房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策解讀與稅收風(fēng)險控制策略

陶建軍

摘 要 2008全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，我國的經(jīng)濟(jì)也遭受到了巨大的影響，致使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)一直處于低迷的狀態(tài)。之后經(jīng)過國家的一系列政策調(diào)整，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所受的局限性較大。營改增政策就是在這種經(jīng)濟(jì)性形勢下提出的。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)的營改增政策以及政策實行后對該行業(yè)的稅收影響進(jìn)行分析，希望能對房地產(chǎn)相關(guān)工作人員給予一定的參考和幫助。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)；營改增；稅收

一、前言

經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程不斷加快，國內(nèi)對市場經(jīng)濟(jì)體制不斷的進(jìn)行調(diào)整，營業(yè)稅和增值稅這兩個納稅方式并存的局面導(dǎo)致在稅收的過程中出現(xiàn)了重復(fù)征收稅款等問題，這些問題嚴(yán)重制約了當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，營改增政策便是在這種情況下提出來的。

二、房地產(chǎn)營改增政策解讀

營改增政策，顧名思義就是營業(yè)稅改成增值稅，市場經(jīng)濟(jì)上將不再有營業(yè)稅的存在。營改增政策的出現(xiàn)本意是為了減少企業(yè)的稅負(fù)，但是房地產(chǎn)行業(yè)相對于一些交通和服務(wù)行業(yè)來說具有一定的特殊性，所以，營改增政策的出現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)帶來有利影響的同時也產(chǎn)生了一些不利的影響。從稅負(fù)方面來說，由于營改增政策實施時間短，相應(yīng)的管理體系還不夠完整，加上房地產(chǎn)行業(yè)稅率較高，無增值稅抵扣，這種情況下營改增政策并沒有減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，相反的還增加了企業(yè)的稅收壓力。另外，營改增政策的頒布從一定程度上會增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，加上我國近兩年頒布的一系列關(guān)于房地產(chǎn)改革的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有了一定的限制，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)資金短缺的問題。

三、營改增政策后稅收存在的風(fēng)險及相應(yīng)的控制策略

營改增政策從2012年開始實在全國各大試點(diǎn)省市試行，其效果都是非常好的。有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的營改增政策則是在2016年開始實行?？紤]到目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，營業(yè)稅改增值稅后對稅收增大了負(fù)擔(dān)，具體從以下幾個方面來講：

（一）賬務(wù)處理過程中存在的風(fēng)險及相應(yīng)的控制策略

增值稅的計算方法是通過銷項稅和進(jìn)項稅的差值來繳納相應(yīng)的稅款的，相較于營業(yè)稅的單純按營業(yè)額來繳納稅款，增值稅的征收過程中涉及的工作量增加了很多，賬務(wù)處理的工作難度也增大了很多，這無疑會對房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的稅款計算部門增加工作壓力。另外，新政策的實行勢必會存在一個適應(yīng)期，這個適應(yīng)期因為舊政策的影響會對賬戶處理相關(guān)工作人員的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行考驗，在這個過程中，如果工作人員出現(xiàn)一些錯誤，會對企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生很多不利的影響，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)法律上的問題。

針對以上情況，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)企業(yè)應(yīng)該及時的組織賬務(wù)處理相關(guān)的工作人員對營改增政策的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行講解和培訓(xùn)，盡快的讓工作人員度過營改增的過渡期，同時，對于營改增政策實行后增加的一些賬務(wù)處理程序，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該給與重視，鼓勵相應(yīng)的工作人員做好自己本職工作的同時加強(qiáng)自己的專業(yè)素養(yǎng)，提高每一個工作人員的責(zé)任心，保證工作人員能團(tuán)結(jié)一致，把握好賬務(wù)處理過程中的每一個環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)。

（二）開具專業(yè)發(fā)票中存在的風(fēng)險及相應(yīng)的控制策略

與增值稅有關(guān)的發(fā)票可以看作是一種有價值的存在，增值稅專用發(fā)票可以用來抵扣一些稅款，因此，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)且會因為稅額大而選擇在專用發(fā)票上做文章，從而減少納稅的金額，這種利用虛假的專用發(fā)票來減少納稅金額的行為實質(zhì)上就是一種偷稅逃稅的行為，這種行為的存在會對國家的稅收產(chǎn)生影響，減少國家的稅收金額，對國家的財政收入產(chǎn)生不利的影響。與此同時，使用虛假專業(yè)發(fā)票對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也是存在安全隱患的，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)多次對使用虛假的增值稅發(fā)票提出禁令，同時國家的刑法部門也對虛假的專用發(fā)票進(jìn)行了相關(guān)法律的調(diào)整，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)使用虛假的增值稅專用發(fā)票將會觸動刑法，很難逃脫法律的責(zé)任。

針對以上這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對增值稅發(fā)票做一個全面的了解，同時對企業(yè)的員工也要加強(qiáng)對增值稅相關(guān)知識的培訓(xùn)，另外，房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)應(yīng)該通過合理的途徑獲得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，并及時的按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的認(rèn)證，對其進(jìn)行嚴(yán)格的保管，防止丟失。除此之外，各房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)有關(guān)增值稅專用發(fā)票法律知識的普及，防止企業(yè)發(fā)生觸犯刑法的行為，為營改增政策的有效實行提供保障。

（三）抵扣進(jìn)項中存在的風(fēng)險及相應(yīng)的控制策略

上文提到房地產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在營改增政策后稅收出現(xiàn)不同于其他行業(yè)的降低，反而是升高了，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因之一便是抵扣進(jìn)項不足。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的工作范圍比較廣，投資成本的來源和組成也較為復(fù)雜，并且房地產(chǎn)的施工周期比其他一把行業(yè)的要長，其中能抵扣的項目和環(huán)節(jié)非常的少，而營改增政策實行后，其稅率上升到了11%，整個稅率較之前提高了很多，因此，這種抵扣進(jìn)項不夠的情況長期存在的話勢必會增加房地產(chǎn)行業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而影響該行業(yè)的整體效益。另外，由于抵扣進(jìn)項不足導(dǎo)致的企業(yè)稅收增加會致使一些企業(yè)采取一些非法的手段來降低自己的納稅金額，例如，采用虛假的增值稅專用發(fā)票或者對一些非抵扣項目不進(jìn)行轉(zhuǎn)出處理而直接納入抵扣項目中，最終使企業(yè)本身陷入違法犯罪的行為中。從而對企業(yè)的形象和利益造成嚴(yán)重的損害。

針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該做到的便是明確自己對營改增政策的態(tài)度，加強(qiáng)對抵扣進(jìn)項相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，只有明確了符合增值稅政策中的抵扣進(jìn)項環(huán)節(jié)才能在財務(wù)處理的過程中將非抵扣進(jìn)項項目及時的轉(zhuǎn)出，另外，企業(yè)應(yīng)該組織對相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)素養(yǎng)，做到計算合理，監(jiān)督有效，通過約束自身的行為來管理周圍一些違法亂紀(jì)的行為。

四、結(jié)束語

面對國家的新經(jīng)濟(jì)形勢以及出現(xiàn)的營改增政策，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前是受限制較多的，但是為了維持企業(yè)自身的經(jīng)營效益，為了更多的為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)各相關(guān)企業(yè)應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備，從調(diào)動相關(guān)人員的工作積極性到增加專業(yè)知識的培訓(xùn)，每一個環(huán)節(jié)都應(yīng)該有條不紊的進(jìn)行，只要這樣我國的房地產(chǎn)行業(yè)才能在這種開局不利的情況下迎來屬于自己的曙光。

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