70年后，房產(chǎn)還是我們的嗎？

吳鉤

自打10年前買了一套房子，便關(guān)心起一個問題：70年產(chǎn)權(quán)期滿之后，這房子會不會被國家收回去？雖然我不知道以現(xiàn)在的建筑質(zhì)量，70年后的房子是不是還可以住人。但至少目前看起來，我們家的房子質(zhì)量還是不錯的，令人不安的是70年產(chǎn)權(quán)的問題。

你知道，按中國現(xiàn)行《土地管理法》，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。你家房屋下面所附著的土地，嚴(yán)格來說，所有權(quán)并不是你的，而是國家的，是開發(fā)商從政府那里租賃了一塊地來建設(shè)商品房，然后再賣給你。而這個租賃來的土地使用權(quán)，是有期限的，按1990年國務(wù)院頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，“居住用地最高年限為70年”，“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得?！?/p>

1993年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，對城市業(yè)主的70年產(chǎn)權(quán)略有讓步，提出可以續(xù)期，但按規(guī)定，房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會由國家無償收回。換言之，根據(jù)這條法律，70年產(chǎn)權(quán)到期之后，如果你不提前申請續(xù)期，并獲得批準(zhǔn)，那你家的房子就不是你的了。

我剛買到房子那時，還有所謂的“暫住證”制度。住著自己的房屋，卻只能叫做“暫住”，想想真覺得滑稽。后來“暫住證”總算改成了“居住證”，不過由于存在著70年產(chǎn)權(quán)的大限，還是擺脫不了“暫住”的感覺。不要跟我說，你的房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，只是房屋下面的土地產(chǎn)權(quán)才是有期限的。這叫做正確的廢話，地跟房能分割嗎？沒有土地支撐的房屋，那叫做空中樓閣。你能住在空中樓閣嗎？

也不要以為人生苦短，七十年很長。其實(shí)你的房子產(chǎn)權(quán)有效期甚至連70年都不到，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的起算時間，是從開發(fā)商拿到地算起的，開發(fā)商蓋房子需要時間，賣房子也需要時間，有時候他們還會囤地、捂盤，等你買到房子，70年產(chǎn)權(quán)期往往已經(jīng)損耗掉好幾年。實(shí)際上，最早的一批城市商品房，目前已經(jīng)面臨土地使用權(quán)到期的問題。

到了2007年，買了房的業(yè)主才略感到寬心，因?yàn)檫@一年10月1日起施行的《物權(quán)法》有一條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”但《物權(quán)法》也留下了懸而未決的問題：續(xù)期可以續(xù)多少年？續(xù)期要不要繳費(fèi)？

因?yàn)椤段餀?quán)法》留了這么一條“尾巴”，所以我們懸著的心還是未能落下來。去年媒體便報道了一則新聞：由于歷史問題，溫州有一批20年產(chǎn)權(quán)的房子將陸續(xù)到期。業(yè)主到國土部門一打聽，被告知：如果要續(xù)期，須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。消息傳出，網(wǎng)友嘩然。

我當(dāng)時的念頭是，如果幾十年后，我家的房子也要繳納占房價總額約三分之一的續(xù)期費(fèi)用，那我不如現(xiàn)在就將它賣了。還是租房合算嘛，反正都是暫住。

不過后來國土資源部發(fā)布了一個被概括為“兩不一正常”的過渡性政策：“兩不”是指產(chǎn)權(quán)到期的業(yè)主不需要提出續(xù)期申請；在國家正式出臺法律之前，有關(guān)部門不收取續(xù)期費(fèi)用；“正?！笔侵府a(chǎn)權(quán)到期的房屋可以正常辦理交易和登記手續(xù)。

去年11月4日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了一份“關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見”，“意見”第十大項(xiàng)第一句寫道：“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”提出了對公民財產(chǎn)“長久保護(hù)”的說法。所以許多人都預(yù)期，國家或會很快立法解決70年產(chǎn)權(quán)期到期的問題。

兩千多年前，孟子老人家說：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心?！痹凵沸∶瘢瑢ψ约旱那猩砝娈?dāng)然十分關(guān)切。今年兩會期間，有媒體對網(wǎng)友最關(guān)心的民生問題進(jìn)行了網(wǎng)上投票，結(jié)果超過2000萬網(wǎng)友將答案投給“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？”記者問李克強(qiáng)總理：“國家準(zhǔn)備怎么解決這一問題？”

李總理是這么回答的：“中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民們實(shí)際上也是群眾，對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。當(dāng)然，也可能有人說，你們只是說，有法律保障嗎？我在這里強(qiáng)調(diào)，國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律抓緊研究提出議案?！?/p>

期待這個“不動產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律”早點(diǎn)出臺。在正式的法律出臺之前，我們?nèi)匀粺o法確知：住宅土地使用權(quán)的自動續(xù)期，到底可以續(xù)多少年，又需不需要交納費(fèi)用。以我的估計，最大的可能，應(yīng)該是，國家以開征房地產(chǎn)稅換取對不動產(chǎn)長久產(chǎn)權(quán)的承認(rèn)。

李克強(qiáng)總理是這么回答的：

網(wǎng)民對70年住宅土地使用權(quán)

到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。

國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，

就是可以續(xù)期，不需申請，

沒有前置條件，也不影響交易。

專業(yè)意見

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任

楊立新

續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長

丁建剛

關(guān)于土地使用權(quán)到期續(xù)期的問題，必須是法定的。但有幾點(diǎn)可能可以推斷：不太可能將使用期延長至無限。如果這樣，無限期的使用權(quán)等于產(chǎn)權(quán)，等于土地私有，這與憲法相悖。

不太可能在70年土地使用權(quán)到期后，按當(dāng)時的土地評估價格讓業(yè)主再繳納一次土地出讓金。如果這樣，社會和公眾根本無法接受。恒產(chǎn)和恒心，無從談起。

最大的可能是，延長土地使用期限和未來的房地產(chǎn)稅相結(jié)合。不需要重新繳納土地出讓金，但每年交一定的房地產(chǎn)稅。

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后

馬光遠(yuǎn)

最好的辦法是啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實(shí)質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)。這樣的好處是土地使用權(quán)如果有剩余年限，可以繼續(xù)買賣，打破政府壟斷土地市場的現(xiàn)狀，同時，真正能夠形成良好的預(yù)期，并為房產(chǎn)稅掃除障礙。