在肯尼亞買(mǎi)房置業(yè)為何這么火？

本報(bào)駐埃及特派記者　王云松

全球房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司萊坊最新發(fā)布的2017年財(cái)富報(bào)告顯示，肯尼亞成為非洲富豪置業(yè)熱門(mén)目的地，特別是在首都內(nèi)羅畢和沿海地區(qū)。據(jù)了解，肯尼亞房地產(chǎn)近幾年大火，來(lái)自世界各地的開(kāi)發(fā)商涌入該國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。除了非洲富豪，中國(guó)人這幾年在肯尼亞投資買(mǎi)房的人數(shù)也不少?？夏醽喎康禺a(chǎn)究竟哪里好？在肯尼亞買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

“歐洲后花園”

萊坊的報(bào)告稱(chēng)，非洲富豪在海外置業(yè)目的地依次為英國(guó)（75%）、南非（50%）、肯尼亞（32%）、尼日利亞（18%）和毛里求斯（16%），其中4%的全球超級(jí)富豪以及63%的英國(guó)富豪欲在肯尼亞置業(yè)。報(bào)告分析認(rèn)為，便于經(jīng)商、度假以及有較高投資回報(bào)，成為富豪們選擇肯尼亞置業(yè)的主要原因。

中航國(guó)際在肯尼亞的房地產(chǎn)分析師王磊對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有多年的觀察和研究。她在接受《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前，肯尼亞的確已經(jīng)成為很多外國(guó)人投資置業(yè)的首選國(guó)家之一，這主要?dú)w結(jié)為以下幾個(gè)原因：首先，肯尼亞首都內(nèi)羅畢是東非最為發(fā)達(dá)的城市，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善，交通便利，能夠吸引周邊乃至非洲地區(qū)的富豪；第二，聯(lián)合國(guó)人居署與環(huán)境署的總部皆設(shè)在內(nèi)羅畢，內(nèi)羅畢因此成為非洲大陸唯一一個(gè)擁有兩個(gè)聯(lián)合國(guó)機(jī)構(gòu)總部的城市，許多聯(lián)合國(guó)的工作人員在此工作，也有一定量的購(gòu)房和租房需求，成為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)繁榮的重要力量；第三，內(nèi)羅畢的氣候非常宜人，四季如春，被譽(yù)為“歐洲后花園”，非常適合人類(lèi)居住，“內(nèi)羅畢”的含義就是“清涼的河水”，因此成為許多富豪休閑度假首選。

王磊表示，目前，肯尼亞政府對(duì)于外國(guó)人購(gòu)房或者購(gòu)地沒(méi)有任何限制，甚至連旅游者都能夠在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房。以中國(guó)游客為例，旅游簽證非常好辦理，通常允許停留3個(gè)月，之后還可以再延長(zhǎng)3個(gè)月，靈活開(kāi)放的政策也成為肯尼亞吸引外國(guó)房地產(chǎn)投資者的重要原因。

租房收益很高

目前，肯尼亞房地產(chǎn)交易比較熱點(diǎn)的區(qū)域?yàn)閮?nèi)羅畢克里里西瓦區(qū)、凱倫區(qū)和拉明冬區(qū)。其中，凱倫區(qū)主要以別墅為主，環(huán)境優(yōu)美，幾乎沒(méi)有任何高樓，是頂級(jí)富豪首選地。克里里西瓦和拉明冬區(qū)則以公寓為主。萊坊的報(bào)告稱(chēng)，目前，內(nèi)羅畢高端住房?jī)r(jià)格約80萬(wàn)美元起，不少地區(qū)已超過(guò)100萬(wàn)美元。由于開(kāi)發(fā)商涌入高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求，因此2016年內(nèi)羅畢房?jī)r(jià)出現(xiàn)了2.1%的降幅。盡管如此，根據(jù)投資管理公司Cytonn的報(bào)告，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去5年來(lái)收益可達(dá)25%-30%。

據(jù)王磊介紹，當(dāng)?shù)刭?gòu)房通常以“套”為單位，較為高端的公寓一套通常為200平方米左右。由于今年大選的原因，肯尼亞的房?jī)r(jià)并不是很高，在購(gòu)房的熱點(diǎn)地區(qū)，如克里里西瓦區(qū)，均價(jià)為每平方米1500美元，算下來(lái)，一套房屋的價(jià)格大概是30萬(wàn)美元。不過(guò)值得注意的是，肯尼亞的土地并非永久產(chǎn)權(quán)，一般是99年或者50年。土地到期之后都可以辦理延期，而且通過(guò)合法途徑進(jìn)行延期的費(fèi)用并不高。

華人在肯尼亞置業(yè)的人數(shù)非常多，但主要以普通住房為主，購(gòu)置高端公寓或者別墅的人群相對(duì)較少。王磊認(rèn)為，中國(guó)人在肯尼亞投資房地產(chǎn)，目前看是較為可行的投資方式。她說(shuō)，由于外來(lái)人口較多，肯尼亞的租房市場(chǎng)非?；钴S。以一套最普通的40萬(wàn)美元的三居室計(jì)算，每月房租通常能夠達(dá)到2500美元左右，比北京要高。同時(shí)，肯尼亞政府對(duì)房屋出租者不征收任何稅，這也能夠刺激外來(lái)人口的購(gòu)房熱情。

此外，在內(nèi)羅畢參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中國(guó)企業(yè)也非常多，但多以個(gè)體企業(yè)為主，整體情況看“質(zhì)次價(jià)廉”，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷(xiāo)售后口碑相對(duì)較差。目前，也有部分中國(guó)國(guó)企進(jìn)入了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，主要從事高端公寓的建設(shè)和銷(xiāo)售，力圖扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)厝藢?duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面認(rèn)識(shí)，但銷(xiāo)售情況并不十分理想。

貸款買(mǎi)房很麻煩

當(dāng)然，在肯尼亞購(gòu)房，也并不是一切“完美”?？夏醽啴?dāng)?shù)氐娜A人朋友曾對(duì)記者說(shuō)，肯尼亞的治安是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，特別是針對(duì)華人的搶劫等暴力犯罪較為多發(fā)?！董h(huán)球時(shí)報(bào)》記者曾訪問(wèn)過(guò)肯尼亞，在一家由中國(guó)公司開(kāi)發(fā)的已經(jīng)建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，記者注意到樓盤(pán)的安保非常嚴(yán)格，平時(shí)大門(mén)緊閉，業(yè)主進(jìn)入時(shí)大門(mén)才會(huì)開(kāi)放，且配備24小時(shí)監(jiān)控設(shè)備，通常都會(huì)有兩名安保人員值班，訪客要想進(jìn)入需要進(jìn)行登記，并經(jīng)過(guò)業(yè)主方面的確認(rèn)，才能被放行。

王磊說(shuō)，安全問(wèn)題的確是肯尼亞面臨的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，基于保護(hù)業(yè)主安全的考慮，很多中高端的住宅都在采取各種方法確保安全。

此外，肯尼亞可以貸款買(mǎi)房，但是貸款手續(xù)非常復(fù)雜，從銀行貸款需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間。另一方面，雖然肯尼亞銀行已經(jīng)將貸款利率從之前的22%調(diào)降到14%，但仍然非常高，讓人望而卻步。針對(duì)這一狀況，很多當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出了分期付款的方式來(lái)吸引人們購(gòu)房。

由于肯尼亞的政治生態(tài)相對(duì)并不十分清廉，王磊提醒有意向來(lái)肯尼亞投資置業(yè)的人士要遵守當(dāng)?shù)氐姆?，合法?jīng)營(yíng)，避免因?yàn)榉蓡?wèn)題給自己帶來(lái)不必要的損失。

大選影響房?jī)r(jià)漲跌

現(xiàn)在距肯尼亞大選還有4個(gè)月時(shí)間，多位分析人士認(rèn)為，肯尼亞大選將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向。據(jù)中國(guó)駐肯尼亞大使館經(jīng)濟(jì)商務(wù)參贊處提供的消息，肯尼亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在大選年份一般都會(huì)下降?？夏醽喼醒脬y行已將其2017年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從5.9%下調(diào)至5.7%。

王磊告訴記者，由于將舉行大選，肯尼亞政府在經(jīng)濟(jì)上采取較為穩(wěn)健的政策。目前，很多買(mǎi)房者采取觀望態(tài)度，開(kāi)發(fā)商的投入也在減慢，估計(jì)今年房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)肯尼亞未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展都有較好的預(yù)期，市場(chǎng)也因此有機(jī)會(huì)消化之前的庫(kù)存，從而拉升房?jī)r(jià)?；谶@種分析，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從明年開(kāi)始，肯尼亞特別是內(nèi)羅畢的房?jī)r(jià)將會(huì)有5%到10%的漲幅。對(duì)于外國(guó)的投資者來(lái)說(shuō)，或許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇?！?/p>