淺談房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理

羅潔

摘 要：“精裝修”的概念已融入人們的生活，包括兩個(gè)內(nèi)容：設(shè)計(jì)和施工管理。為了更好控制精裝房品質(zhì)，通過(guò)剖析精裝修設(shè)計(jì)階段的主要工作，嚴(yán)控精裝修與土建交界面工作，從而保證項(xiàng)目成果的最終效果，為購(gòu)房者創(chuàng)造更加合理、更環(huán)保、更加舒適的使用空間。

關(guān)鍵詞：設(shè)計(jì)；施工全流程；管理

當(dāng)今的精裝房發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)利好走勢(shì)，但還處于發(fā)展初期，各方面發(fā)展還不成熟，故而難免存在缺陷和不足，其中“精裝房質(zhì)量問(wèn)題”成為矛盾焦點(diǎn)。精裝修設(shè)計(jì)是材料選擇和工程施工的依據(jù)，設(shè)計(jì)工作涉及材料品種多、空間上又具有一定的局限性，設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)材料選擇、施工可行性和工程造價(jià)都有決定性的影響。 精裝修項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)管理工作認(rèn)真對(duì)待，在設(shè)計(jì)過(guò)程階段對(duì)設(shè)計(jì)工作全面控制，施工階段加強(qiáng)溝通，確保設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)質(zhì)量。

1 簡(jiǎn)述房地產(chǎn)精裝修管理內(nèi)容

1.精裝修設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段

1.1 產(chǎn)品定位

對(duì)于不同的精裝修工程，應(yīng)選擇相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精裝修室內(nèi)設(shè)計(jì)，首先應(yīng)明確精裝修的定位和成本要求。

1.2 考察設(shè)計(jì)單位

應(yīng)盡量選擇項(xiàng)目附近地區(qū)的設(shè)計(jì)單位，重點(diǎn)考察設(shè)計(jì)單位公司管理體系，人員配備， 以往設(shè)計(jì)案例，對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目的重視程度等多方面，從中挑選有意向的優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位，補(bǔ)充到精裝修設(shè)計(jì)單位的信息庫(kù)，擴(kuò)大精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)的選擇范圍。

1.3 制定《設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》

實(shí)行系統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理， 事先應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定詳實(shí)的室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì) 劃，以明確設(shè)計(jì)各階段的起止時(shí)間、制約條件、工作內(nèi)容和保障措施，提前解決影響設(shè)計(jì)的因素，使設(shè)計(jì)進(jìn)度最大限度的滿足工程進(jìn)展。 《項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)劃》應(yīng)包含以下要素：

相對(duì)合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

相對(duì)全面的室內(nèi)設(shè)計(jì)要求：提供明確的設(shè)計(jì)預(yù)算；設(shè)計(jì)風(fēng)格；原始建筑圖紙。

主要包含內(nèi)容：項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)總體要求、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)風(fēng)格要求、成本控制要求、設(shè)計(jì)提交成果要求。

1.4直接委托設(shè)計(jì)的模式和方法：

如需要重復(fù)拷貝已做過(guò)的設(shè)計(jì)， 或?qū)σ郧暗木b修設(shè)計(jì)改動(dòng)較小的項(xiàng)目， 采用直接委托的模式。

1.5 進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)的模式和方法：

設(shè)計(jì)中心提出設(shè)計(jì)投標(biāo)候選單位，報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)，選出設(shè)計(jì)投標(biāo)入圍單位后，造價(jià)采購(gòu)部向參與的設(shè)計(jì)單位發(fā)出 《方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)》， 設(shè)計(jì)中心設(shè)計(jì)師對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行跟蹤，避免設(shè)計(jì)方向的偏離及保證設(shè)計(jì)進(jìn)度的按期完成， 在約定時(shí)間內(nèi)收集各單位的方案設(shè)計(jì)成果同時(shí)檢查圖紙及其他相關(guān)文件的有效性。

1.6.1 室內(nèi)設(shè)計(jì)合同洽談

精裝修設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)公司洽談設(shè)計(jì)合同， 必要時(shí)由造價(jià)采購(gòu)部協(xié)助進(jìn)行，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考市場(chǎng)慣例及房地產(chǎn)企業(yè)公司其他同類項(xiàng)目。

1.6.2室內(nèi)設(shè)計(jì)合同簽署

精裝修設(shè)計(jì)中心根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一編寫(xiě)的設(shè)計(jì)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況擬訂設(shè)計(jì)合同，合同由設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人簽署后，報(bào)送精裝修管理部備案。

2.精裝修初步設(shè)計(jì)階段

2.1 建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)設(shè)計(jì)對(duì)接

項(xiàng)目在做建筑方案設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)及其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)時(shí)，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)提前介入。

進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之前，設(shè)計(jì)中心須提供建筑設(shè)計(jì)方案，并要求對(duì)原來(lái)的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)估。

設(shè)計(jì)中心在此過(guò)程中負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)。

2.2方案設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)中心內(nèi)部評(píng)審

設(shè)計(jì)公司提交的方案設(shè)計(jì)成果須先在設(shè)計(jì)中心內(nèi)部進(jìn)行評(píng)審，并經(jīng)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

內(nèi)部評(píng)審重點(diǎn)：

設(shè)計(jì)成果是否符合設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求。

功能布局是否滿足使用要求、空間組織流線是否合理。

對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格定位的理解是否正確。

結(jié)合建筑空間做初步的設(shè)計(jì)判斷，防止因空間限制而造成方案布局無(wú)法實(shí)施。

主要材料、設(shè)備的選擇是否符合功能及成本要求。

2. 3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)專業(yè)會(huì)審

3.精裝修擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

3.1內(nèi)部評(píng)審

1） 設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)對(duì)初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)的與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通。

2） 初步設(shè)計(jì)成果須先在設(shè)計(jì)中心內(nèi)部進(jìn)行評(píng)審，并經(jīng)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人確認(rèn)。

3.2 公司評(píng)審

在設(shè)計(jì)中心內(nèi)部評(píng)審確認(rèn)后，由設(shè)計(jì)中心組織造價(jià)采購(gòu)部，研發(fā)部，項(xiàng)目部等參加的項(xiàng)目層面的評(píng)審會(huì)。

3.3 確認(rèn)與備案

完成的設(shè)計(jì)成果（附評(píng)審會(huì)議紀(jì)要）經(jīng)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，以文本及光盤(pán)形式報(bào)公司精裝修管理部備案。

4.施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審

4.1 內(nèi)部評(píng)審

4.2 公司評(píng)審

在設(shè)計(jì)中心內(nèi)部評(píng)審確認(rèn)后，如有必要，則由設(shè)計(jì)中心組織項(xiàng)目部工程師及其他相關(guān)部門(mén)參加的項(xiàng)目層面的評(píng)審會(huì)，并經(jīng)會(huì)簽。，

施工圖評(píng)審的依據(jù)之一為《精裝修施工圖審圖要求》《精裝修施工固化圖集》 。

4.3 確認(rèn)與備案

1） 設(shè)計(jì)中心根據(jù)樣板間評(píng)審結(jié)果，要求設(shè)計(jì)公司進(jìn)行相應(yīng)修改，修改完成的設(shè)計(jì)成果（附兩次評(píng)審紀(jì)要）經(jīng)設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，并以文本及光盤(pán)形式報(bào)公司精裝修管理部備案。

5.現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)管理

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)深化設(shè)計(jì)及時(shí)確認(rèn)，通過(guò)對(duì)施工中的精裝修樣板房或樣板區(qū)的點(diǎn)評(píng)，改善原設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)的不符之處所成的設(shè)計(jì)缺陷，增加設(shè)計(jì)的美感，提升產(chǎn)品的檔次，減少不必要的施工或材料成本，使最終所完成的產(chǎn)品達(dá)到公司預(yù)期的效果。

2 精裝修設(shè)計(jì)管理控制重點(diǎn)

1.精裝修設(shè)計(jì)階段

1.1設(shè)計(jì)總體原則

住宅產(chǎn)品精裝修設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計(jì)，避免個(gè)性化設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)通用性功能，避免特殊性功能，強(qiáng)調(diào)固品材料，避免特性材料，便于大面積統(tǒng)一施工，有效控制施工質(zhì)量。需注意以下幾點(diǎn)：

簡(jiǎn)單與精細(xì)化

一致性與彈性

實(shí)用性高、適應(yīng)性強(qiáng)

4） 提高成品化比例，便于批量操作，統(tǒng)一設(shè)計(jì)做法、提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì) 量和管理效率。

2精裝修施工交接界面移交

2.1土建與精裝修移交控制

解決“下游”與“上游”的關(guān)系解決“下游” 上游”

確定責(zé)任劃分

做好原始記錄和信息溝通

3 結(jié)論

在精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要設(shè)計(jì)管理進(jìn)行有效的把握，才 能保證項(xiàng)目成果的最終效果，才能為購(gòu)房者創(chuàng)造更加合理、更環(huán)保、更加舒適的使用空間， 精裝修設(shè)計(jì)管理也將成為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的重磅領(lǐng)域。

參考文獻(xiàn)

[1] 趙大江. 論房產(chǎn)住宅精裝修設(shè)計(jì)管理.[J] 《城市建設(shè)理論研究：電子版》， 2015（5）

[2] 陳任遠(yuǎn). 淺論房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計(jì)中的管理要點(diǎn)[J] 《科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》， 2016（18）：37-37.