)性。商業(yè)地產在運行中出現的很多問題，有關部門并未進行深入分析，雖然在相關方面采取了一些措施，但很多都無法得到有效貫徹，缺乏指導性與前瞻性，從而為商業(yè)地產帶來諸多起伏，有些房地產商借此機會渾水摸魚，牟取暴利，嚴重干擾到商業(yè)地產的正常有序發(fā)展；其次是有些地方政府沒有認識到商業(yè)地產的作用，僅把商業(yè)地產當成“搖錢樹”，將更多的GDP成績放在商業(yè)地產上，甚至是將商業(yè)地產當成樹立自身政績的工具，對自身政績有作用的就支持，反之對自身政績沒有太多幫助的則排斥，這樣非常不利于商業(yè)地產的健康發(fā)展。

2.缺少可以保證商業(yè)地產健康穩(wěn)定發(fā)展的法規(guī)體系

我國商業(yè)地產方面有很多法律法規(guī)都比較欠缺，無法有效解決商業(yè)地產在迅速擴展過程中所面臨的一系列難題，有些法律條例雖然已經頒布，但卻因為種種原因而未能得到有效實施?，F在，我國商業(yè)地產市場發(fā)展依然是靠政府出臺政策進行調控與管理，很多地方的商業(yè)地產發(fā)展都陷入泥淖中，導致很多爛尾樓出現，這不但和當地政府執(zhí)法不嚴、推卸責任有關，而且也和現存的商業(yè)地產法律法規(guī)缺失相關，如適用性不足、可行性不強等。

3.政府對商業(yè)地產疏于管理

有些地方政府對商業(yè)地產發(fā)展中的問題進行解決時，采取“拆了東墻補西墻”的方式，根本解決不了實際問題，缺乏長久有效的管理機制。在近些年來，政府部門在商業(yè)地產管理方面的政策不斷出臺，從而使得地方政府對政策無法及時理解并落實，在執(zhí)行中不到位，無法有效監(jiān)管，甚至會發(fā)生偏差。另外因為商業(yè)地產方面的監(jiān)督機制不夠健全，導致職責不明確，出現問題時相關管理部門會互相推諉、扯皮。

4.有些地方政府過分依賴商業(yè)地產，將其當做支柱產業(yè)

很多地方政府的領導把商業(yè)地產當做當地支柱性產業(yè)，尤其是一些領導以為單純依靠商業(yè)地產能夠從根本上促進當地的經濟發(fā)展，然而卻沒有認識到商業(yè)地產所具有的不穩(wěn)定性，過于依賴商業(yè)地產無法達到長久的效果，使得很多城市的商業(yè)樓盤出現爛尾情況。商業(yè)地產有著資金投入量大、資金回收時間長、價格易于波動等特點，因此一旦出現大范圍的價格波動，將會給當地經濟帶來毀滅性的打擊。

三、新常態(tài)下商業(yè)地產經濟發(fā)展的對策

在近些年，面對我國經濟發(fā)展的新常態(tài)，如何采取切實有效的措施來保證商業(yè)地產能夠得到長期、健康發(fā)展，這是政府部門以及當地產開發(fā)商所要共同解決的問題。通常而言，對于新常態(tài)下商業(yè)地產經濟發(fā)展中出現的問題，我們可以采取以下幾方面的措施：

1.制定出長期的發(fā)展規(guī)劃

政府部門要深入研究商業(yè)地產市場需求，考慮到各種特定因素，提高調控能力與調控質量。一是要正確分析商業(yè)地產發(fā)展形勢，運用好中央出臺的政策；二是要理清商業(yè)地產發(fā)展思路，通過創(chuàng)新的思維體系來分析認識經濟新常態(tài)；三是要對商業(yè)地產發(fā)展目標進行分解，創(chuàng)新發(fā)展機制，根據我國一線城市、二線城市、三線城市的不同特征，分別制定出相應的發(fā)展規(guī)劃。

2.集思廣益，有效控制商業(yè)地產成本支出

隨著商業(yè)地產逐漸走向成熟，政府部門要加大對商業(yè)地產的管理與引導，在制定政策時要根據商業(yè)地產的實際情況綜合考慮，明確商業(yè)地產發(fā)展思路，在讓商業(yè)地產為當地經濟GDP增長做出貢獻之余，還要為居民幸福感提升奉獻力量。房地產商也應該從人民大眾角度出發(fā)，而非單純追求短期效益與經濟收益，要勇于承擔責任，為城市居民提供出更加便捷、舒適的商業(yè)購物中心，控制成本支出，獲取更多的經濟收益，提高自身競爭力。

3.不斷完善相關法律法規(guī)，促使我國商業(yè)地產經濟健康有序發(fā)展

要根據我國國情出發(fā)，制定出一系列能夠從根本上推動商業(yè)地產健康穩(wěn)定發(fā)展的法律法規(guī)。在降低商業(yè)地產成本的同時，也可以震懾商業(yè)地產投機行為，嚴懲貪污腐敗現象。政府部門在制定出嚴密、規(guī)范、系統的商業(yè)地產法律法規(guī)，并對已有的法律法規(guī)進行完善優(yōu)化以后，再保證政策制定時的穩(wěn)定性、層次性，從而才能促使我國商業(yè)地產經濟得到有序運行。

4.深化改革，建立起健全嚴格的商業(yè)地產管理機制

一是要充分發(fā)揮出政府所具有的管理職能，對商業(yè)地產市場體制進行改革，做到有的放矢。一方面，政府部門要深入調研商業(yè)地產市場形勢，從而找到問題的解決措施；另一方面要轉變先前大包大攬的做法，對于具體問題進行具體分析，不越界也不放松。二是要更加明確責任主體，劃清中央和地方政府在商業(yè)地產方面的職責、權利以及義務，嚴厲打擊商業(yè)地產貪污受賄、哄抬市場價格、官商勾結現象。三是要利用好央行降息政策，加大對庫存量的消化力度，進行民間投資，讓民間資本流入到商業(yè)地產市場中，促使商業(yè)地產得到健康、平穩(wěn)發(fā)展。

四、結論

總而言之，商業(yè)地產自身具有很強的復雜性，且商業(yè)地產中包含房地產企業(yè)以及品牌供銷商企業(yè)，因此商業(yè)地產要想得到健康、有序發(fā)展，就需要政府部門出臺行之有效的法律法規(guī)，社會各界共同參與，不斷優(yōu)化商業(yè)地產結構，同時還要商業(yè)地產企業(yè)相互合作，讓商業(yè)地產經濟在經濟新常態(tài)下不斷實現新的突破，抓住機遇，實現長遠發(fā)展。相信隨著我國的商業(yè)地產市場越來越趨于城市，商業(yè)地產行業(yè)會迎來新的發(fā)展春天，取得更多的成績，在為我國經濟增長做出貢獻之余，更好地為城市居民所服務。

參考文獻：

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