基于ISM模型的江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的監(jiān)管研究

彭敬

摘要： 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)相對(duì)混亂無(wú)序的大背景下，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的問(wèn)題也層出不窮。本文運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范的成因進(jìn)行層級(jí)劃分，并從根本上提出整治對(duì)策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管提供建議，同時(shí)對(duì)促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

關(guān)鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；解釋結(jié)構(gòu)模型；監(jiān)管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，整體發(fā)展水平與國(guó)際先進(jìn)水平的差距很大。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)存在種種問(wèn)題。一些學(xué)者研究指出當(dāng)前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)普遍存在如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊、經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)較低、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小、實(shí)力偏弱、公司內(nèi)部信息資源封閉、業(yè)務(wù)范圍較窄和業(yè)務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題[1]。

江蘇省積極引進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)和產(chǎn)業(yè)，一直走在國(guó)內(nèi)先進(jìn)的行列，但是由于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)總體起步較晚，江蘇省的經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)也存在各種亟待解決的問(wèn)題。目前江蘇省從業(yè)人數(shù)十多萬(wàn)，而其中很小一部分具有從業(yè)資格。

從業(yè)的機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜，正規(guī)又具有規(guī)模的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)，大多數(shù)中介沒(méi)有經(jīng)過(guò)注冊(cè)和備案就開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。從業(yè)者私下跑單、發(fā)布虛假房源等誠(chéng)信缺失現(xiàn)象嚴(yán)重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展中同樣也存在發(fā)展無(wú)序，企業(yè)生存率低，經(jīng)營(yíng)失信，社會(huì)信譽(yù)度低，企業(yè)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，市場(chǎng)準(zhǔn)入低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，法律法規(guī)尚須完善，行業(yè)監(jiān)管和自律不力，信息化程度低等問(wèn)題[2]。

一些學(xué)者通過(guò)對(duì)江蘇省其他地市研究發(fā)現(xiàn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為中還存在著部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員政策法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)、經(jīng)紀(jì)行為不規(guī)范、違反職業(yè)道德，如：炒賣(mài)房號(hào)、代理不能轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)；亂收費(fèi)，不明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目，以各種理由收取溢價(jià)或通過(guò)合同約定將溢價(jià)部分作為中介費(fèi)；為承攬客戶、壓降傭金、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；發(fā)布虛假信息，隱瞞真實(shí)情況欺騙客戶或與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；挪用、侵占客戶的房地產(chǎn)交易資金；利用信息優(yōu)勢(shì)，低價(jià)從客戶手中買(mǎi)入，再高價(jià)賣(mài)出賺取差價(jià)；利用客戶大多缺乏專業(yè)知識(shí)的弱點(diǎn)，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設(shè)定有利于自己的合同條款以轉(zhuǎn)嫁自身的風(fēng)險(xiǎn)，慫恿或唆使消費(fèi)者簽訂“陰陽(yáng)合同”等種種問(wèn)題[3]。

已有大量學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的的不規(guī)范行為進(jìn)行研究并提出對(duì)策建議。但是極少有學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范的根本因素進(jìn)行分析。本文運(yùn)用解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范的成因進(jìn)行層級(jí)劃分，并從根本上提出整治對(duì)策。本研究為政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管提供建議，同時(shí)對(duì)促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展具有重大意義。

1 解釋結(jié)構(gòu)模型簡(jiǎn)介

解釋結(jié)構(gòu)模型（ISM）是一個(gè)系統(tǒng)，用于將復(fù)雜的系統(tǒng)分解成若干個(gè)子系統(tǒng)，特別適合于系統(tǒng)分析眾多的變量和復(fù)雜的關(guān)系，它通過(guò)一系列的縮減和計(jì)算最終形成一個(gè)多級(jí)的層次結(jié)構(gòu)模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉(zhuǎn)化為直觀的具有良好結(jié)構(gòu)關(guān)系的模型。

模型分析步驟：

①確定關(guān)鍵問(wèn)題和影響關(guān)鍵問(wèn)題的因素；

②列出各因子的相關(guān)性，并根據(jù)相關(guān)關(guān)系建立可達(dá)矩陣；

③對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行分解，建立結(jié)構(gòu)模型；

④根據(jù)結(jié)構(gòu)模型建立解釋結(jié)構(gòu)模型。

2 基于解釋結(jié)構(gòu)模型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范因素分析

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)對(duì)于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的聯(lián)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)以及活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)出現(xiàn)了種種不誠(chéng)信、不道德等問(wèn)題，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)急需規(guī)范行為，強(qiáng)化管理、優(yōu)化服務(wù)。

2.1 影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范性的關(guān)鍵因素

通過(guò)對(duì)江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，共找出了影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范的十二條關(guān)鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個(gè)導(dǎo)致因素的相關(guān)性并建立可達(dá)矩陣

在該系統(tǒng)中，11個(gè)因素可能會(huì)相互影響，這種影響關(guān)系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對(duì)Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對(duì)Sj無(wú)影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關(guān)系，然而要素之間不僅存在直接關(guān)系，還存在間接關(guān)系，間接關(guān)系可以用可達(dá)矩陣來(lái)反映。如Si對(duì)Sj有影響，Sj對(duì)Sk有影響，那么Si則對(duì)Sk有間接影響。在可達(dá)矩陣中，元素aij=1表示因素Si對(duì)Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達(dá)矩陣如表3所示。

2.3 對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行層級(jí)劃分得出解釋結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)求出的可達(dá)矩陣，通過(guò)運(yùn)算得出多級(jí)階梯結(jié)構(gòu)有向圖，如圖1所示。

根據(jù)階梯結(jié)構(gòu)有向圖建立影響江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)穩(wěn)定的遞階有向?qū)哟谓Y(jié)構(gòu)模型如圖2所示。

3 解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)不規(guī)范的關(guān)鍵因素的關(guān)系可以體現(xiàn)為4個(gè)層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級(jí)的因素影響上面層級(jí)的因素。S2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)失信嚴(yán)重、S3機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息共享程度差、S7民眾從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲取的房源信息不全面，為第一層級(jí)的影響因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)穩(wěn)定的直接因素；而第二層級(jí)的S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、規(guī)模普遍較小、S5經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低、缺乏職業(yè)道德、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差這三個(gè)因素又分別影響第一層級(jí)的三個(gè)直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，處于模型的最底層，是影響全局的關(guān)鍵因素，也是影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)穩(wěn)定性的根本因素。而第四層級(jí)中的S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案制度不嚴(yán)格也是第三層級(jí)S4機(jī)構(gòu)自律性差和第二層級(jí)S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、規(guī)模普遍較小的影響因素，與此同時(shí)S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠和S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)因素也分別是S1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜、規(guī)模普遍較小、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差和S4機(jī)構(gòu)自律性差、S6從業(yè)人員政策法規(guī)意識(shí)差的影響因素。

因此S9房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案不夠嚴(yán)格、S10政府以及第三方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理力度不夠、S11房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，又構(gòu)成了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的根本要素中的關(guān)鍵因素。

4 結(jié)論

本文通過(guò)解釋結(jié)構(gòu)模型對(duì)因素進(jìn)行遞階層級(jí)劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關(guān)系，繼而找出了影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的穩(wěn)定性這的關(guān)鍵因素和根本因素，為政府規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的工作提供了理論依據(jù)和工作重點(diǎn)參考。下面根據(jù)模型分析的結(jié)論為江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范化提出以下的建議：

4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的備案制度

嚴(yán)格房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的備案制度，對(duì)于沒(méi)有達(dá)到規(guī)定數(shù)量合格從業(yè)人員和一定規(guī)模的機(jī)構(gòu)，政府部門(mén)應(yīng)不予備案，工商管理部門(mén)不予頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

4.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度

加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，政府主管部門(mén)在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)也應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管向行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管為主導(dǎo)的模式。政府主管部門(mén)要進(jìn)一步明確自身與行業(yè)協(xié)會(huì)組織的監(jiān)管職責(zé)。政府主管部門(mén)應(yīng)將監(jiān)管重點(diǎn)放在市場(chǎng)準(zhǔn)入和資格審核方面，而其他方面的監(jiān)管職能應(yīng)主要由行業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)。

4.3 制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)合江蘇省的實(shí)際情況，構(gòu)建江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的資格、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)給與明確界定。由政府監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)貫徹實(shí)行。

4.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站

首先，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，政府主管部門(mén)或者行業(yè)協(xié)會(huì)可以建立專門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站。在其中設(shè)立房屋買(mǎi)賣(mài)知識(shí)專區(qū)、專家在線解答專區(qū)、房源信息專區(qū)、投訴建議和評(píng)價(jià)專區(qū)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息專區(qū)以及執(zhí)業(yè)人員的誠(chéng)信信息檔案系統(tǒng)等。

設(shè)立公正的交易平臺(tái)，房屋買(mǎi)賣(mài)必須通過(guò)公正第三方交易平臺(tái)公平交易。鼓勵(lì)上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺(tái)對(duì)房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。這便就可以解決信息不對(duì)稱房源壟斷等一系列不利于經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)健康發(fā)展的問(wèn)題。

4.4.2 構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)公信力平臺(tái)

江蘇省政府應(yīng)該構(gòu)建公信力平臺(tái)，開(kāi)通用于親民問(wèn)政和提供公共服務(wù)的政務(wù)微信公賬號(hào)，便于民政交流，政府微信平臺(tái)應(yīng)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專區(qū)，公眾可以通過(guò)政府微信向相關(guān)部門(mén)反應(yīng)和舉報(bào)違反規(guī)范化規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員，政府相關(guān)部門(mén)通過(guò)政府微信可以了解市場(chǎng)不法行為[4]，及時(shí)制定和完善相關(guān)法律法規(guī)對(duì)市場(chǎng)的不健康現(xiàn)象進(jìn)行糾正改善。

這樣一來(lái)通過(guò)“指尖的互動(dòng)”便可以實(shí)現(xiàn)公民和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場(chǎng)行為的監(jiān)督。

4.4.3 建立評(píng)價(jià)系統(tǒng)和報(bào)告制度，由政府推薦優(yōu)秀機(jī)構(gòu)

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員加強(qiáng)教育培訓(xùn)，并對(duì)從業(yè)人員的誠(chéng)信以及業(yè)務(wù)熟練水平建立評(píng)價(jià)制度，由接受或者咨詢過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的公眾對(duì)服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員以及機(jī)構(gòu)進(jìn)行（匿名或者不匿名而管理人員保護(hù)評(píng)級(jí)人員的信息）各個(gè)方面的評(píng)價(jià)，累計(jì)評(píng)價(jià)的得分影響機(jī)構(gòu)和人員的信譽(yù)等級(jí)。

對(duì)于季度評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)給予警告和批評(píng)教育指正，對(duì)于評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)人員，由行業(yè)協(xié)會(huì)公布警告，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)給予批評(píng)教育。年終評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，工商管理部門(mén)直接吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，年終評(píng)為差的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員，吊銷(xiāo)其職業(yè)資格證書(shū)。

分期的評(píng)價(jià)結(jié)果以及處罰執(zhí)行情況直接公開(kāi)在政府的微信平臺(tái)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享網(wǎng)站上，由公正的第三方人員管理核實(shí)評(píng)價(jià)內(nèi)容的真實(shí)性，公眾監(jiān)督評(píng)價(jià)結(jié)果的公開(kāi)程度。行業(yè)協(xié)會(huì)分季度向政府相關(guān)部門(mén)報(bào)告行業(yè)服務(wù)情況。

政府根據(jù)報(bào)告和政府建立的公眾微信平臺(tái)的意見(jiàn)推選出優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員。評(píng)價(jià)制度和報(bào)告制度對(duì)于各方了解經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的現(xiàn)狀、購(gòu)房或租房人選擇中介作為參考依據(jù)、公眾更好監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員、政府制定指導(dǎo)和監(jiān)督政策具有十分重大的意義。

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