淺談房地產(chǎn)公司營改增對(duì)稅負(fù)的影響

蘇凡東

【摘 要】自2012年?duì)I業(yè)稅改增值稅（以下簡稱營改增）方案正式在上海運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)行以來，大多數(shù)試點(diǎn)企業(yè)在改革后稅負(fù)得到不同程度的下降。截止2013年8月1日，營改增范圍已經(jīng)推廣到全國試行，試點(diǎn)行業(yè)也在不斷增加。房地產(chǎn)行業(yè)作為一種綜合產(chǎn)業(yè)，具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)，與人民生活關(guān)系密切，深受人們的關(guān)注，尤其是在最近幾年，房地產(chǎn)投資已經(jīng)掀起了一波又一波的熱潮。在營改增取得初步成功以來，人們也在不斷研究探討將房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有何影響。本文主要談?wù)劮康禺a(chǎn)公司營改增對(duì)稅負(fù)有何影響。

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)

一、增值稅的征稅機(jī)制和現(xiàn)行營業(yè)稅的弊端

1.增值稅的征稅機(jī)制

增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，其本質(zhì)是征收價(jià)格外的稅收。因?yàn)樵鲋刀愂窃谡魇丈唐穬r(jià)值之外的稅收，所以由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)此部分費(fèi)用。

在征稅方面，首先，增值稅作為稅收的一種，屬于商品剩余價(jià)值的一部分。根據(jù)國家財(cái)政制度，以稅收的形式進(jìn)入財(cái)政部門，再進(jìn)行進(jìn)一步的分配。雖然增值稅是由消費(fèi)者承擔(dān)的“價(jià)外稅”，但是我們也不能將增值稅和商品價(jià)格分開。

其次，增值征稅產(chǎn)生于商品價(jià)值。當(dāng)生產(chǎn)者創(chuàng)造出商品價(jià)值時(shí)，才能談商品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而才能進(jìn)行稅收，因此，增值稅應(yīng)該是由生產(chǎn)者創(chuàng)造并負(fù)擔(dān)的。

最后，不論是增值稅是由生產(chǎn)者還是消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的，只要商品在交換，此部分稅款方可收回。對(duì)于價(jià)內(nèi)稅，由于一般商品的價(jià)格包含了商品的價(jià)值和稅收，所以稅收的變動(dòng)會(huì)影響到商品的價(jià)格，并對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生影響。而價(jià)外稅，增值稅的稅額通過抵扣的方式進(jìn)行征收，不會(huì)影響到商品價(jià)值和稅額的關(guān)系。

2.現(xiàn)行營業(yè)稅的弊端

（1）重復(fù)征稅

現(xiàn)實(shí)生活中由于增值稅和營業(yè)稅征收的范圍不同，很容易導(dǎo)致重復(fù)征稅。繳納營業(yè)稅的企業(yè)從增值稅一般納稅人那里購買商品，還需交納增值稅，然而這部分稅收卻不能進(jìn)行抵扣，并且在取得營業(yè)額后還需計(jì)算交納營業(yè)稅，這無疑給加大了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。而增值稅是只對(duì)增值額那部分征稅，這樣一來無形中就比增值稅納稅人多交了一些稅。產(chǎn)生了行業(yè)之間的區(qū)別對(duì)待。

（2）稅負(fù)較高

增值稅只在商品流通過程中增值的那部分征稅，稅收單一，稅負(fù)較輕。而營業(yè)稅雖然稅率比增值稅低的多，但是每一環(huán)節(jié)增的稅，下一環(huán)節(jié)還要計(jì)入基數(shù)繼續(xù)征稅，這樣稅滾稅，以倍數(shù)增長，流通環(huán)節(jié)越多，征得稅也就越多。由此可見，在當(dāng)前的營業(yè)稅機(jī)制下由于重復(fù)征稅次數(shù)過多導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)太高，加重了納稅企業(yè)的負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)的成本，阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大，進(jìn)而不利于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（3）出口不退稅

我國出口政策要求服務(wù)業(yè)在出口時(shí)需征收營業(yè)稅，無法享受到零稅率的優(yōu)惠政策。在這種情況下我國從事服務(wù)業(yè)出口的企業(yè)在國際競(jìng)爭(zhēng)中處于非常不利的地位，不利于我國服務(wù)業(yè)出口。

二、房地產(chǎn)公司營改增的必要性

1.現(xiàn)行營業(yè)稅稅制老化且相對(duì)復(fù)雜

我國現(xiàn)行的營業(yè)稅稅制主要在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的一段時(shí)期形成，稅制結(jié)合當(dāng)時(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，相對(duì)老化，可能不符合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況。1984年，營業(yè)稅作為一個(gè)獨(dú)立的稅種被劃分出來，以后也在不斷調(diào)整，但仍存在著許多問題。雖然說在1994年與2009年我國相繼進(jìn)行了營業(yè)稅的重大改革，但是這些改革都是在適應(yīng)新實(shí)際情況的背景下推進(jìn)的，存在著一定的滯后性。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型以及合作方式的多樣化，稅收征管越來越復(fù)雜，需要修改的政策法規(guī)也越來越多，這對(duì)納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)來說都是較大的挑戰(zhàn)。

2.房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅政策存在重復(fù)收稅的問題

在現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅制體系下，營業(yè)稅和土地增值稅在一定程度上存在重復(fù)收稅的問題。營業(yè)稅法規(guī)定：“在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅?！倍恋卦鲋刀惙ㄍ瑫r(shí)也規(guī)定：“土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其土地上建筑物和附著物的行為特征。”因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，既銷售不動(dòng)產(chǎn)，又轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，同時(shí)適用兩稅稅基，出現(xiàn)重復(fù)征稅的問題。其次，現(xiàn)行營業(yè)稅本身也存在著重復(fù)征稅的問題。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定：“如納稅人將自建的房屋對(duì)外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅?！币虼?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房對(duì)外銷售時(shí)，無論是否自建，都要雙重納稅，并且計(jì)入成本作為商品房銷售額的組成部分，不能從銷售額中抵扣，從而造成較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅的問題。

三、營改增對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)的影響

1.房地產(chǎn)營改增對(duì)名義稅負(fù)的雙重效應(yīng)

增值稅僅對(duì)每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)的增值額收稅，營業(yè)稅改增值稅，解決了營業(yè)稅重復(fù)收稅的問題，抵扣鏈條完善，有利于推進(jìn)專業(yè)化分工和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。但根據(jù)目前營改增在試點(diǎn)行業(yè)的實(shí)施情況來看，有些行業(yè)營改增后名義稅負(fù)增加，有些行業(yè)營改增后名義稅負(fù)減少?，F(xiàn)將稅負(fù)變化分為增稅效應(yīng)和減稅效應(yīng)，分析營改增對(duì)房地產(chǎn)公司稅負(fù)的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)、轉(zhuǎn)讓銷售及持有自營階段，均涉及營業(yè)稅納稅問題，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段按照營業(yè)稅率3%計(jì)征 ，轉(zhuǎn)讓銷售階段按照轉(zhuǎn)讓及銷售的全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的受讓或購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額以5%稅率計(jì)征營業(yè)稅 ，自營階段，按租賃服務(wù)業(yè)以5%稅率計(jì)征營業(yè)稅。營業(yè)稅改增值稅后稅率由原來3%∕5%的變化為11%∕17%。經(jīng)過計(jì)算分析，如果營改增后稅率變化為11%，房地產(chǎn)公司增值稅稅負(fù)與營業(yè)稅相比有所減輕，整體表現(xiàn)為稅負(fù)下降。如果營改增后稅率變化為17%，由于稅率大幅上升，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)增加，遠(yuǎn)大于所得稅稅負(fù)減少，使得整體稅負(fù)增加。由此可見，營改增對(duì)房地產(chǎn)公司可能存在雙重稅負(fù)效應(yīng)，關(guān)鍵在于增值稅稅率的設(shè)定。

2.房地產(chǎn)營改增的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)密切，建房的稅負(fù)直接影響賣房的稅負(fù)，現(xiàn)在主要分析房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。由于營業(yè)稅和增值稅都有混合銷售行為的規(guī)定，根據(jù)目前稅法，建筑業(yè)在銷售自產(chǎn)貨物時(shí)征收增值稅，在提供勞務(wù)時(shí)征收營業(yè)稅，但兩者不能在建筑物建造完成銷售時(shí)進(jìn)行抵扣，依然存在重復(fù)收稅的問題，既增加了建筑成本，又抑制了買房需求。由此可見。營業(yè)稅和增值稅并行，破壞了增值稅的抵扣鏈條，不能讓增值稅發(fā)揮出其實(shí)際作用。營業(yè)稅改增值稅后，稅法中規(guī)定的混合銷售行為將不復(fù)存在，不管是銷售自產(chǎn)貨物還是提供勞務(wù)都統(tǒng)一征收增值稅，理論上都能在銷售房產(chǎn)時(shí)進(jìn)行抵扣，這樣既保證了增值稅抵扣機(jī)制的正常運(yùn)行，又避免了重復(fù)收稅的問題。

四、結(jié)論

由于房地產(chǎn)業(yè)尚未納入營改增的試點(diǎn)行業(yè)范圍房，現(xiàn)階段依然征收營業(yè)稅，而本文首先對(duì)現(xiàn)行營業(yè)稅政策存在問題加以了探究。分析得出，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅政策制定相對(duì)復(fù)雜，并不利于稅收征管，且存在著較為嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題。這其中不僅包括房地產(chǎn)業(yè)不能抵扣上游行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額所存在的重復(fù)征稅，房地產(chǎn)業(yè)下游行業(yè)不能抵扣不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)項(xiàng)稅額而產(chǎn)生的重復(fù)征稅，還有營業(yè)稅與土地增值稅的重復(fù)征稅問題。營改增后，房地產(chǎn)業(yè)與上下游行業(yè)的重復(fù)征稅問題理論上可以得到一定程度的解決。

地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)飽受爭(zhēng)議的行業(yè)，到底能不能實(shí)行營改增政策，近來財(cái)政部對(duì)此也做出了大量研究。如果將房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅改為增值稅，在一定程度上可以避免重復(fù)征稅的問題，可是到底給房地產(chǎn)業(yè)帶來的增稅效應(yīng)還是減稅效應(yīng)，主要取決于增值稅稅率的高低。從其他營改增的試點(diǎn)的實(shí)施效果來看，取得了很好的減稅效果，我們也期待營改增政策能夠給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的生機(jī)與活力。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳尉.淺談我國增值稅存在的問題及完善對(duì)策.中國市場(chǎng)，2010（19）

[2]郭祥.營改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是“利好”嗎？.財(cái)會(huì)月刊，2012

[3]張倫.房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)隨改征增值稅的稅負(fù)效應(yīng)分析[D].浙江大學(xué)，2014

[4]趙暉.“營改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].稅務(wù)園地，2012