中國房地產(chǎn)泡沫探因：來自“宇宙中心”的案例分析

李稻葵

清華學(xué)區(qū)房為什么遠(yuǎn)比清華學(xué)歷值錢？其中固然有學(xué)位房承載投資功能、個(gè)人成就感等多重原因，但其根本在于，清華所在的五道口雖然聚集了眾多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是能夠拉動(dòng)GDP的辦公樓，住宅極其稀少，導(dǎo)致這一“宇宙中心”房價(jià)居高不下。同時(shí)，現(xiàn)行土地制度下，五道口附近的農(nóng)村土地和機(jī)構(gòu)用地，也難以轉(zhuǎn)為住宅用地而加以開發(fā)利用。換言之，房地產(chǎn)問題出在了供給側(cè)。對比哈佛和斯坦福大學(xué)的案例看，GDP至上帶來的城市住宅用地供應(yīng)不足，是中國房地產(chǎn)泡沫的重要原因。

最近網(wǎng)上熱議“清華學(xué)歷遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如清華學(xué)區(qū)房值錢”，一些家庭經(jīng)過長期奮斗，終于把自己的孩子送入了清華大學(xué)，而孩子畢業(yè)后卻買不起清華附近的學(xué)區(qū)房。這一問題其實(shí)不難解釋，容我在本文最后進(jìn)行分析，先分析分析為什么清華大學(xué)附近的房價(jià)如此之高——這是中國房地產(chǎn)泡沫之下一個(gè)更有意思且尚未被仔細(xì)挖掘的典型案例。

五道口——“宇宙中心”

清華大學(xué)東門外，在我1980年初入清華讀書時(shí)是一片農(nóng)地，只有一條小路通向清華。小路外面是雙清路，它只能容下兩輛汽車并排通行，卻一直通到那時(shí)的國企改革典型清河毛紡廠。

清華東門那時(shí)非常荒涼。每天下午（尤其是冬天的下午）4點(diǎn)以后，我都像很多同學(xué)一樣，從東門出發(fā)，跑步到五道口的鐵道線，然后折返經(jīng)過北門附近那座現(xiàn)早已棄用的火電廠，回到清華，全程5公里左右。那時(shí)，清華學(xué)生學(xué)習(xí)用功，也特別重視體育。大家都爭先恐后地鍛煉，希望在1500米跑這樣的達(dá)標(biāo)測試中取得好成績。

時(shí)過境遷，現(xiàn)在這片土地完全變了樣，廣義稱為五道口，又被戲稱為“宇宙中心”。

5萬Vs 10萬：

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，住宅身價(jià)倍增

這片地區(qū)房價(jià)高的確與學(xué)區(qū)有關(guān)。其緊鄰清華，往西一站地鐵即到北大東門，有清華附小、北大附小、中關(guān)村一小、中關(guān)村二小、中關(guān)村中學(xué)以及稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的101中學(xué)和清華附中等優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

學(xué)區(qū)能在多大程度上解釋高房價(jià)呢？這里有個(gè)很好的對比。

這一地區(qū)的住宅因?yàn)閷儆趯W(xué)區(qū)房，樓價(jià)普遍接近甚至超過10萬元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個(gè)水清木華園小區(qū)，樓齡約為15年，其房價(jià)已經(jīng)接近10萬元/平方米。

而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學(xué)的另一處公寓房（也是70年產(chǎn)權(quán)），最近才漲到接近5萬元/平方米。其原因是該公寓房到目前為止還不能讓房產(chǎn)所有者“落戶”，也就不能享受學(xué)區(qū)待遇。該公寓之所以不能落戶，是因?yàn)橹耙恢蔽茨芗尤刖用裎瘑T會，因此中關(guān)村派出所不同意落戶。而不能加入居委會的原因是業(yè)主委員會遲遲不能成立，因?yàn)闃I(yè)主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設(shè)施與該樓相通，情況比較復(fù)雜。我經(jīng)常與身邊的年輕同事說，可以考慮趁現(xiàn)在該公寓樓不能落戶、房價(jià)尚低時(shí)入手，落戶問題遲早能解決，屆時(shí)房價(jià)一定會“跳升”到與周邊小區(qū)相當(dāng)?shù)乃健?/p>

GDP至上，

衍生住宅與商業(yè)地產(chǎn)之爭

五道口被清華同學(xué)戲稱為“宇宙中心”，因?yàn)檫@兒極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節(jié)假日也是如此。這里聚集著眾多年輕創(chuàng)業(yè)者、青年學(xué)子和專業(yè)人士?？墒窃谶@方圓5平方公里的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

辦公樓包括大約50萬平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，其中包括政府專門批地給谷歌建的高樓，還有專門批給臺灣威盛電子公司自建的大廈——威盛大廈。除此之外，還有大批科學(xué)院新建的辦公樓。

與辦公地產(chǎn)形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數(shù)來數(shù)去能想到的大概只有三四個(gè)，其中包括剛提到的水清木華小區(qū)，其樓盤面積大概也就是不到10萬平方米。另外一個(gè)較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬平方米左右的建筑面積。這應(yīng)該感謝當(dāng)時(shí)作為華遠(yuǎn)老總的任志強(qiáng)。坦率地講，華清嘉園的建筑標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)水平用今天的眼光看是非常粗糙的。此外，還有龍湖地產(chǎn)2011年建造的唐寧ONE，它是均價(jià)在15萬元/平方米左右的高檔公寓式物業(yè)。而上述尚不能落戶的公寓，總面積5萬平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設(shè)施。這樣看來，與上百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)相比，住宅地產(chǎn)的供應(yīng)真是屈指可數(shù)了。

這帶來的直接后果，是住宅地產(chǎn)嚴(yán)重供不應(yīng)求，其價(jià)格迅猛上漲。以任志強(qiáng)引以為豪的華清嘉園為例，其開盤單價(jià)也就是3000多元，現(xiàn)在已過12萬。當(dāng)時(shí)在這里購房的膽子大一點(diǎn)、也有閑錢的老師，如今已經(jīng)是千萬級的富翁了。這些老師現(xiàn)在大部分早已搬出華清嘉園，因?yàn)槿A清嘉園已經(jīng)成為留學(xué)生尤其是韓國留學(xué)生以及青年學(xué)生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家?guī)Э诘木蛹疑盍?。任志?qiáng)經(jīng)常說，他作為開發(fā)商，給買房的人創(chuàng)造了巨大財(cái)富，自己并沒有得到多少。他的話至少在“宇宙中心”五道口是靠譜的。

然而，更重要的問題是，為什么北京市乃至海淀區(qū)政府明知五道口房價(jià)如此之高，卻不愿意在這里多批一些住宅用地呢？究其原因，根本在于GDP至上。因?yàn)樵谖宓揽谔峁┺k公樓、提供科技園，給谷歌、給威盛電子蓋高樓，可以直接拉動(dòng)GDP。所以，今天五道口聚集了一大批公司總部，如搜狐、網(wǎng)易、谷歌等，更不用說國家考試中心，還有最早給高等院校做互聯(lián)網(wǎng)資訊服務(wù)的中國教育網(wǎng)。這的確讓五道口的GDP不斷增長，而五道口也掛上了高科技中心的美名，但直接后果就是當(dāng)?shù)胤績r(jià)居高不下，大量在五道口工作的高科技人員以及清華北大的老師必須到區(qū)外買房。

哈佛和斯坦福的案例

行文至此，我們不妨繞一個(gè)彎，暫時(shí)離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產(chǎn)。

最近一百年來，哈佛大學(xué)已成為一個(gè)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的高等教育典范，但是，哈佛大學(xué)周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園（Harvard Yard）外，哈佛沒有校門。大學(xué)與城市完全融為一體。那么，哈佛大學(xué)如何滿足自身不斷上升的住房需求呢？

哈佛大學(xué)早已成立了自己的房地產(chǎn)公司，不斷地在市場上購買周邊居民的土地和房屋。但是僅此一招還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因?yàn)橘徺I的居民房不經(jīng)過哈佛所在的坎布里奇市的規(guī)劃委員會允許，是不能改為辦公用房的。所以，哈佛大學(xué)需要不斷與坎布里奇市的規(guī)劃委員會進(jìn)行抗?fàn)帲幇岩恍┚用穹扛脑鞛檗k公樓，因此，哈佛大學(xué)與坎布里奇市的關(guān)系經(jīng)常是非常緊張的。

此外，哈佛大學(xué)對自己已有建筑進(jìn)行改造，也會受到坎布里奇規(guī)劃委員會的干預(yù)。規(guī)劃委員會是由居民選舉產(chǎn)生的，它所考慮的往往是現(xiàn)有居民的利益而非城市的整體發(fā)展，因而引發(fā)了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學(xué)在改造一棟辦公樓時(shí)，設(shè)計(jì)師在坎布里奇路的兩邊設(shè)計(jì)了完全對稱的兩棟樓——現(xiàn)在成為了亞洲中心及費(fèi)正清中國研究中心和哈佛大學(xué)政府系所在地——為了把這兩棟樓連在一塊兒而不破壞街景，又設(shè)計(jì)了地下通道，但是規(guī)劃委員會始終都不同意修地下通道，雖然這一點(diǎn)都不影響外景。據(jù)說，規(guī)劃委員會中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，盡管哈佛大學(xué)在全球化時(shí)代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴(kuò)張?？膊祭锲媸械腉DP也很難增長，至少?zèng)]有因?yàn)橛泄鸫髮W(xué)而迅速上升。

正是苦于長期搞不掂與坎布里奇市的關(guān)系，金融危機(jī)爆發(fā)前，哈佛校長薩默斯決定跨過坎布里奇，到查爾斯河對面的小城奧斯頓發(fā)展，因?yàn)閵W斯頓有很多空置的土地，那里目前有哈佛的體育場以及哈佛商學(xué)院。但是由于金融危機(jī)的爆發(fā)，這一發(fā)展規(guī)劃一推延就是近十年。

斯坦福在這方面比哈佛幸運(yùn)多了。斯坦福確實(shí)促進(jìn)了硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而導(dǎo)致其周邊土地巨幅上升。幸運(yùn)的是，斯坦福校園之前是個(gè)極其巨大的農(nóng)場，斯坦福的外號因此而成為“農(nóng)場”。斯坦福不愁地，為了應(yīng)對高房價(jià)，斯坦福大學(xué)拿出自己一部分土地，開發(fā)成自己擁有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)出讓給教授的住宅。按規(guī)定，這些住宅只能賣給斯坦福大學(xué)自己的老師。這就部分解決了硅谷房價(jià)高給斯坦福大學(xué)帶來的發(fā)展難題。

清華和北大也在部分地模仿這個(gè)模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產(chǎn)權(quán)房出售給教師，也是像斯坦福一樣規(guī)定只能在校內(nèi)轉(zhuǎn)讓。這也部分對沖了五道口房價(jià)高漲的因素。

住宅用地供給的機(jī)構(gòu)困境和農(nóng)村困境

五道口附近并不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進(jìn)行開發(fā)。

這里的一類土地由東升鄉(xiāng)所有，在五道口這樣高房價(jià)地段的中間，卻仍然保留了一個(gè)鄉(xiāng)，而沒有納入城市規(guī)劃，也多少有些出人意料。至今東升鄉(xiāng)仍然保留著自己的衛(wèi)生所和鄉(xiāng)辦公機(jī)構(gòu)，這里都是一片5層樓左右的低矮的房子，完全應(yīng)該通過土地置換提高容積率來開發(fā)利用。但是，一個(gè)鄉(xiāng)的土地要改成城市用地，鄉(xiāng)政府本身并不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進(jìn)行。

另外，五道口附近機(jī)構(gòu)林立，包括清華大學(xué)和科學(xué)院等機(jī)構(gòu)都有大量自己的土地，但這些土地都屬于機(jī)關(guān)用地，不可能轉(zhuǎn)為住宅用地開發(fā)。比如，科學(xué)院的樓，最近幾年也是不斷更新，從5層轉(zhuǎn)成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉(zhuǎn)成住宅用地。清華校園有近6000畝土地，是全國沒有另建校園的高校中面積最大的之一。清華園里有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點(diǎn)的，比如七八層的住宅，因?yàn)楝F(xiàn)有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學(xué)對于自己的土地并沒有百分之百的處置權(quán)。

這就形成了一個(gè)困境，那就是雖然房價(jià)高，但是土地很難被拿出來進(jìn)行住宅的建設(shè)，很難在供給側(cè)提供解決的方案。這恐怕是中國各大城市的一個(gè)通病，而北京尤其突出。

清華畢業(yè)為什么難以負(fù)擔(dān)清華學(xué)區(qū)房？

最后分析一下為什么五道口的學(xué)區(qū)房房價(jià)如此之高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一個(gè)清華大學(xué)高才生畢業(yè)所及的經(jīng)濟(jì)能力。

首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自于非經(jīng)濟(jì)的因素，包括個(gè)人的幸福感和社會的承認(rèn)。因此，即使畢業(yè)生工資不高，父母也期望孩子上名校。

其次，在經(jīng)濟(jì)方面，一個(gè)大學(xué)的畢業(yè)生包括清華畢業(yè)生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)收入來衡量。從長遠(yuǎn)來看，清華學(xué)位帶來的人力資本溢價(jià)應(yīng)該是相當(dāng)高的。

更重要的是，五道口附近的高房價(jià)，是一個(gè)投資現(xiàn)象，高價(jià)房并不像昂貴的蘿卜白菜等消費(fèi)品一樣讓人望而卻步，只要投資者預(yù)期未來的房價(jià)持續(xù)上漲，就仍然會有人不斷進(jìn)入。這應(yīng)該可以解釋房價(jià)高與學(xué)歷、與高才生的收入難以相比的問題。

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