限購下的法律糾紛如何解

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策收緊，3月以來，全國40多個(gè)城市出臺(tái)限購政策。一批三四線城市也加入了限購的行列。

新舊政策交替下，許多原本有資格、有能力購房的家庭，無法再履行進(jìn)行中的購房程序，因此而產(chǎn)生的違約責(zé)任和損失由誰來承擔(dān)？

定金能追，難有補(bǔ)償

陳威（廣東卓信律師事務(wù)所律師）

3月17日，廣州市政府星夜出臺(tái)限購新政，其中有一條對(duì)于非當(dāng)?shù)貞艏用裼绊懮钪兀河匈Y格購房的非本市戶籍居民，需繳納社保年限從3年變成5年。那么對(duì)于那些繳納社保3年以上5年未滿的買房者，已支付定金或房款但沒有完成網(wǎng)簽的，究竟如何“善后”呢？

廣東省高級(jí)人民法院粵高法〔2012〕240號(hào)《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》對(duì)此種情況明確如下：商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺(tái)限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍，確因政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。

全國多地的做法與廣東類似。也就是說，因?yàn)橄拶徴邿o法履行合同的，買方可以主張解除合同，并要求賣方退還已付的房款或定金。

值得注意的是，上述裁判規(guī)則的前提是，買賣雙方均無違約的情況。實(shí)踐中不乏這樣的案例，購房合同簽訂后，因?yàn)橐环降∮诼男泻贤x務(wù)，或者拖延履行合同義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)無法在限購政策出臺(tái)之前完成過戶。此種情況下，違約方理論上應(yīng)該按照合同法承擔(dān)合同無法履行的違約責(zé)任。但是，實(shí)踐中如何認(rèn)定“違約”卻是個(gè)難題。

比如，買方按照約定支付房款或者辦理房貸，但在沒有走完購房的全部流程前遭遇限購，最終不得不解除合同。解除合同對(duì)賣方的利益損害有限，畢竟房子還可以繼續(xù)出售，而買方利益相對(duì)受損較大。那么買方是否可以基于民法的公平原則，在解除合同的同時(shí)要求賣方補(bǔ)償一定損失呢？目前來看，各地政策均沒有相關(guān)規(guī)定。

喪失購房資格后，中介費(fèi)能退多少

李鵬輝（河南中錦律師事務(wù)所律師）

通過一個(gè)典型案例來看中介費(fèi)糾紛如何解決。2016年12月18日，廣州市戶籍的何某為一套鄭州市住房支付了2萬元中介費(fèi)和5萬元定金，何某夫妻名下在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有兩套住房。當(dāng)年12月22日，鄭州啟動(dòng)限購政策。新政規(guī)定，在當(dāng)?shù)赜?套及以上住房的非鄭州戶籍居民不具備買房資格。

當(dāng)?shù)刂薪榻o何某出“主意”，建議他通過離婚或遷戶口繼續(xù)保有購房資格。由于涉及貸款、公司債務(wù)等方方面面，何某夫妻未進(jìn)行相關(guān)操作，主動(dòng)放棄購買第3套住房。與賣方溝通后，雙方同意終止合同，何某順利要回定金。但中介卻稱，2萬元中介服務(wù)費(fèi)不予歸還。

中介負(fù)責(zé)人認(rèn)為，己方按照何某要求為其尋找合適房源，已經(jīng)完成委托，過程中也付出了大量勞務(wù)成本，服務(wù)費(fèi)是應(yīng)得收入，而導(dǎo)致購房行為無法完成的原因與中介方無關(guān)。在堅(jiān)決不退中介費(fèi)的同時(shí)，中介公司提出，何某的親友如有資格購房，可免費(fèi)享有該中心相等價(jià)值的服務(wù)。對(duì)此，何某表示不能接受。

事實(shí)上，按照三方合同約定，房產(chǎn)中介提供的是全套購房服務(wù)，買賣雙方在房屋過戶之后，中介才算服務(wù)終止。

在何某的案例中，中介的整套服務(wù)尚未結(jié)束，因政府政策等不可抗力原因?qū)е聟f(xié)議無法履行，意味著三方已無責(zé)任繼續(xù)按協(xié)議履行責(zé)任，因此，房產(chǎn)中介收取的中介服務(wù)費(fèi)也應(yīng)無理由退還。

中介公司與買售雙方簽訂有合同，屬于市場(chǎng)行為，若雙方關(guān)于退款問題協(xié)商未果，可向工商部門或消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴?？紤]到房產(chǎn)中介前期付出的服務(wù)與勞動(dòng)，被服務(wù)者也理應(yīng)給予一定補(bǔ)償，補(bǔ)償金額由雙方協(xié)商，協(xié)商未達(dá)成一致的可由法院裁決。

因首付比例提高而無法購房，

或需訴訟

張浩（合同法專長律師）

2016年10月，宋某看中了武漢市一處房屋，于當(dāng)年10月3日交付3.8萬元“認(rèn)籌金”，開盤后幸運(yùn)地?fù)u到了號(hào)。當(dāng)年10月6日，宋某所交的3萬元轉(zhuǎn)為購房定金，8000元為服務(wù)費(fèi)。認(rèn)購協(xié)議上要求，宋某需在一周內(nèi)交齊首付款。

此后不久，武漢樓市調(diào)控再次升級(jí)，首套房首付從25%提至30%，相關(guān)文件落款日期為2016年10月6日。受新政影響，宋某需在一周內(nèi)再多支付房?jī)r(jià)的5%，而這已超過他的承受范圍。

要求全額退還定金未果后，宋某咨詢房屋所在區(qū)的房管部門，該部門一名負(fù)責(zé)人看了宋某手中的協(xié)議、收據(jù)等，表示已接到多人反映類似情況，他建議咨詢律師，搞清楚“因政策變化導(dǎo)致購房人無力購房”是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，再與開發(fā)商協(xié)商解決問題，若協(xié)商不成建議起訴至法院。

分析本案，主流意見認(rèn)為首付提高是由于政策因素，屬于非因歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方均沒有過錯(cuò)，購房者可以提出退房，亦無須承擔(dān)違約責(zé)任。

參考最高法《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

在當(dāng)前司法實(shí)踐中，各地法院對(duì)于“由限購限貸政策導(dǎo)致的無履約能力”的認(rèn)定條件有所不同，法院會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際情況，決定是否變更或解除原購房合同。

“規(guī)避”限購風(fēng)險(xiǎn)多

趙燕林（原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人）

對(duì)于急于買房的客戶和依靠業(yè)績(jī)的中介而言，“上有限購政策，下有應(yīng)對(duì)之策”，殊不知用不合法或灰色手段去“規(guī)避”限購，實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大。

比如，先簽訂購房合同，等有購房資格后再過戶。選擇這種方式的多為非本地購房者，由于居住或繳納社保年限未達(dá)到新政要求。這種方法并不違法，但由于房產(chǎn)沒有過戶，即便支付全款，產(chǎn)權(quán)依舊屬于賣方。

如果簽合同到過戶的時(shí)間太長，若期間房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅異動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲過多，賣方可能寧可賠違約金也不辦理過戶，難免會(huì)出現(xiàn)“一房二賣”現(xiàn)象。同時(shí)，幾年內(nèi)也難以保證政策不會(huì)再次收緊，過戶資格可能一延再延。簽約不過戶，購房者權(quán)利和財(cái)產(chǎn)安全均得不到保障。

對(duì)于執(zhí)意采用這種方式的客戶，相關(guān)律師一般建議于書面協(xié)議中約定嚴(yán)苛的違約責(zé)任，提高賣方違約成本，避免由于房?jī)r(jià)高漲而引發(fā)的毀約行為。

再比如，購房者選擇“借名”購房。借用有購房資格的親友名義買房，等取得購房資格，再把房子過戶到自己名下。

這種做法的弊端顯而易見，一旦與被借名的親友發(fā)生矛盾，房產(chǎn)歸屬極易產(chǎn)生爭(zhēng)議。房產(chǎn)權(quán)屬以登記為準(zhǔn)，屆時(shí)如果名義購房人主張房產(chǎn)歸其所有，房款性質(zhì)屬于借款，則買方得不償失。

最不可取的方法是偽造購房資格。一些購房者與中介勾結(jié)，通過偽造社保、個(gè)稅繳稅證明等方式，試圖達(dá)到購房條件。在購房合同履行過程中，一旦被管理部門發(fā)現(xiàn)造假，不但購房合同會(huì)被認(rèn)定無效，購房者和中介都要承擔(dān)違約責(zé)任和其他連帶責(zé)任。